美国住房危机正在酝酿：千万租客和贷款者或被驱逐

文/魏天谌

3月新冠疫情冲击美国后，数千万人失去了工作，无力支付房租。联邦和地方政府出台了不同期限的暂停驱逐令的政策。然而，随着这一政策大限将至，至少有数百万人仍处于失业状态，大批民众收入严重下滑，或将面临被强制驱逐的境遇。新一轮的住房危机正在酝酿。

根据美国联邦和州政府的规定，许多地区的禁止驱逐令将在明年1月之前到期。联邦政府预计，暂停驱逐令到期之时，美国可能会有3000-4000万人收到驱逐令。

8月末时，由于当地的政府暂停驱逐令的指示到期，路易斯安那州新奥尔良市已有数百户家庭由于无力支付房租，收到了驱逐令。密苏里州甚至有高达一半的住户面临被驱逐的风险。

美国普查局的调查显示，现在约有四分之一的有孩租房家庭存在拖欠租金的情况，其中，女性和少数族裔的处境更为困难。本次危机使美国向来饱受诟病的贫富差距进一步扩大，并体现在原本就显著分化的住房问题上。

费城联储上周发布的一项关于失业工人的研究报告显示，2020年底前，失业群体欠下的租金债务总额将达到72亿美元。穆迪分析（Moody‘s Analytics）则预计，如果到年底之前政府没有出台额外的财政刺激计划，这一债务总额将达到700亿美元，共计约1280万美国人将拖欠租金，平均每人欠下5400美元。

在政策要求下，有些房东虽然允许租客迟交租金，但是收取额外的惩罚费用，进一步增加了租客的债务负担。

疫情初期时，受到主要影响的是以租房者为主的低收入群体。然而，随着危机深化，失业范围已经扩大到白领群体。

——本次危机中，不仅仅是租房者可能面临被驱逐风险，贷款购房者也面临着未来房产被清债拍卖的风险。

危机期间，大部分银行都提供了3个月的贷款缓还期。但是，与租金类似，缓还不代表可以不还，而且，缓还期到了之后，贷款者需要连本带利地还款。因此，目前拖欠房贷的房主并不是不愿意还贷，而是经济状况不允许其房贷。

美国的贷款房产清算程序通常是这样的：在3个月的贷款缓还期结束后，银行会在第4至6个月开始催债，逐步启动准备清债法律程序。走完这个流程各州所需的时间不同，以纽约州为例，从贷款违约到银行最终拍卖房屋大约需要一到两年的时间。

所以，如果贷款购房者的经济状况接下来没有显著改善，也将面临失去房产的风险。目前看来，美国的就业改善状况趋于停滞，尤其是永久失业状况日趋严重，虽然眼前不面临大规模的违约问题，但这个后果迟早会浮现。

截至8月数据显示，近三分之一的美国人连续四个月未能全额支付房租或抵押贷款。牛津经济研究院预计，美国将有15%的贷款购房者违约。穆迪首席经济学家Mark Zandi此前也预测：如果美国经济在今年夏天和之后依然关闭，多达30%的美国人（约1500万户家庭）可能会停止支付房贷。

2008年美国的经济危机就是由高达1.3万亿美元的次贷泡沫破碎所引爆，在2007-10年期间，有380万美国人因为无力还贷而失去住所。然而，今年的危机严重程度已经显著高于2008年危机，这意味着本轮危机中“流离失所”的人数可能会更多。

——住房危机将造成一系列恶性的连锁反应，阻碍经济复苏。

首先，目前的政策虽然保护了租客和贷款者暂时免于被驱逐，但是没有缓解房东这一头的经济压力。许多房东依赖租金来支付贷款、财产税、运营费用等等，失去租金来源的房东无力维持运营，只能选择违约，银行或将面临大范围违约风险．

其次，租客和贷款者为了偿还租金或房贷，只能大幅削减在其他方面的消费，居民消费将受到打击。还有许多人转向了信用卡借贷以支付房租，但是，如果他们的财务状况没有得到改善，仍会造成信用卡违约，限制其未来的消费能力。

第三，租房市场也一落千丈，尤其是纽约、旧金山等大城市的房租将至冰点，经济增长失去了又一个动力。

根据美国地产经济公司Miller Samuel Inc．和Douglas Elliman联合发布的报告显示，曼哈顿公寓库存在9月创下新纪录，出租挂牌量达到了惊人的15，923个，较去年同期增长了两倍，创下了2006年以来的最高月度库存量；同时，空置率也是连续五个月创下新高，升至5.75%。曼哈顿地区租金中位数降至$3，036美元，同比下降了11%。地产分析师预测，这种状况很可能会持续一年到一年半的时间，甚至房租价格还有进一步下降的空间。

{image=1}

责任编辑：李园