房企IPO“开闸” 谁是下一个幸运儿？

新浪乐居2020-10-30 20:10:060阅

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乐居财经李奕和发自广州

10月29日两场与房企IPO有关的事件，似乎为今年房地产企业上市的“寒冬”带来了一丝丝暖意。同一天，祥生控股集团在线上举行IPO新闻发布会，而金辉控股（09993. HK）“云敲锣”，以一种别开生面的方式，正式敲开资本市场的大门。

到此，金辉控股也幸运地成为年内继汇景控股（09968.HK）和港龙中国（06968. HK）后第三家赴港上市的房企。对整个房地产行业而言，这并不是一件值得喜人的事。

去年全年，成功登陆港交所的内地房地产企业就有德信中国（02019. HK）、银城国际（01902. HK）、中梁控股（02772. HK）、中国天保（01427. HK）、新力控股（02103. HK）和景业名邦（02231. HK）6家。

2018年，这份名单上也不乏正荣地产（06158. HK）、弘阳地产（01996. HK）、大发地产（06111. HK）、美的置业（03990. HK）、恒达集团（03616. HK）、万城控股（02892. HK）6家房企。

对比之下，目前为止年内上市的房地产企业仅有前两年的一半。

房企与物企的两种“命运”

根据最新消息，上坤地产在经过了二次递表后，已于10月29日正式通过港交所聆讯；祥生则在几天前的10月23日通过了IPO聆讯，并预期于11月18日在港交所挂牌。年内可以看得见的时间里，港交所或还将新增两家内地房企。

这与物业公司截然不同。

当物业服务企业纷纷在港交所分拆上市，并成为一种浪潮之时，房企显得似乎并不那么受资本市场和投资者的欢迎。据统计，2019年有10家物业企业登陆了资本市场。今年截止10月17日，通过港交所聆讯的物企也有11家。且目前还有近10家物企已递表排队上市。

房企中已递表的企业也不少，但要想通过港交所聆讯成功上市，并不容易。据统计，目前已经递表但还未上市的房企有包括海伦堡、奥山控股、三巽控股、大唐地产等9家企业。

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这些企业中，绝大部分还经历了2、3次的递表，如今仍只能在港交所门外排队等候。当中，万创国际曾四次递交招股书后失效；三巽控股也自去年10月17日递表，至今年10月27日已是第三次递表港交所。

而海伦堡和奥山控股则在2018年10月、11月递表，距今已有近两年。截至目前，包括万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股在内的4家房企招股书已经失效。

统计数据也显示，在2019年至今房企从首次递表到通过聆讯的企业中，最短的过会时间142天，最长达到258天。这些企业的平均过会时间也达187天，而去年至今物业企业过会平均用时仅126天，平均比房企用时要短得多。

这也一定程度说明了资本市场，对两类公司上市所展现的不同态度。

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与物业分拆不同，房地产企业近段时间以来，所暴露的潜在风险让港交所对企业上市的审查比以往更谨慎。

另一方面，从近段时间以来申请上市的房企看，大多为区域性的中小房企。这些房企普遍有着区域集中、规模较小，负债却居高不下的特点。而港交所对房企上市的审查往往包括融资结构、土地储备、区域分布以及财务情况等内容。

搁浅在上市路途的中小房企

大部分的中小房企往往伴随着营收不稳定、盈利水平不佳以及业绩波动大等弊病。

早在2018年11月已经递表的奥山控股，是一家深耕湖北的区域房企，业务主要为物业出售，商业地产的管理与运营，以及冰雪运动及娱乐服务的三大板块。

此前资料显示，截至2019年3月31日，奥山控股在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计有25个项目，公司应占总土地储备总建筑面积约340万平方米。区域局限性强，且土储资源有限。

该公司2016—2018年收入分别为13.12亿元、15.51亿元和18.91亿元，实现一定的增长。毛利率却表现出极不稳定的状态：由2016年的27%增长到2017年的42.7%，2018年又一度下降至38.7%。

当然，热衷于赴港上市的中小型房企，还有一个最为明显的特点就是高负债。据了解，2016—2018年，奥山控股的净资本负债比率为316.5%、568.9%以及 283.1%。净资本负债比率在2018年有所下降，但依然居高。

而三年间，奥山控股的未偿还银行及其他借款则为25.33亿元、53.38亿元及59.68亿元。其借款的加权平均实际利率分别达到9.9%、9.9%及9.4%。

在这方面而言，川系房企领地控股所暴露出的问题或许更甚。

该公司主要重仓三四线城，截至2020年2月底，总土地储备1331.45万平米，目前已进入成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的20多个城市。其曾在2019年就表示将在2020-2021年跨越千亿。

但对规模的极速追求，也意味着负债的陡增。2017-2019年末，领地控股的有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元，对应的净资产负债比率分别为60%、110%和140%。有息负债在快速走高。

而因银行融资渠道受限，领地借款主要依赖于高利率的信托。截至2020年2月底，其共计还有23笔信托借款，总额达60.92亿元，利率在12%-14%之间。2019年末，领地集团应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元，占总债务的比重约为49%。同期的现金及现金等价物仅为13.81亿元。

这也是A股不对房企开放情况下，中小房企纷纷走投港交所的主要原因。如若能在港股成功上市，其负债、现金流以及融资成本都将得到极大的改善。

但理想丰满，现实却很骨感。今年以来受疫情等多重因素影响，房企的日子并不好过，销售、去化不足往年，现金回流遇阻，房地产市场大受冲击；加上监管层对房企降负债的要求，中小房企所面临的压力和风险比以往都要大。这样的情况下，港交所对内地房企的上市或还将越趋谨慎。