对话中集产城张一平：引战碧桂园后 “产城融合”逻辑的变与不变

文 / 徐苑蕾

在90年代的深圳地产圈里流传着“房地产三剑客”一说，指的是万科的王石、金地的凌克和中海的张一平。如今，王石虽然退隐但仍活跃于媒体头条，凌克偶尔露面给行业讲授如何穿越周期，而张一平则离开了中海投身于别的赛道。

2018年，张一平加入中集产城（全称“深圳市中集产城发展集团有限公司”），目前任集团副总经理。中集产城是上市公司中集集团旗下公司，主要面向政府和企业提供涵盖产业园区整个生命周期的投资、建设、运营、配套等服务。

产业园区与传统住宅地产的商业逻辑截然不同，不过，根据张一平的介绍，中集产城与房企的交集却从未间断。“宇宙第一房企”碧桂园曾先后两次对中集产城增资超25亿元，目前是中集产城的第二大股东，此外中集产城多个园区项目里也有金地集团、禹洲地产等房企的身影。

“目前中集产城主要专注于‘产’的部分，‘城’的部分则会交给合适的合作伙伴”，在张一平这位“地产老将”看来，“产城融合”将会是园区发展的最终形态，也是必然的需求与趋势。

“引战”碧桂园

中集产城成立于2003年，原名为“中集地产”，是中集集团旗下负责房地产开发的公司。2015年3月，中集产城完成更名，并专注于产业地产，将产业园区的开发、建设、运营作为公司重点业务。

不过，当时的中集产城虽然拥有丰富的土地储备，但是受制于母公司制造业为主的背景，此后2年，中集产城对产业园区的开发一直在摸索中前行，项目推进速度较为缓慢。

转机出现在2017年。这一年7月，碧桂园作为战略投资者以9.26亿元获得中集产城25%股权；3年后，也就是今年8月，碧桂园再度增资16.06亿元，持股比例从25%升至30%。

碧桂园同样有进军产业地产的野望，在碧桂园的规划中，产业地产将作为房地产主营业务的战略补充。早在2016年8月，碧桂园就宣布将以科技小镇的形式实现产业地产业务的落地。

而对于中集产城来说，“引战”的效果立竿见影，2017-2019年公司业务发展驶入“快车道”，盈利能力实现突破。张一平分享了一组数据：“2017年中集产城的签约额规模约10亿元，2018年约24亿元，2019年近百亿元，2020年如无意外将超过百亿元。”

据了解，目前中集产城的产业园区项目已布局在粤港澳大湾区、长三角两大重点区域的10个城市，运营项目达20多个。中集集团2020年半年报显示，中集产城业务实现营收12.62亿元，同比上升124.06%，净利润为1.36亿元，同比增长73.51%。

那么碧桂园到底给中集产城带来了哪些变化？张一平表示，“一方面是中集集团突破传统的机制，引进了碧桂园的双享激励机制。但传统房地产项目周期短，而产业园项目周期长，因此在跟投机制上，中集产城已经做了改良，包括跟投的绝对额、跟投资金的解决、退出机制等方面，都有配套方案。”

“第二个是开发能力，当时碧桂园的开发能力很强，中集产城做产城融合，核心能力一定不在建设、开发能力，而是在产业资源的集聚，包括招商、运营、服务”，张一平称。

除了碧桂园，今年8月，中集产城还得到曲江文投入股，后者以23.52亿元取得中集产城20%股权。待前述所有交易最终完成后，中集集团对中集产城的持股比例将下降至约45.92%，这标志着中集集团的产城业务被正式剥离，中集产城将“出表”。

“类似于万科，有一个相对的大股东，但是没有绝对控股的股东，然后有若干个有产业背景的股东相继引进来，所以中集产城未来不排除还会有新的引战计划”，张一平说。

根据张一平介绍，“引战”后中集产城将继续执行“6+X”的产业布局策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、智慧物流、文化创意、生命健康、军民融合六大领域。

自2003年起，伴随着政策东风，国内产业地产开始进入密集开发阶段，各类实体经济、房地产商、政府平台纷纷加入战局。

地产界对行业转型升级的思考，主要源于近年来中国房地产行业增长逻辑的剧变——住宅物业销售规模增长放缓，房企利润空间被不断压缩，再加上融资环境的收紧，传统地产行业从黄金时代进入白银时代。

而在产业地产众多落地的模式中，以产业聚集为特点的产业园区又是最为重要和普遍的一种，尤其是在2017年前后，房企大规模地进军产业园区领域，掀起了一轮高潮。

根据方升研究数据，截至2019年，全国共有149家不同类型企业涉足产业园区开发运营，自2014年起的5年内，149家营业总收入增长67%至近9000亿，净利润增长75%至1233亿元。截至2019年底，典型产业园区上市公司的数量已经扩容至35家，包括22家主板上市公司和13家新三板上市公司。

产城融合终点

不同于传统的住宅地产，产业园区的开发运营是一门面向大量中小微企业的B端生意，成交周期长、利润率不高，比拼的是运营、服务、构建产业生态的能力。为了明确这种区别，在中集产城内部，“地产”变成了一个“敏感词”，“我们不叫产业地产，在内部的文件里出现‘地产’这两个字是要罚款的”，张一平笑称。

通过多年的摸索和实践，中集产城形成了两个认知，一是“不是什么地方都是适合做产业的”，二是“一个产业不是在什么地方都能存活的”，此外产业需要生态环境，需要从区域、城市、具体项目三个视角去审视。

根据张一平的介绍，目前产业园区的拿地模式主要包括勾地、合作两种渠道。在勾地模式

中，中集产城主要负责产业导入，由于有产值、税收等贡献，地价在公开市场价格之下存有溢价空间；在合作模式中，中集产城则会与一些土地方或项目方开展合作。

在张一平看来，招商是做产业园区最大的难点，“特别是没有产业资源的平台，更是难上加难。”

“产业模式的招商是通过打通产业链进行招商，以打造产业生态作为手段，通过运营服务吸引产业集聚。发现潜在客户后，解决园区运营、赋能、真正形成产业生态圈等问题，才能吸引他们来园区落户，才是我们招商的目的”，张一平说。

传统住宅地产背后是商品买卖的逻辑，产业园区的经营逻辑则是讲究资产回报率的资产运营逻辑。张一平将传统地产的招商引资模式形容为“筑巢引凤”，而中集产城的模式叫“带凤筑巢”，也就是说，产业招商在投资拓展阶段就必须启动。

目前，产业园区行业已经从野蛮生长期进入到理性发展阶段，但整体来看，行业依然存在盈利模式单一、盈利能力下降、战略新兴业务收入占比不高等诸多问题。

今年6月发布的《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》指出，在部分产业园区上市企业的业务构成中，房地产业务占了营收和盈利的大头，而运营服务类业务占营收比例较低；此外，在净资产收益率层面，2019年部分企业的ROE较高，但从变动趋势来看，近年来产业园区上市企业的净资产收益率却在下降。

而在张一平看来，未来的产业平台盈利模式应该是多样化的：第一类是传统的租售收入，第二类是运营和服务收入，第三类是孵化投资收益。同时，张一平强调，产业园区未来发展的趋势必然指向“产城融合”。

简单来说，“产城融合”是以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，进一步提升土地价值，“以产促城，以城兴产”。

张一平认为，产业园区与城市融合，是园区发展的最终形态，也是必然的需求与趋势，通过打造适宜人居的环境，进而吸引产业投资的目标对象，吸引高端产业、龙头企业以及大量高技术人才的进驻。

根据张一平的介绍，目前中集产城依然专注于“产”的方向上，而“城”的部分将通过商业手段寻找更适合的合作伙伴来负责。

“所以现在上海、扬州园区中‘城’的部分，中集产城找了金地集团、禹洲地产作为合作伙伴，中集产城以一定的价格转让一部分股份，让这些房企小股操盘，我们拿到的收益就去补贴‘产’的部分”，张一平说。

责任编辑：逯文云