交易不对等？朱孟依用科技故事换走合生系部分股权

老牌房企合生创展（00754.HK）今年进行的两次股权腾挪都和科技有关。

11月3日，合生创展对外公告，以1.82亿美元买入元知开曼20%股权；元知开曼则以相同金额“反向”入股合生创展旗下合生活20%股权、合生商业30%股权。

上半年，这家公司将以高新科技及医疗科技类的股权投资业务纳入，一次性获得28.35亿元收入。铜板叮当落袋，没有人关心这家公司老牌房企是否真正具有科技硬实力。

而当朱孟依用披着科技外衣的中介公司元知开曼，换取合生活和合生商业的相应股权，外界终于意朱孟依当下对科技的偏爱。

只不过，生意终归是生意，对于这次股权腾挪，小股东颇有微词，认定这是一次不对等交易。与此同时，撇开强故事属性，外界开始审慎看待合生创展科技业务的自我造血能力。

从这四家公司股权关系来看，这是一次朱孟依个人资产腾挪。他虽已隐退，但仍为合生创展实控人，个人持股比例达到55.22%，同理也是合生活及合生商业实控人。并且，元知开曼也是朱孟依全资拥有公司。

抛却上市公司因素来看，实控人腾挪资产无可厚非。但牵涉上市公司资产，关乎小股东利益，这次交易对等性则备受关注。

从资产情况来看，元知开曼明显不如合生活及合生商业。

根据公开资料，元知集团经营的主要平台是“优选好生活”，这是一家号称以科技构建生态，以金融服务及经纪人为交易核心，连接第三方与平台，为新中产家庭解决房产，家居，汽车，医疗，教育，养老，金融，保险，旅游，法律服务等非标大宗商品和家庭资产配置的交易及服务平台的公司。

根据公告披露，元知集团未经审核的总资产和净资产为10.48亿元及1.47亿元。

相形之下，近年估值高涨的物业及收益稳定的商业，显然比“优选好生活”的价值会高一些。

作为朱孟依家族最重要的地产平台，合生创展目前的多元业务除了住宅开发，还涉及商业地产投资、物业管理、基建及股权投资业务。

其中物业管理平台则是合生活，主要提供物业管理服务及社区增值服务；商业地产投资平台则包括轻资产平台合生商业，主要提供商业房地产行业的运营计划及咨询服务。

合生创展旗下物业管理位列全国物业管理二十强，截止今年上半年，管理建筑面积约3104万平方米。公告显示，截至2019年底，合生活未经审核的总资产及净资产为23.29亿元及6.87亿元。经调整除税前净溢利，2018年为1.94亿元，2019年为3.49亿元。

截至2019年底，合生商业未经审核总资产及总净负债为72.6亿港元及228万港元。除税前净溢利，2018年为1293万港元，2019年为6413港元。不过，就整个商业板块而言，2020年上半年营收13.19亿 元，息税折摊前利润达到约8.24亿元。

资产不对等，这也就不难理解小股东为何抱怨朱孟依“占小股东便宜”。

不过合生创展此番股权腾挪，应该不仅是为了谋取“小股东便宜”。合生创展在公告中表示，元知集团入股合生活和合生商业，可以更好开发技术服务及有关大数据、智能计算引擎及移动互联网技术引入后者。

讲科技的故事，为多元化战略铺排，这的确与合生创展现阶段转型路径相符。

在今年半年报中，合生创展已经提出要转型为科技赋能及产业驱动的投资控股平台公司。而且上半年，这家公司正式将股权投资纳入体系中，将其视为主要业务之一，并明确提出，在股权投资业务中，高新科技、医疗科技类股权投资是合生未来重点。

这次股权注入，为合生创展一次性贡献28.35亿元营收，大幅拉升今年业绩。但一个不确定性因素是，合生创展并未公布投资标和盈利状况。这既令外界无法评估合生创展科技实力的成色，也无法预估投资是否踩雷、能否为其持续性创造收入。

此次注入的优选好生活，科技含量以及自我造血能力已经摆上台面，并未赢得掌声。优选好生活虽具备完整的商业逻辑，但实际落地仅限于合生系（珠江投资及合生创展）本身。

界面新闻发现，优选好生活推出的APP，目前聚集了房产、保险、康养等业务。而房产则类似于恒大恒房通，辐射范围以合生系旗下楼盘为主，并未链接更多第三方开发商；康养也仅推出合生系旗下两家康养机构（惠仁康养和乐榕水印）。

保险业务也同样如此，仅售卖珠江人寿旗下几款保险。珠江人寿是珠江投资控联合广州金融控股集团有限公司等共同投资的综合性寿险公司。

“保费高，基础保障一般。”一位保险行业专业人士评价说，珠江人寿推出的这几款保险性价比并不高。根据珠江人寿发布的三季度偿付能力报告显示，当季实现净现金流19.3亿元，前三季度净利润仅2.62亿元。

优选好生活做自己家生意，每年能赚多少钱？根据公告披露，元知集团除税前净溢利2018年为7521万元，2019年为1.08亿元。

将自身业务作为科技应用场景，并构建一套完整商业逻辑闭环，这仅是一个开始。

如何为自身业务赋能，提升效率，并将场景扩大化，破圈去赚别人的钱，才是衡量转型成功与否的标准。从当下效果来看，合生创展科技转型之路还很漫长。

责任编辑：陈悠然 SF104