风口不再？又一波物企赴港IPO 市值大幅缩水还有破发

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继10月4家企业赴港上市后，11月香港资本市场又将迎来多家物业企业IPO。

券商中国记者了解到，金科旗下金科服务、融创旗下融创服务均已通过港交所上市聆讯，其中，金科服务11月10日已截止招股，共筹资7.66亿美元；融创服务11月12日截止招股，总筹资额尚未公布，这两家公司预计下周将正式上市。

不过，从物业板块近一段时间表现来看，股价持续回调、市值大幅缩水、IPO破发成为主要特征，曾经受资本市场热捧的物业风口不再？

接受券商中国记者采访的业内人士认为，不能简单通过近期的表现来判断整体物业股在下行，认为资本的风口已经过了。虽然短期内行业已进入冷静调整新周期，但仍处在资本加速化发展期，未来物业股之间会继续分化，对于基本面好，业绩具有可持续性的公司，资本市场可能会持续给予高估值。

多家物企密集赴港上市

近期，房企分拆物业上市的消息不断。

继10月世茂服务、合景悠活、第一服务、卓越商企服务等4家房企旗下物业服务企业赴港上市后，11月香港资本市场又将迎来多家物业企业IPO。

券商中国记者了解到，金科旗下金科服务、融创旗下融创服务均已通过港交所上市聆讯，预计下周将正式上市。

其中，金科服务于10月28日通过上市聆讯，并于11月5日公示了上市招股书，预计将于11月17日正式上市。招股书显示，金科服务拟发行1.33亿H股，预计每股发行价41.8~47.6港元。据钛媒体报道，11月10日截止招股时，金科服务共筹资7.66亿美元。

融创服务从8月6日交表到10月26日即通过上市聆讯，仅用时81天，开创了2020年物企过会最短时间先河。其于11月9日至11月12日进行公开招股募资，并预计11月19日正式挂牌。公告显示，融创服务计划全球发售6.9亿股，发行价区间为10.55港元至12.65港元，整体发行规模预计为10.8-12.95亿美元。这一融资规模有望创行业新高。11月12日截止招股时，融创服务总筹资额尚未公布。

券商中国记者根据公开信息统计，除金科服务和融创服务将于下周上市外，华润万象生活于11月8日通过港交所上市聆讯，恒大物业9月29日递交上市申请后也预计最快在本周通过港交所上市聆讯。此外，融信服务、佳源国际、建发物业、远洋服务等均已递交上市申请，在排队上市中。

自2014年房企分拆物业赴港上市第一股出现后，2018年下半年以来经历了一波物业服务企业上市热潮。今年这种上市热度进一步延续，并且出现恒大、融创等多个龙头房企的身影。券商中国记者梳理，今年以来，已经有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务、第一服务、卓越商企服务、合景悠活、世茂服务等10家房企关联物业公司赴港上市。至此，已经有31家房企关联物业企业在香港上市，加上3家在A股上市的，上市物业企业总共有34家。

物业板块股价下跌，IPO破发

今年上半年，资本市场受疫情影响剧烈波动，而物业板块表现格外抢眼，多只物管股前7月累计涨幅超过100%，更是出现了千亿市值的企业，近半企业市盈率超过40倍。

不过，与此前受资本市场热捧股价频创新高不同，8月以来，物业板块股价开始持续下跌。

易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，年初至10月30日，34家物业股平均涨幅为30%，平均涨幅有所收窄。单月来看，9月份，30家物业股的跌幅约为10%，其中13家跌幅在10%以上。不仅如此，10月上市的第一服务、卓越商企服务、合景悠活、世茂服务等4家物企，已有3家出现上市首日破发的情况。其中，10月22日上市的第一服务，首日跌幅约27%，刷新纪录。随后，10月30日，世茂服务与合景悠活上市首日均受冷，先后破发，世茂服务于当日收盘保住发行价。

克而瑞证券物业管理行业周报（2020-11-08）显示，近3个月，有19家物业上市企业股价跌幅超过20%，其中有4家更是跌幅超过40%，分别为鑫苑服务（-40.1%）、蓝光嘉宝服务（-40.5%）、金融街物业（-41.7%）、中奥到家（-52.4%）。

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光大证券研报也显示，10月，光大地产A H核心物业指数单月跌幅9.50%，跑输上证综指11.85pc，跑输恒生指数12.26pc。

对于物业股回调频现破发的原因，官丁祖昱表示，一方面是前期疫情期间，物业股热度被推至最高；另一方面，近期资金分散，物业股在中期业绩之后，获利投资者转移。而大型物企或者背靠有实力的母公司，企业抗风险能力及潜在价值空间将更能获得资本市场认可，而小型物企劣势则较为明显。

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物业板块风口不再？

近一段时间，物业板块的表现大不如前，股价持续回调、市值大幅缩水、IPO破发……这是否意味着曾经受资本市场热捧的物业风口不再？

对此，中指院物业事业部副总经理牛晓娟接受券商中国记者采访时认为，物业股股价下跌跟很多因素有关，比如宏观环境、对市场整体的预期，就像A股和港股最近整体都是下挫的，不能简单通过近期的表现来判断整体物业股在下行，认为资本的风口已经过了。因为如果换一个时间节点来看，比如从2020年年初到现在，物业股的平均涨幅依然保持了30%以上的增长。选取的时间节点不同，会导致结论的不同。

牛晓娟进一步指出，判断一个行业是否处于风口主要看两个方面，一是看企业的基本面，二是看企业是否存在大的想象空间。首先，整体行业基本面没有变，包括政策对它的鼓励、整个居民生活水平的提高从而对高质量物业服务的需求等。第二，整个行业大的想象空间没有变。因此还不能说风口已过，实际上，物业行业目前处在资本加速化发展期，目前，金科服务、恒大物业、融创服务等非常优质的物业企业在排队上市，他们对整个资本市场的带动效应可以拭目以待。

“当然，随着上市企业整体数量逐步增多，物业块版块可能会加速分化，引导物业企业回归基本面，扎实做好业绩。对于基本面好，业绩具有可持续性的公司，资本市场可能会持续给予高估值。”牛晓娟对券商中国记者说。

丁祖昱也认为，短期内行业已进入冷静调整新周期，市场对物管行业的认知会进入到一个更合理的水平。但这并不会影响房企分拆物管上市的节奏，需要注意的是，未来物业股之间会继续分化，能够获得资本市场关注的核心物管股数量有限，企业的实际运营能力将影响到资本市场表现。

“实际上，资本市场的表现一定程度上代表着上市物企的分化表现，物企资本表现与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。从另一角度看，分化的背景下物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，这意味着行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间。”丁祖昱说。

展望未来，丁祖昱认为，物业行业的真正价值是企业的“服务力”与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性，这是一个广阔的市场。长期来看，整体市场和单个企业仍具有很大的增量空间，高增长仍然会持续，未来3-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段。

责任编辑：张海营