地产商告别凡尔赛

来源：包邮区

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北京文华酒店6层有几家非常有特色的餐厅。从鲁菜到淮扬菜，再到川菜，都非常讲究。尤其是永久王河鲜馆，蒜用的都是四川的独蒜，辣椒用的也是蜀味的二荆条，花椒用的汉源的大红袍，使用的泡菜：

每一颗都要经过三到五年的长久泡制。

文华酒店旁边的万达广场B座，就是万达集团的总部。文华酒店6层，是王健林和万达高管们最钟爱的聚餐地点。你去餐厅厕所嘘一把，都能碰到万达人在洗手池抽烟、说办公室政治。

万达和融创那笔世纪大交易的起点，就是在6层餐厅的一个包厢里。饭局的主角，就是王健林和孙宏斌两个人。

饭局是老王邀请的。和老王还不太熟的老孙，吃得有点摸不着头脑。直到最后，老王才说，我要把十三个万达文旅城卖掉，明天可能和许家印聊。

老孙愣了下，马上接话：

别找许老板了，我都接了。

如果不是饭局上被截胡，许老板也许还是首富。

王健林，孙宏斌，许家印，这三个男人，曾演绎了不同的成功路径。王健林想走国际路线，打造一个中国的民营跨国巨头；许家印想农村包围城市，流芳百世；孙宏斌走的是盘活资源、摘桃子的路径。

年轻时我们可以不讲武德，但终究要耗子尾汁。

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11月10日这天，万达的员工发现，内部OA上的集团架构变了。地产集团的名号，再次消失，万达的四大集团，现在只剩下三个了：

商管集团、投资集团、文化集团。

地产集团在一夜之间变换旗帜，所有员工成了万达投资集团的一员。在万达往后的历史中，恐怕再也不会出现地产集团这个字眼了。

然后，大家陆续听到了让所有万达人五味杂陈的消息：

万达有可能要回归港股了。

几个月前，万达商管的人开始忙于准备资料、统计数据，领导们只是说，我们又要筹备上市了。当时，他们还不知道这个上市地点，可能要变成香港。

对万达来说，很难说这是个好消息还是个坏消息。他们在2016年3月宣布从香港退市，踏上了回归A股的路程，那时距离他们登陆港股，仅仅过去了15个月。当时的美国总统还是奥巴马，四年多过去了，但回A的路程，还是那么漫长。

老王身边的人一直在劝说他，不如放弃A股，重返香港。这个决定对老王来说，面子太过不去了。但他还是妥协了。他的心境或许可以用孙宏斌的话来表达：

人有时候要敢叫日月换新天，有时候也要愿赌服输。

对此时的万达来说，他们真的等不起了。一场疫情，对开发商来说，如果是中长期利好，对万达来说，是绝对的利空。跟随商户受损失的，还有万达这个房东。万达文化集团，宝贝王已经出售，电影、体育亏损严重。

万达投资集团以前的名字，叫金融集团。这两年，组成万达金融版图的百年人寿的股权出售了，新飞凡电子商务公司也注销了。剩下的投资集团这个名头，现在给了房地产业务。

今年，能为万达持续贡献现金流的，也就是地产集团了，但在回归港股这件事上，地产集团这个名字，似乎也成了一个累赘。

与此时的老王同样心有戚戚焉的，应该就是许家印了。

上周，恒大和深深房同时发布公告，历时四年的重组最终失败。这个公告宣告了一件事：

恒大回A也吹了。

相比老王，许老板为了回归A股赔上了更多的金钱与小心。他们都明白一件事，想要回归A股，最重要的那份审批文件，来自于证监会。

回归A股这件事，如果只有一个开发商能做到，那应该就是地产商最讲政治的许家印了。但是，他也失败了。这其实是告诉了所有有这种想法的人，此路不通。

因为恒大回A被锁定的，不只是76443个散户，还有恒大引入的1300亿的战投资金。宣布失败的那份公告说，1300亿战投中，863亿战投已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，357亿战投即将签订补充协议，50亿战投正在商谈，只有30亿正在回购。

在这份重组进程的公告里说这件事，是因为太重要了。如果达不成多数一致，将后患无穷。

同样，万达从香港退市后，也引入了巨额战投资金。腾讯、融创、苏宁、京东，加起来一共投资了340亿元。

这些战投，都是让恒大和万达签下了对赌协议的。是不是重新回归港股，自己心里的话可以不听，但是从这些债主们口里说出的话，是很难不听的。

能有个担架就不错了，要啥自行车呢。

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极力劝说老王回香港上市的，就是这些战投们。比如同时投资了恒大、万达和蚂蚁的苏宁，比如融创。

苏宁应该是最近最惨的公司了。不仅到嘴的蚂蚁鸡飞蛋打，恒大和万达回A也渺无音信，现在有息负债1800亿，现金却只剩下200多亿了。

一个多月前，融创则将青岛东方影都45%的股权，转让给了青岛西海岸发展集团，这是一家青岛的国有企业。差不多同时，融创的云南仙湖山水国际旅游度假园项目卖给了复星，作价11.8亿。上海香溢花城的一栋商业物业，卖给了黑石集团。

孙宏斌年初的时候说要降负债、处置一些持有资产。现在，融创竟然真的在卖卖卖了。融创已经制定了降负债的目标：

自持资产的比例不能超过10%。

过去五年时间里，融创是整个房地产行业里最大的接盘者，被他一路碾压过的，有宋卫平、柳传志、王健林、邓鸿。每当一个城市的富豪出点事情，出现在谈判桌上的，总是我们的老朋友孙宏斌。他说过的最霸气侧漏的话，是给小开发商的建议：

不如把地卖给融创，拿着钱去买融创的股票，比自己开发还赚钱。

山水有相逢，现在轮到融创也卖卖卖了。他们希望用一年时间，将三道线全部降为绿色。

不仅是融创，开发商里的好学生万科，也开始行动了。现在，万科的五大区域，每个区域都在清产核资，频繁与资产公司对接，包括商业办公在内的所有低效资产，都被摆上了货架。

前段时间，包叔问万科南方区域首席执行官孙嘉，南方区域的资产怎么样。他想了想说：

我们一个区域的持有资产超过了900亿。

年关更难过的，应该是三道线飘红的绿地集团了。第一财经报道说，绿地有意出让包含上海和江苏多地共14个项目27个物业，所有资产价值加总共计约为231亿元。

这个出售列表中，不乏青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等一二线城市核心商圈地标物业。这都是他们好不容易积攒起来的家底。

三道红线的消息出来只有几个月时间，都曾经问鼎过中国房企销售冠军的孙宏斌、郁亮和张玉良，都走在了出售持有资产的路上了。

3

这几天，凡尔赛文学风起云涌，包叔好友兽爷也凑热闹，把煎饼的名字都改成了“帕尼尼”，加鸡蛋也不叫加鸡蛋，叫添加蛋白质。

与最精通凡尔赛文学的马云相比，中国地产商虽然稍逊风骚，但也各个都是专家，发明了各式各样的财务手段来借钱。

只是过去四年，那些不经意的炫耀，全部被一一清算了。

这三年的时间里，很多地方政府做了小心翼翼的试探，然后我们看到了一个又一个的政策一日游。

在开发商里，万达和恒大回归A股，算是另外一种试探。

他们的信心来源，归根究底还是觉得，房地产依然是这个国家的支柱性产业，在必要的时候，夜壶还是会从床底拿出来的。

四大开发商中的一位甚至在内部说：

只有房地产，是100%国产的产业链。

连他们的试探，最终也失败了。接下来，这个行业可能真的没有奇迹发生了。

回头来看，今年8月20日的那次会议，是对整个行业的釜底抽薪。有关部门开始用对金融机构的监管要求，来管理开发商。三年之后到底会不会用红线来考核，已经不重要了。

都是打工人，请认识到自己的定位。

这次会议的精神，踩了三道红线的融创听懂了；踩了一道红线的万科，也听懂了。

最近几天，几家官方媒体陆续发文章批评地产销售榜单注水。过去几年地产界人尽皆知的黑历史，在这个时候大白于天下，意思已经很明确了。

上个月，王健林出现在了川渝民营企业家合作峰会上。微博底下有条评论说：

老王瘦了，没以前富态了。

这位“凡尔赛文学家”不再说一个亿的小目标这样的话了，而是告诫在座的企业家：

除了极少数企业，绝大多数进入了赚辛苦钱、赚慢钱时代。

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责任编辑：张玫