金科股份：盈利能力下滑 土地成本上升

金科股份：盈利能力下滑，土地成本上升

来源： 览富财经网

原创 江城子

在今年前三个季度，虽然金科股份（000656.SZ）销售情况并不算太差，保持两位数的增长，但对其盈利能力的提升并无实质性的帮助。考虑到现阶段土地成本明显增加，其盈利能力还会持续受到考验。

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盈利能力略有下降

虽然今年前三个季度销售额保持增长，但盈利能力却略有下降。

根据公开数据显示，金科股份今年前三季度实现销售金额约1473亿元，同比增长17%；销售面积1421万平方米，同比增长14%，销售额和销售面积双双增长。

但营收的增加，却并未转化为实实在在的利润。三季报数据显示，金科股份净资产收益率、销售毛利率及分别为14.07%和25.18%，较上年同期下降2.12百分点、下降4.92百分点。对此，华西证券研报指出，金科股份盈利能力略有下降。

其中，三季度单季受毛利率下滑及少数股东权益占比上升影响，导致归母净利润下降40.9%（单季营收增1.9%）。今年三季度销售毛利率23.8%，同比下降6.0个百分点；也正是因为如此，导致前三季度毛利率25.2%，同比下降4.9个百分点。

其实，如果从更深层次分析，金科股份盈利能力的下滑，与产品销售均价未能出现有效提升，有着不小的关系。数据显示，前三季度金科股份销售均价为10365.9万元/平方米，同比增长3%。

但实际上，金科股份销售均价增幅低于全国房价上涨速度。根据国家统计局公布的数据显示，2020年1-9月，全国商品房销售面积117073万平方米，商品房销售额115647亿元，简单算术平均可计算出全国商品房销售均价为9878.20元/平方米。按照同样的方法，可计算出去年同期全国商品房销售均价为9354.92元/平方米。通过进一步对比发现，今年1-9月全国商品房销售均价涨幅为5.59%。

目前，金科股份业绩主要集中于成渝城市群、长三角城市群、中原城市群和长江中游城市群，占比分别为17.9%、13%、12.4%和12.1%。西部地区和中部地区，今年1-9月房价同比涨幅分别为1.34%和3.11%，而这两大片区聚集了贡献了四成多业绩的成渝地区、中原城市群和长江中游城市群，由此可见，金科股份销售均价涨幅仅3%，其原因不言自明。

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负债水平仍处高位

虽然分拆物业上市能在一定程度上缓解金科股份的资金压力，但持续走高的债务规模，在融资新规下，压力不小。

金科股份的债务规模却一直处在攀升过程中。三季报数据显示，截至2020年9月30日，金科股份负债规模已经达到3206.73亿元。在今年上半年首次突破3000亿元大关之后，其负债规模再次上升。

根据目前的负债水平测算，截至2020年9月30日，金科股份剔除预收账款和合同负债后的资产负债率为72.71%，净负债率121.52%。对比融资新规，金科股份触及了两道，目前被划为“橙档”房企。

有所改善的是短债偿付能力。截至今年三季度末，期末金科股份在手现金323.1亿，为短期负债（短借+一年内到期长债）的102.2%，短期偿债压力较小。

其实，金科股份一度被划为“红档”房企。据2020年中期业绩报告数据计算可得，其剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比0.98倍，当时，三条监管红线全部触及。

为了改善财务结构，降低债务压力，金科股份跟多数房企一道，选择拆分物业板块上市。2020年4月29日凌晨，金科股份公告称，拟拆分金科物业于港交所上市。10月15日，金科服务收到中国证监会《关于核准金科智慧服务集团股份有限公司发行境外上市外资股的批复》。11月16日再次发布公告称，公司全球发售约1.33亿股股份，其中香港发售股份1794.3万股，国际发售股份约1.15亿股，另有15%超额配股权；发售价定为每股H股44.7港元。

物业上市确实能够在一定程度上改善金科股份的负债结构。据海通证券测算，物业上市后，包括剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比等三项指标均有显著改善。再考虑到房企年底的账面货币资金相较中报会更为充裕，预计今年年底金科股份的净负债率和现金短债比两项指标有望同时回到绿线。

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成本攀升成为考验

达到千亿规模之后，为了保持扩张，不得不提高土储规模。然而，激烈的土地市场竞争，也提高了其土地成本。面对不断攀升的土地成本，未来如何消化，已经成为金科股份不得不面对的问题。

统计数据显示，2020年1-9月，公司新增土地123宗，建筑面积1995万平方米；合同投资金额740亿元，但权益合同金额433亿元，占比不足6成。

而在2019年，金科股份在前三季度累计新获取140个项目，拿地金额614亿元，其中权益拿地金额400亿元，拿地建面2446万平方米，权益占比达到65%。

值得注意的是，在今年前三个季度，金科股份拿地成本持续攀升。据测算，今年前三个季度，金科股份拿地均价为3709.27元/平方米，而去年同期该数字为2510.22元/平方米，同比增长47.77%。在房价上涨已经普遍进入“个位数时代”的大背景下，金科股份未来如何消化如何大幅度提升的土地成本，是一个考验。

除了土地成本的增加，受到行政部门的处罚，也让金科股份难以心安。近日，济南市城市管理局发布行政处罚决定书文号“济综执处字[2020]第146号”显示，金科集团控股子公司被罚，济南海睿房地产开发有限公司未取得建设工程规划许可证进行建设，依据相关条例，被处罚6.1869万元。

近年来，金科股份纷扰不少，动静最大的要数融创与金科股份实控人黄红云之间的控制权之争。资料显示，自2016年融创中国通过旗下公司天津聚金参与金科股份定增后，双方开始展开较量，互不相让。期间，持续加码的融创中国所持金科股份的股权比例，最高时达到29.35%。不过，在今年4月份，融创选择“放手”，通过数次大宗减持之后，持有股权比例大幅下降，目前已不再为金科股份持股5%以上股东。

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责任编辑：陈志杰