恒大物业招股求稳:50%为老股出售 集团供应商作基石接盘
恒大物业的招股牵动着许多人的心。
一方面,恒大物业在管面积2.54亿平方米、合约面积5.13亿平方米,无论是合约还是在管面积排已上市物企前五位,体量之大导致上市后必将搅动物业头部格局。另一方面,物业新股近来频频破发,高定价成为原因之一。作为龙头的恒大物业会做出何种选择引人遐想。
从目前诸多招股细节来看,恒大物业目前求稳心切,且短期内还需依靠母公司输血。未来发展独立之路异常艰难。
50%为老股出售 21家恒大供应商作基石
从房企三道红线的消息传出,恒大物业的上市进程无疑被加快。传闻最早明年上半年才能完成挂牌上市的恒大物业,在11月23开始招股,拟于12月2日挂牌交易。
招股文件显示,恒大物业定价区间为8.5~9.75港元/股,每手200股,入场费只需4924港元。此次发售股份总量为16.21亿股(未行使超额配售的情况下),新股、老股各占50%,占发行后总股本的15%。
以此计算,恒大物业募集资金在138亿-158亿港元,刷新此前世茂服务首发募集99亿港元的记录。迄今为止,物业股上市只有世茂服务采用了老股+新股的发售方式。大股东在上市时减持所持股票,向市场传递更多的是负面情绪。
这意味着,首发募资约有50%归于母公司中国恒大,按最高发行价计算约为79亿港元左右。根据2020年8月引入14家战投,大股东转让280.6万股(占比28.061%),对应金额为235亿港元,恒大先后通过物业板块股权融资约314亿港元。
而罕见的操作还不止如此。恒大物业在引入战投后,此次上市又引入了21家基石投资者。其中包括11家恒大集团的供应商,涉及索菲亚家居、新明珠陶瓷、东方雨虹等;6家房企或其关联企业,涉及京基集团、深圳中洲控股、合生创展、时代中国等;以及中国燃气、中诚信投资、商汤科技。
这些基石投资者中,大部分此前未参与过物业新股投资,且需要委托基金代为认购持有。其中深圳凯尔还需向保荐人农银国际的联属公司贷款认购,认购发售股将作为抵押品。中诚信投资同样需要贷款。
基石投资者贷款参与打新的操作也非常少见。结合以往供应商参与恒大股权融资的惯例,恒大物业此次上市处处透露出集团的考量。
近两个月恒大在集团层面上先后通过地产、物业、汽车等板块融资,物业成为输血的重要一环。同时利益绑定更深的供应商作为基石投资者,锁定期6个月,认购新股比例为45.6%~52.3%,恰好与大股东售股比例一致,短期内可以起到稳定股价作用。且战投入股价较发行价(以中位数9.13港元计算)仅折让约8.3%,基石与战投入股价格相差不大。
招股求稳 独立路漫漫
恒大急需打造一个融资平台,对股价的要求自然是求稳。
上市后恒大物业总股本达到108亿股,远超碧桂园服务的27亿股。以8.5~9.75港元/股招股价计算,恒大物业的市值将介乎约918.92~1054.05亿港元。以2019年净利润计算对应的发行市盈率为83.7倍~96倍。但2020年上半年恒大物业净利率骤然提升约14个百分点至25.15%。若以中报净利润折算2020年全年业绩(23亿元),对应市盈率为34~39倍。
恒大物业2017~2019年净利润年复合增长率195.5%,居行业第一。这与此前净利率太低有很大的原因,2017年净利率低至2.42%,三年时间翻了6倍至12.7%。2020年上半年的25%净利率能排上市物企前三。能否保持高利润率也是考验。
{image=1}
飙升的利润率背后,其实恒大物业近三年营收复合增长率只有18.6%,低于近日上市的融创服务(59.5%)、金科服务(49%),是10月份接连上市物业新股中营收增速最低的。
喜忧参半的是,恒大物业作为龙头的面积储备率达到了1.02,总合约面积排在第三位,增速或随基数增大而放缓。但其中恒大物业对母公司的依赖较高。恒大物业在管项目中来自关联房企的面积达到了99.6%,比高速增长的融创服务还略高2个百分点。
{image=2}
恒大物业管理层在推介会上介绍:公司作为恒大集团下属公司独立运营,2017年收入来自独立第三方的比例是55.8%,2020年3月已经增长至64.1%,收入结构在不断优化。
作为参考,物企虽然会出现大部分管理项目承接于开发商,但直接收入来源是管理费,直接来自于关联方的收入一般在30%左右。恒大物业关联收入从44%降至35%,可见恒大集团此前助力颇多。
现阶段物业股的发展已经不单看业绩增长,如何拓宽壁垒才是核心问题。若定位仅仅是房企的附属存在,充其量大而不倒。比如中海物业定位为集团服务,近几年业绩不算出彩。除了上市后并购以外,投资者还应关注企业对于自身战略发展的思考。
最新消息显示,恒大物业在港上市的指导价将定为8.8港元/股,居于招股价中间偏下。
责任编辑:公司观察
港媒:快手科技香港IPO散户股已获20倍超额认购
1月26日消息,《香港经济日报》援引券商数据报道称,基于226亿港元的保证金贷款额计算,快手科技香港IPO面向散户的股份目前已获20倍超额认购。注:散户股份认购周二开始,计划于周五中午结束。责任编辑:马婕0000纽交所再次改变立场:中国移动跌近7% 中国联通跌近5%
1月7日消息,港股电讯股集体走低,中国联通跌4.98%,中国移动跌近7%,中国电信跌4.91%。纽交所再次改变立场,继续推进把三家中国电讯营运商(联通、中国移动和中国电信)的除牌计划。责任编辑:张海营0000博华太平洋急跌40% 创逾6年半低位
新浪港股讯,博华太平洋(01076)现价跌40%,报0.015元;成交约2.49亿股,涉资408万元.主动卖盘达九成,盘中低见0.012元创逾六年半低位,暂为表现最差个股。现时,恒生指数报24460,跌470点或跌1.89%,主板成交1207.73亿元.国企指数报10030,跌171点或跌1.68%。0000中国白银集团高开4.26% 预期年度净利2.1亿至2.3亿元
中国白银集团(00815)扭亏为盈,预期年度净利2.1亿-2.3亿元。截至9时20分,涨4.26%,报价0.98港元,成交额47.43万。0000