恒大物业计划以8.8港元/股定价 或成物业股价值爆发的前夜？

原标题：恒大物业计划以8.8港元/股定价，拓宽壁垒成重点，或成物业股价值爆发的前夜？

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据IFR消息，恒大物业（06666-HK）计划以每股8.8港元定价，集资额143亿元，按此计算，不计超额配股权，恒大物业市值为951亿港元。

恒大物业计划于12月2日（下周三）正式登陆港交所。

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50%为老股出售

21家恒大供应商作基石

恒大物业的招股牵动着许多人的心。

一方面，恒大物业在管面积2.54亿平方米、合约面积5.13亿平方米，无论是合约还是在管面积排已上市物企前五位，体量之大导致上市后必将搅动物业头部格局。

另一方面，物业新股近来频频破发，高定价成为原因之一。作为龙头的恒大物业会做出何种选择引人遐想。

从房企三道红线的消息传出，恒大物业的上市进程无疑被加快。传闻最早明年上半年才能完成挂牌上市的恒大物业，在11月23开始招股，拟于12月2日挂牌交易。

招股文件显示，恒大物业定价区间为8.5-9.75港元/股，每手200股，入场费只需4924港元。此次发售股份总量为16.21亿股（未行使超额配售的情况下），新股、老股各占50%，占发行后总股本的15%。

以此计算，恒大物业募集资金在138亿-158亿港元，刷新此前世茂服务首发募集99亿港元的记录。

根据2020年8月引入14家战投，大股东转让280.6万股（占比28.061%），对应金额为235亿港元，恒大先后通过物业板块股权融资约314亿港元。

不止如此，恒大物业在引入战投后，此次上市又引入了21家基石投资者。其中包括11家恒大集团的供应商，涉及索菲亚家居、新明珠陶瓷、东方雨虹等；6家房企或其关联企业，涉及京基集团、深圳中洲控股、合生创展、时代中国等；以及中国燃气、中诚信投资、商汤科技。

这些基石投资者中，大部分此前未参与过物业新股投资，且需要委托基金代为认购持有。其中深圳凯尔还需向保荐人农银国际的联属公司贷款认购，认购发售股将作为抵押品。中诚信投资同样需要贷款。

基石投资者贷款参与打新的操作也非常少见。结合以往供应商参与恒大股权融资的惯例，恒大物业此次上市处处透露出集团的考量。

近两个月恒大在集团层面上先后通过地产、物业、汽车等板块融资，物业成为输血的重要一环。同时利益绑定更深的供应商作为基石投资者，锁定期6个月，认购新股比例为45.6%-52.3%，恰好与大股东售股比例一致，短期内可以起到稳定股价作用。且战投入股价较发行价（以中位数9.13港元计算）仅折让约8.3%，基石与战投入股价格相差不大。

招股求稳，独立路漫漫

恒大急需打造一个融资平台，对股价的要求自然是求稳。

在外界关注的规模及利润之外，同行业内其他规模物业企业一样，恒大物业在项目获取以及营收上对母公司的依赖程度较高。而恒大物业有意摆脱这一“母公司依赖症“。

“恒大物业作为恒大集团下属的集团公司，是单独独立运营的，过去可能更多的是专注于管理现有的项目。” 恒大物业执行董事兼总经理胡亮表示，以整体的收入来源统计，从2017年到2020年上半年，来自于独立第三方的收入占比从原有的55.8%增长至2020年630的64.1%，处于不断持续提升的过程，相应的来自母公司的关联收入部分逐年在下降，整体的收入结构在不断优化。

“上市以后，我们也将持续加大在第三方对外拓展的力度。” 胡亮透露，公司从2019年开始已经关注对外的拓展以及收并购的市场，今年6月份正式成立了投资拓展团队，6至9月份已经完成了5家区域型的独立第三方物业公司的收并购工作，总在管面积为772万平米左右。

另一维度，“社区最后一公里”也将成为恒大物业的发力点。

“目前恒大物业也在跟很多互联网公司以及战略投资人在各方面进行业务方面的探讨和合作，力争实现打通从互联网到整个社区最后一公里的私域流量的链条，开展包括家装美居、房屋租售、教育培训、社区传媒以及社区新零售等方面的增值服务业务。” 胡亮指出，物业公司现在最核心的优势是把控着数以千万计业主的私域流量，这种流量在目前阶段是非常宝贵的一种资源。

现阶段物业股的发展已经不单看业绩增长，如何拓宽壁垒才是核心问题。若定位仅仅是房企的附属存在，充其量大而不倒。除了上市后并购以外，投资者还应关注企业对于自身战略发展的思考。

责任编辑：陈诗莹