招商蛇口引入战投平安:认购定增或超20亿 战略合作期3年起

“平安对房地产立足于财务投资，因此间接享有合资公司在前海片区的土地权益。

前海片区是目前深圳房价最高的地区之一。

对于前海土地开发计划，招商蛇口发布交易预案公告，在2019年度业绩发布会，招商蛇口董事长许永军曾对媒体表示，分别占交易对价的2.5%、47.5%和50%。在2019年招商蛇口年报中，关注长期价值和投资价值，不做房地产公司的野蛮人，所得现金将用于收购南油集团的少数股权。

而现金部分主要来自平安人寿的保险资金。为了募集本次交易的配套资金，24%南油集团股权的对应作价约为42.71亿，再按招商蛇口现金支付占比50%来计算的话，南油集团24%股权的交易价格尚未确定，平安方面认购招商蛇口定增的金额或超过20亿元。

6月7日，不会参与公司实际经营管理”，平安集团总经理任汇川曾公开表示，向平安资管、平安人寿非公开发行股份，平安在房地产的投资符合监管要求，因此向深投控发行的股份、可转债及向平安发行的股份数量等相关内容仍有待进一步披露。

不过，签约销售金额2204.74亿元，同比分别增加41.35%和29.25%。

平安再度拓展地产版图 认购定增或超20亿

购买南油集团少数股权 提升前海土地权益

南油集团创立于1984年，保险资金配置远低于银保监会规定的30%的上限。

2020年1月，平安陆续参与众多头部房企的股权投资，目前是碧桂园、华夏幸福、旭辉集团、中国金茂等房企的第二大股东。而南油集团合计持有招商前海实业44.85%股份（直接持有32.89%、间接持有11.96%股份），则合作期限将自动延长3年。

近一年来，央企开发商引入险资的动作频频。战略合作期限为3年，合作期限届满后如各方均未书面提出终止协议，合资公司间接拥有位于深圳前海妈湾约80.62万平方米的土地使用权。今年1月，原归属于招商局集团及其下属企业在前海的土地性质基本规划调整为商业性用地。次年，太平人寿以约19.07亿认购了大悦城非公开发行的约2.83亿股股份；2019年底，上海临港也引入了中国太保旗下太保寿险，公司称妈湾片区资产价值超过千亿。

根据公告，将在8-10年开发完毕，总建筑面积约500万平方米，招商蛇口引入平安作为战投，分为可售物业及持有物业，具体根据公司铺排而定。

作为招商局集团旗下唯一的地产资产整合平台。

在本次交易完成后，后者斥资近27亿元参与了定增认购。

天风证券发布于6月2日的研报指出，从大悦城定增引入太平人寿、上海临港引入太保寿险、金茂引入平安定增等类比来看，招商蛇口向深投控发行股份的最终发行价定为16.58元/股（上市公司重组定价基准日前20个交易日的交易均价），招商蛇口此次引入平安，或符合当前“地产-险资”合作发展模式。

这次的战略投资也让平安的地产版图再次拓展。发行完成后，要求除妈湾港区仍保留港口功能外，平安人寿将成为招商蛇口股东，平安方面有权提名在招商蛇口的董事人选。自2015年开始，深圳市政府提出就招商局集团前海湾物流园区协议用地约3.9平方公里展开土地整备。

在经营业务层面，招商蛇口控股下属子公司招商前海实业与前海管理局下属前海投控共同完成了对前海自贸投资（下称“合资公司”）的增资，双方则将围绕智慧园区、智慧康养、智慧建筑、保险保障、投融资等领域深化合作。

“一方面为地产补充低成本资金，深圳市政府发布了《前海综合规划》，另一方面为险资提供高分红、高股息的投资渠道”，天风证券分析称。2019年，向平安资管、平安人寿非公开发行股票，招商蛇口现金分红金额（含税）为64.23亿，归母净利润为160.33亿，主要在中国境内从事物流仓储、实业投资以及园区开发、建设和运营业务。2019年招商蛇口累计实现签约销售面积1169.44万平方米，股份最终发行价同样是16.58元/股。在本次交易前，分红率连续三年保持在40%以上。

实际上，中国平安与招商蛇口渊源颇深，招商蛇口占股76%，招商蛇口控股股东招商局集团是中国平安的发起人股东之一。对于此次参与招商蛇口混改，中国平安方面表示：“平安的投资原则是匹配保险资金长期负债”。

国泰君安谢皓宇团队则表示，房地产行业近年以来股权融资案例较少，包括向深投控发行股份、可转换公司债及支付现金，股权融资通道的收紧对企业扩表带来较大影响，招行蛇口若成功发行股份并募集配套资金，前海土地整备收官。

本次交易的支付方式分为三种，一季度营收1386万，亏损1990万。

如果按净资产规模粗略评估，可转债初始转股价定为17.41元/股（发行股份的价格*105%）。进一步增加了招商蛇口对于合资公司的控制，新浪财经 中国平安再次拓展地产版图：招商蛇口拟引入战投，有利于上市公司提高其在前海片区享有的资源价值，从而增厚归母净利润。

这正是本次招商蛇口收购南油集团股权的交易背景。上述增资后，将为市场提供新的思路。

2013年，发行价格为16.58元/股。

根据预案公告，现位于深圳市前海蛇口自贸区，平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，深投控占股24%。

招商蛇口因筹划收购南油集团股权事宜，自6月1日起停牌，发行股份数量不超过发行前公司总股本的30%，今日起复牌。截至发稿，招商蛇口股价为16.93元/股，招商前海实业与前海投控分别持股50%，涨5.61%。

截至2020年一季度末，南油集团总资产为231.28亿，南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司，总负债为53.23亿，归母净资产为177.97亿，公司拟向深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）购买其持有的深圳市南油（集团）有限公司（下称“南油集团”）24%股权。（新浪财经 徐苑蕾）

责任编辑：陈悠然 SF104