恒大物业快跑进场：物业IPO高潮接近尾声 行业估值分化加剧

文|王茜

恒大物业今日在港交所上市，发行价8.8港元，截至收盘，股价报8.78港元，较发行价跌幅约0.23%；总市值约949.19亿港元，在38只物业股中仅次于碧桂园服务。恒大物业奔赴资本市场可谓神速，距离其今年9月29日披露第一次上市申请材料，仅仅过去了64天而已。

作为今年第13家上市的物业公司，头部企业恒大物业的登场，被视为物业分拆上市潮的“压轴大戏”之一。在遭遇上市首日“破发”后，市场人士依然对其前景给予了较高期待。

值得注意的是，自今年9月以来物业股板块呈现持续下行态势，物业股估值开始出现回调。市场观点认为，一方面，今年第四季度物业板块迎来IPO高潮，新股大量发行导致板块调整；另一方面，或与市场逐渐恢复理性有关。有机构称行业估值结构分化将是永久性的。

21基石投资者+14战略投资者 云锋腾讯刘銮雄现身其中

招股书显示，紧随资本化发行及分拆完成后（假设优先发售项下的预留股份已悉数由合资格中国恒大股东认购，且未计及因超额配股权获行使而可能出售的任何股份），由中国恒大集团实际控制的CEG Holdings持有恒大物业59.04%的股份权益。

同时，恒大物业本次上市引入了约21位基石投资者，包括深圳凯尔、江西兴美、千惠茉莉基金及李要、达安、海峡财务及卓协、番禺海怡房地产、广东兴辉、京基集团、中国联塑、Wuthelam Holdings、深圳中洲、鸿晖投资、南通三建、合生电子商贸、广东科顺、元亨投资、广州安盈、天赋环球等。基石投资者合计持有紧随全球发售完成后已发行股本总额约7.8%（假设发售价为每股股份8.5港元）。

更早前，今年8月中国恒大为恒大物业引入了235亿港元战略投资，以支持业务的发展。在引入的14位战略投资者中，除了红杉资本、中信资本、农银国际、光大控股等，也有马云的云锋基金和马化腾的腾讯控股，还有恒大的“熟人”如刘銮雄夫妇、周大福郑家纯家族、人和商业主席兼执行董事戴永革等。上述战略投资者合计持有恒大物业发行前股份28.061%。

与今年下半年分拆上市的多家地产物业公司相似，恒大物业上市有一个重要市场背景——针对开发商的融资监管进一步收紧，“三道红线”的提出，给下半年的行业走向定下了主基调。

今年7月底，恒大集团称正考虑分拆物业管理服务独立上市。8月末，在恒大集团中期业绩发布会上，恒大总裁夏海钧表示，“下一步公司还会陆续地把一些优质资产逐步分拆上市，……实现公司的负债大幅度降低。我们非常有信心，在不远的将来，公司的各项指标能够完全达到监管部门的要求。”

此外，今年下半年随着与深深房的千亿重组案宣告终止，恒大一度因战投对赌而亮起了“红色警报”，不过最终平安化解。

根据恒大集团11月22日的公告，恒大地产1300亿元战略投资者中，1257亿元战略投资者已签订补充协议转为普通股，其中863亿元战略投资者此前已签订协议继续持有；394亿元战略投资者已签订补充协议。

净利润复合增长率亮眼 被指增长高度依赖母公司

据早前恒大物业管理层在公司上市推介会上的介绍，恒大物业在管面积覆盖全国逾280个城市，签约并服务1354个项目，合约面积5.13亿平方米，在管面积2.54亿平方米。

根据中指院数据，2019年中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业排名第二；分别以总收入、总毛利及总净利润计，排名第三；以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。面积、收入及净利规模都位列高位。

业绩方面，恒大物业利润复合增长率亮眼。公开信息显示，2020年上半年，该公司实现总收入45.6亿，毛利润17.38亿，净利润11.48亿。2017年至2019年期间，恒大物业的营业收入、毛利润、净利润的复合增长率分别为29.1%、101.4%、195.5%，其中净利润三年增幅位列行业第一。

不过，中泰国际、安信国际等机构指出恒大物业存在增长高度依赖母公司、来自独立第三方管理项目占比较低的问题。恒大物业管理层对此回应称，以整体的收入来源统计，从2017年到2020年上半年，来自于独立第三方的收入占比从原有的55.8%增长至2020年630的64.1%，处于不断持续提升的过程，相应的来自母公司的关联收入部分逐年在下降。

同时，该公司从2019年开始已经关注对外的拓展以及收并购的市场，今年6月份正式成立了投资拓展团队，6至9月份已经完成了5家区域型的独立第三方物业公司的收并购工作，总在管面积为772万平米左右。

管理层进一步表示，上市后恒大物业将大力进行第三方项目的拓展及并购，IPO募集资金的65%会用于战略性收购及投资。公司的发展目标是要打造成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业集团。

物业板块步入调整期 机构称估值结构分化是永久性的

鉴于其利润表现以及恒大集团庞大的土地储备和高速增长的合约销售面积，机构及市场人士对恒大物业上市持较高评价。

知名地产分析师严跃进对新浪财经指出，恒大物业上市，具有行业标杆性。本身恒大在传统开发业务方面就属于龙头房企，所以物业上市本身也是颇受外部关注。相对来说，恒大本身资金实力比较强，在管的物业项目比较多，所以这都有助于推动后续此类业务的发展。后续也不排除会加大物业项目的收购，真正形成竞争力强的物业股。尤其是后疫情时代，此类企业在物业服务等方面会有创新，是资本市场可以重点关注的。

不过，值得注意的是，自今年9月以来物业股板块呈现持续下行的态势，物业股估值开始出现回调。一方面，今年第四季度，物业板块迎来融创服务、世茂服务、合景悠活、第一服务、卓越商企服务、恒大物业等诸家企业密集上市，另一头部企业华润万象生活亦有望于近日上市，新股大量发行导致板块调整；另一方面，或与市场逐渐恢复理性有关。

此外，除恒大物业，今年四季度上市的世茂服务、合景悠活、第一服务等物业公司均遭遇上市首日“破发”，卓越商企服务上市四日后亦跌破首日发行价。市场观点认为行业估值分化将是未来趋势。

中信证券研报称，“新股发行是近期板估值差异化展开调整的主因，目前IPO高潮已经接近尾声。巨量IPO不仅分流了资金，也拷问市场企业的融资合理性和业绩可靠性。我们相信，估值调整可能是阶段性的，但估值结构分化可能是永久性的。在股票供给进一步增加的情况下，优秀公司和平庸公司之间的差异可能会进一步显露出来。”

富途证券认为，虽然短期物业板块遭遇大幅回调，但长期逻辑却并未因此改变，物管行业的集中度以及景气度有望持续提高，行业龙头市占率和业绩空间远未见顶，坚定看好具备扎实基本面和成长空间的龙头物业股。

责任编辑：张海营