董小姐｜一场秘密会议之后

来源：一勺言

{image=1}

昨天，绿地召集小范围管理层，开了一个神秘的会议。

会上给大家发了一个小册子，人手一份，逐一编号。结束的时候，好多人还没有琢磨透，小册子又被收回去了，不允许带出会场。关于这场内部会的主题和重点，走出会议室，大家都讳莫如深。

这个神秘的会议主要围绕这么一件大事：跟投。那本小册子，也是关于跟投内容的讨论方案。

其实，跟投这件事在绿地内部吹风了一段时间。

不久前，绿地对内发了一份跟投讨论意见稿，紧接着又开秘密会议，节奏紧锣密鼓，虽然正式跟投方案还没有出炉，但架势先立起来了。

一些初步的小细节正在渐渐明晰。

董小姐独家了解到，绿地的跟投初步计划是先面向市场化新项目，主要包括10月以后新投资、后续拟落地的项目，也包括合作类型的新项目，这些新项目将率先做跟投试点。一个项目的跟投份额比例初步考虑是，事业部和项目团队4 ： 6，可以配资1 ： 2。城市总以上管理层，包括直接参与跟投项目管理的团队人员，未来都要强制跟投，基层员工可自愿跟投。

因为正式跟投文件还没出台，不排除目前这些要求未来有些许调整。

尽管如此，这两天在绿地，已经有不少地方被要求上报跟投的项目了。

问了一圈，感觉绿地内部对跟投的意愿并不强烈。

一位绿地的朋友说，‘现在这种市场，绿地项目的成本又不低，内部人员都很清楚具体情况，所以跟投意愿不高。’

站在历史的长河看，绿地在今天这个时点重启跟投，耐人寻味。

早在2017年，绿地就在公司下发了一则红头文件，称要推广项目跟投，号召各地积极落实。

但是，跟很多开发商同行不一样的是，那次跟投剧情的走向出现了转折点——这份红头文件并没有被真正落实下去。

当时，他们遭遇了两种困境。

一是，有些事业部对跟投号召表现出抗性；二是，绿地这种类型的公司要做跟投，首先要在国有资产流失问题上建好防火墙。据说，那时候，对于一些项目跟投，国资委始终没有批准点头。

最后的结果是，跟投大计不了了之。

如今，绿地再次把跟投的念想捡起来，内部讨论如火如荼。时移势易，所处的大环境、行业背景、公司基本面都不一样了。

大口吃肉、大碗喝酒的时代已经过去了，地产公司用跟投来刺激投资、分钱的高潮期也过去了。

这个时期做跟投，除了激励员工，共担利益与风险，还有一种内部集资，自己要为自己兜底的感觉。

绿地做跟投，可能也是在‘三道红线’之下的应对措施之一。

董小姐打听到，近期，绿地但凡开内部会，关键词都是围绕‘攻坚克难，快速去化，缓解资金压力’之类。

有绿地的朋友说，绿地投资口也有收紧之势。‘除了省会城市可以拿地，准备暂缓其他地方拿地。’而在这之前，投资口径还是积极鼓励式。

反过来看，一旦项目跟投推行，势必也会导致一些地方对待投资更为谨慎。这么一来，就是以自下而上的方式，用利益捆绑的手段，将投资尺度再拿捏得精细一点。

如果跳到更高一点的视角上，来看绿地今日为何重启跟投，又是另一番景象。

绿地这家公司这几年存在感不是特别高。过去，它通过超高层建筑、空港产业园等大量公建项目跑马圈地，在上海把这套模式跑通以后，背靠上海吃四方，布局全国。

公建模式决定了绿地习惯拿大地块，哪里能获取大地块去哪里，规模论英雄，市场如何甚至要往后排，反正背后有大本营优越的融资条件撑腰。

不过，这几年，这套业务模式到了其他地方，尤其是中西部城市，难免是另一番景象。

大量的公建项目会拉低项目整体利润，也拖累结算，建安成本高，去化又不容易，这就催生了绿地比较‘野性’的营销风格。

众所周知，绿地在地方的销售团队自成体系。好处是，以卖卖卖为导向，能力强，狼性十足。不足是，有些人路子野，动作尺度大，要避免触及灰色利益。

此外，‘三道红线’之后，向内部要效益，要利润，要回款，强调降低债务，是当务之急。

而跟投可能就是在这种时刻，被认为，要扭转利润与资金局面，必要先激发人心的那把剑。

现在，绿地计划让事业部领导及地方项目团队强制跟投，要求每个人为项目利润担负责任，不能光吃肥肉，不嚼硬骨头——恍惚间，还有种要共度难关的感觉。

其实，绿地不仅仅在酝酿跟投，之前还启动过内部理财产品。

但是，老问题依然存在。三年前做跟投，已经不了了之过一次，这一次，如何避免重蹈覆辙呢。

公司的性质与跟投的敏感性，事业部的态度，市场的现状，都是未知数。

所有的业务模式闭环，战术调整，最终还是会绕回每一个经理人个体身上。

观察那些长期推行过跟投的公司，董小姐发现一个残忍真相，在很多地产公司，赚钱的项目基本都不跟投，而放开跟投的项目，其实都不怎么赚钱。

绿地的员工大概是这个行业里最爱买房的员工之一了。

早年，绿地开盘售价会相对压低，鼓励员工买自家公司的项目，和全民卖房风气十足的地产同行，就像处在两个时空。

现在，当同行大多把市场上行期的利器——跟投甩下战车，当万科总裁祝九胜说，‘万科跟投已经跟不动了，全国top50家房企，30家都跟不动了，因为没有那么多现金流可以跟’的时候，绿地如果重启跟投，会打开新的想象空间吗？

你怎么看？‘三道红线’之下，你们的公司又做了哪些新调整呢？

欢迎留言告诉董小姐。

PS：给大家推荐一下董小姐的一枚小公号：

照面（微信号：zhaomian010）

会不定期发布一些一手消息与公司变动，以及行业小苗头，小趋势，欢迎follow。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

责任编辑：刘万里 SF014