时隔三年 环京地区第一次出现了抢房

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来源：大碗楼市

上周末，位于燕郊的福成东尚雅苑开盘了。

单价17500起（不含茶水费）；

售楼部外人山人海，开盘10秒钟清盘。

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上一次燕郊的售楼部里出现这么多人，还是降价维权。

上一次燕郊的楼盘能够秒清，还是三年前。

这是环京楼市里的一个标志性事件！

沉寂了三年之久的环京市场，在2020年的年尾寒冬里，第一次出现了抢房的躁动。

有人说，这股躁动仅仅是因为福成的价格低。

事实上，加上茶水费之后的福成，单价并不低。

过去十余天，我们辗转环京考察一线市场，得出一个重要判断。而这个判断，恰好足以回答燕郊福成的这波抢房躁动。

这个重要判断就是——

在南方一线城市之间蔓延的楼市浪潮，终于轮动到了北方。

调控放松后的环京市场，终于迎来了第一波的购买力反扑！

今天，我将收起全部的不正经，认真的给大家提醒一个即将到来的机会——

环京可能要动了，北三县可能要动了。

1

环京不缺购买力，只是购买力都堆在北三县！

可能是因为上篇10万+太过于耀眼，很多人都说我是无脑环京喷。

有一说一，我从未喷过环京，我只是单纯喷南三县。

通过十余天的实地考察，我必须负责任的告诉大家一个残酷的现实：

从来没有环京，只有北三县。

南三县的固安、永清和霸州，不是环京，而是河北。

如果你要在环京地区购房，无论是投资还是自住，请自动放弃固安、永清和霸州。

我分别选取了北三县的香河和南三县的固安，跟大家聊聊：

为什么我会有如此判断？

下面这张图，是香河和固安在晚上8：30分的亮灯率实拍——

通过这张图，我们能看出来：

左侧固安孔雀城的亮灯率和入住率，要明显低于右侧香河天悦的亮灯率和入住率。

整个固安新城的平均入住率只有30%-40%，而香河的入住率能达到60%-70%。

不仅是固安和香河，整个北三县的入住率，都要高出南三县至少30%以上。

下面这张图，是香河和固安的租金水平对比——

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香河的两房租金大约为2000-2500元/月，全年满租率大约在10-11个月之间，房东基本上不用担心空置的问题；

固安的两房租金大约为1200-1400元/月，二手房中介网站挂牌好几十页待租。上千套的空租房，让固安租赁市场冷到了冰点。

不仅是固安和香河，整个北三县的租金水平，都要高出南三县至少50%。

南三县的三房平均租金在1000元/月，而北三县的平均租金能至少达到1500元/月以上。

下面这张图，是香河和固安的两个社区，周边商业氛围的对比——

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同样都是晚上8：30分，香河的社区街道上站满了卖蔬菜瓜果的小摊小贩，商铺几乎没有空租。从药店，到超市，再到小餐馆和成人用品店……一片活色生香、抚慰人心的人间烟火气。

Low是Low了点，但满是生活反复碾压的烙印。

而固安的社区街道上，闪耀的霓虹下，尽是空租漆黑的商铺。

远远望去，满眼都是璀璨；走近之后，尽是无人留守的疮疤。

这不仅是固安和香河的问题，整个北三县的生活氛围和商业氛围，都要远远高出南三县。

看完整个环京，我们发现——

南三县和北三县的最大差距，在于人气。

从实际入住的人气，到租赁市场的人气，再到商业的人气……南三县，统统远落后于北三县。

而人气的差距，根本原因在于通勤。

下面这张图，是北京工作日的人口分布热力图——

通过这张图，我们会发现北京真正有大规模人口聚集的成熟产业中心只有三个：

建国门-国贸-四惠、酒仙桥-望京、中关村-西二旗。

这三个产业中心里，能够辐射到环京地区的只有“国贸CBD”。

从国贸CBD出发，到北三县最远的香河，公交通勤只有一个半小时。拼车的话，还要再缩短三分之一。

从国贸CBD出发，到南三县最近的固安，通勤时间至少要两个半小时。

绝大多数普通人，能够接受的最大日常通勤时间大约为1.5小时。

而整个环京，只有北三县可以满足一个半小时以内的车程抵达到就业中心。

换句话说——

整个环京，只有北三县是有能力承接北京刚需外溢的。

有了刚需支撑，自然北三县的入住率更高，租金更高，生活配套更好。

如果你没有在凌晨6点，挤过北三县的公交。

你就无法感受，北三县里来自北京的社畜规模，有多么广袤。

2

除了外溢刚需的稳定价值支撑，北三县还有一个巨大的利好——

北京副中心，通州。

北京向外疏解城市功能，已经成为板上钉钉的既成事实。

尤其是11月11日，最高层在《求是》刊登的重要文章，专门提到一个重要战略方向：

我国超大城市和特大城市，人口密度偏高；北京、上海主城区密度都在每平方公里2万人以上；推动多中心、郊区化发展。

换句话说，北京是作为国内特大城市向外疏解城市功能的样板而存在的。

北京城市功能的向外疏解，有两个方向——

首都的归雄安，北京的归通州。

雄安是首都副中心，通州是北京副中心。

目前通州副中心已经落地，北京市府以及相关行政功能已经搬迁。

在全国最讲ZZ的城市里，这个战略方向的确定意味着什么，大家可以自行感受。

未来的通州，有极大可能成为继国贸、望京和西二旗之后的又一个产业极点。

如此一来，北三县的格局将再次发生重大的变化。

站在现在看北三县，它是服务于国贸CBD，仅承接来自于国贸的外溢刚需；

站在未来看北三县，它不仅服务于国贸CBD，还将服务于通州，承接来自于“国贸+通州”的双向外溢。

北三县的价值，将从“服务国贸”的单核价值，蜕变为“服务国贸+通州”双核价值。

其中，通州距离北三县更近，通勤时间更短，通勤效率更高。

伴随通州副中心的逐步落地，北三县的人口流入和购买力流入，只会更加迅捷，只会更加强劲，只会更有效率。

从投资角度来说，不仅有稳定的需求流入，还有长线的暴击可能。

不仅进可攻，亦能退可守。

3

这些年，我看过很多城市。

在这些城市中，北三县是少有的——

利好不断兑现，但价格被压入谷底的城市。

下面这张图，是北三县目前的房价格局——

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首先，最靠南的香河，目前新房售价在9000-12000元/㎡左右。

这里的房价，曾经一轮涨幅干到过23000元/㎡。

一波调控下来，购房要求香河户口和社保，香河丢掉了赖以生存的9成北京外溢客户。

哪怕它已经有成熟的通勤条件；

哪怕这里8成的居住客群都是每天进出国贸的打工人；

哪怕从香河到通州只需要50分钟；

哪怕从香河到国贸公交只需要1个小时40分钟……

丢掉9成主力客户的香河楼市，直接被彻底击碎。

新房的价格，从23000元/㎡直接跌到9字头。

与此同时，香河与北京的差价被拉到了历史的极限——

国贸均价10万/㎡；通州新房均价6万/㎡，而香河只有9000元/㎡。

车程一个半小时，房价差6-10倍。

放眼全国，放眼三大都市圈，只有香河才拥有如此大的价差。

然后，居中的香河，目前新房售价在14000-16000元/㎡左右。

这里的房价，曾经一轮涨幅干到过28000元/㎡。

一条厂通桥，连接通州和大厂。

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厂通桥贯通后，从大厂到通州市政府只需要10-20分钟。相比较之前的40分钟通勤时间，有了厂通桥之后，通勤时间至少减半，效率至少提升一倍。

过去的两年时间里，北京方面已经开展厂通桥的前期勘探，大厂段已经完工80%以上。

一波调控下来，大厂也丢掉了赖以生存的9成北京外溢客户。

哪怕厂通桥的大厂段，已经基本施工完成；

哪怕厂通桥的北京段，已经完成前期勘探；

哪怕通州的落地，已经板上钉钉；

哪怕通州的新房，已经干到了7万+……

同样丢掉主力客户的大厂楼市，也直接被彻底击碎。

新房的价格，从28000元/㎡腰斩到15000元/㎡。

与此同时，大厂与通州的差价也被拉到了历史的极限——

通州新房均价6万/㎡，而大厂只有1.5万/㎡。

车程半小时，房价差4倍。

放眼全国，放眼三大都市圈，同等通勤范围内，只有大厂才拥有如此大的价差。

最后，房价最贵的燕郊，新房售价在22000-24000元/㎡左右。

这里的房价，曾经一轮涨幅干到过40000元/㎡。

一条地铁22号线，连接燕郊和两大CBD。

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22号线落地后，从燕郊到北京成熟就业中心——国贸CBD，只需要40分钟；从燕郊到北京未来的就业中心——通州副中心，只需要20分钟。

燕郊是全国真正意义上的一线城市卫星城。

同时，也是全国唯一一个一个小时就能抵达两个CBD的卫星城。

今年，22号线已经确定落地，地铁站沿线已经启动土地征收，在燕郊的站点已经基本落地。搁置多年的平谷线，终于落地燕郊。

一波调控下来，燕郊同样丢掉了赖以生存的9成以上外溢客户。

哪怕地铁已经敲定；

哪怕土地启动征收；

哪怕地铁站甚至都已确定；

哪怕通州的新房，已经干到了7万+；

国贸的次新二手，已经干到了10万+……

同样丢掉主力客户的燕郊楼市，最终依旧被彻底击碎。

新房的价格，从40000元/㎡腰斩到22000元/㎡。

讲了这么多，我想告诉大家的是——

北三县的腰斩，与南三县有本质的不同。

北三县的腰斩，不是因为没有真实居住需求支撑；

北三县的腰斩，也不是因为没有重大的利好支撑；

北三县的腰斩，纯粹是因为狠毒的限购政策，让它们失去了赖以生存的主力客户。

利好虽然在不断兑现，但价格直接被打入谷底。

4

如果说，让我选一个全国楼市里依旧拥有投资价值的城市。

北三县，一定位于其中。

这里背靠成熟就业中心，拥有真实的外溢需求；

这里有类似通州这样确定性高，红利巨大的概念落地，拥有足够长的成长空间；

这里的房价，被狠毒的限购政策，打入谷底连续三年，所有泡沫都被撇去，真正意义上的跌无可跌；

这里的价值与价格，发生了严重脱钩。利好在不断兑现，但价格始终未涨。

除此之外，至关重要的一点来了——

今年，北三县的政策放开了。

绝大多数的新房，外地人都可以买一套。

为什么燕郊会出现抢房的现象？

因为这里有太多想买而买不了的真实购买力！

为什么燕郊会在时隔三年后才第一次出现抢房的现象？

因为今年的政策放开了，太多想买而不能买的购买力，集中进场了。

调控放松后的北三县，第一次迎来了压抑购买力的集中释放！

调控放松后的北三县，第一次迎来了压抑购买力的集体反扑！

文章讲到这里，我知道肯定很多人已经蠢蠢欲动，想要迫不及待的进场了。但是我还是想提醒的是——

北三县当下的价格体系极为混乱。

市场机会很大，但坑更多。

目前的北三县市场中，具备投资价值的楼盘不超过10个。

剩下的绝大多数都是垃圾，有的甚至连交房的可能都没有。

今天的这篇文章，只是我们对于北三县楼市的第一次预警。

信号已经发出！

我们还将在本周五（12月11日）进行一场针对环京市场的免费直播分享。

具体的分享内容包括——

北京及环京楼市的宏观机会分析？

优先选择哪个版块？

优先选择买哪个项目？

耿直少年葫芦娃，将秉承“送佛送到西，吃饭喂到嘴”的直给原则，直接给你最具实操性的落地建议。

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