难逃“七年之痒” 五洲国际退市尘埃落定
原标题:难逃“七年之痒”,五洲国际退市尘埃落定
{image=1}记者| 陶婷
五洲国际(01369. HK)终究没等来复牌,7年上市弹指一挥间,走向落幕。
12月4日,五洲国际公告称,港交所将于12月8日上午9时起取消公司在港的上市地位。停止交易的前一天晚上,五洲国际再度发布公告,除了披露相关信息外,还表示“对上市覆核委员会的决定感到失望”,尽显无奈。
回望五洲国际成立至今,其长年累月的资金链难题及债务风波也让外界颇感无奈。
2004年,浙商舒策城在江苏无锡创立五洲国际,致力于开发商贸物流地产和综合体。两年后,公司打造的无锡五洲国际工业博览城一期开业,开启公司高速扩张之路。
这期间,五洲国际独创“二三五”开发运营体系,即开发占20%,招商占30%,运营占50%,以运营为核心。与此同时,舒策城还于2010年成立了五洲国际集团,进行集团化管理,并进军西南地区。
舒策城当时在接受采访时称,“五洲国际自成立以来就和别人不一样”,商业地产运营商成为公司重要的标签。不得不承认,舒策城对商业地产和轻资产运营的认知的确具有前瞻性。
从2010年开始的两年里,五洲国际经历了业绩增长最强劲的阶段——公司的收入、毛利和净利润复合年增长率分布为60.4%、75.5%及56.7%。
高成长性获得了来自资本市场的肯定。2013年6月,五洲国际成功在港交所上市,成为浙江省首家在港上市的商业地产公司,风光无限。
从创立到上市,9年的高速发展,五洲国际布局33个项目,分布在浙江、江苏、山东、湖北、云南和重庆等省市。
上市成了五洲国际继续扩张的垫脚石,但随之而来的高杠杆也成为发展路上的绊脚石,2018年爆发的退市危机就此埋下伏笔。
2013年至2015年,公司营收虽保持上升趋势,但盈利能力已开始大幅下滑。其归母净利润从2013年的10.2亿元骤降75.2%至2014年的2.53亿元,到了2015年直接录得亏损4.82亿元。
之后几年,除了2016年有1.01亿元的盈利外,其余都处于亏损状态。2017年至2019年,公司亏损金额分别为5.18亿元、42.16亿元以及27.66亿元。
上涨的,一是公司全国布局的项目数量,二是其负债总额。
据悉,五洲国际上市后在全国开发运营了20个商贸物流产业园。截至2017年,公司总建筑面积增长至1200万平方米,在27个城市开发运营42个项目,布局华东、华北、东北、西南、华中和中原等区域。
但扩张需要花钱,很显然,五洲国际在跑马圈地的这几年里掏空了所有的积蓄,还背了一身债。
2013年至2017年,公司的负债总额从114.37亿元升至210.59亿元,净负债率从60%增至247.5%。截至2017年年底,其现金仅有18.38亿元,而其2018年需要即期偿还的债务达32.4亿元。
迅速扩张的泡沫最终被2018年7月的一则“五项关于债务的民事诉讼”戳破。自此,公司不仅股价暴跌86%,还迎来长达两年的停牌,以及接踵而至的债务违约、法律纠纷等。
据悉,2016年和2017年,五洲国际子公司五洲装饰接连发行16锡洲01、16锡洲02和17锡洲01等3只公司债券,规模达30亿元,五洲国际为其担保方。
但经证监部门查实,上述债券募集资金有12.2亿元未按照约定用途使用。其中,5.95亿元用于购买理财,6.25亿元用于偿还民间借贷。擅自改变公开发行债券募资用途,江苏证监局给予严厉处罚,并对责任人舒策城、舒策丸采取出具警示函监管措施。
此后,公司也面临了来自银行、信托公司、资产管理公司、自然人等主体的债务纠纷,以及与施工单位的金钱纠纷。
对于多年经营不善的五洲国际而言,靠日常经营还债已经难见成效了,融资之路也被堵死,变卖资产成为停牌后首选的自救途径。
2018年8月20日,公司将盱眙五洲国际项目100%股权以3.5亿元出售,但该交易最终以失败告终。
2019年2月26日,公司以3400万元转让旗下子公司沈阳五洲转让所持抚顺中合49.5%股权;5月份,先后出售无锡市惠山区新兴西路第3-0175号的房地产和无锡市惠山区新兴西路3号六龙商业城的113个商业单位,接收方分别为转让给上海棕筑和上海汇势通投资。
同年6月,公司将六龙商业中心负一楼111个商业单位出让给浙江东阳超前装饰,作价1630万元;7月,又以3610万元的价格出售杭州五洲国际商业中心,义乌市恒风路桥有限公司接盘。
今年以来,五洲国际依然没有停下脚步,先后出售了投资基金、无锡银河城物业单位等资产偿债。
截至今年上半年,五洲国际的项目数量从停牌前的42个骤降至14个,其中10个商贸物流中心,2个多功能商业综合体及2个住宅项目,分别位于江苏、浙江、山东、湖北、云南、黑龙江、吉林、重庆、河北及福建。
外界曾有人分析,五洲国际从辉煌走向落寞,一方面,其项目多布局于江阴、襄阳、大理等三四线城市,这些城市近年来房地产市场行情走弱,住宅和商业项目运转都相对困难;另一方面,近几年电商崛起和消费习惯的改变,对“商业地产运营商”五洲国际而言产生了不小的冲击。
除了变卖资产外,五洲国际创始人舒策城甚至在去年6月离开了董事局,将集团交给胞弟舒策丸。无奈的是,不到一年,舒策丸也辞任董事会主席、执董、行政总裁、公司授权代表等职务,执行董事沈晓伟获委任公司行政总裁。
苦心自救没能换来复牌,五洲国际退市已铁板钉钉,但困境还未结束。
根据今年半年报,五洲国际的负债比率仍高达131.2%。计息银行及其他借贷、优先及可换股票据及公司债券总额分别为约31亿元及约60亿元。
该等计息银行及其他借贷中,约26亿元须于一年内偿还;公司债券中,约33亿元须于一年内偿还,而其银行结余及现金(包括受限制现金及已抵押存款)仅剩单薄的5.14亿元。
接下去的难题,留给了职业经理人。
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