南京率先为蛋壳租客提供1-2月免费过渡房源，各方推进解决问题

作者：唐韶葵

地方政府开始介入蛋壳公寓风波一事。12月7日，南京宣布为蛋壳租户提供第一批免费过渡房源，受蛋壳事件影响的租客可免费租住1-2个月房源。

据透露，南京市住房租赁行业协会秘书长单位东南公寓公司、副会长单位银城佳遇、银城千万间已梳理出第一批免费过渡房源，这些房源主要分布于鼓楼、建邺、栖霞、浦口等区，共计30套房源。

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消息一出，在好几个租客维权群里，租客有的感觉事件在各方推进下慢慢走向好的方向，有的仍然焦虑。除南京外，杭州蛋壳也给出一个解决方案：如果租客被强退，蛋壳给换其他的房子。

启信宝信息披露，南京东南公寓管理有限公司由南京东南国资投资集团有限责任公司100%持股，后者是南京市人民政府全资持有的子公司。政府牵头，南京本土房企银城国际也积极配合，提供了旗下长租公寓品牌银城千万间的房源给蛋壳租客过渡。

地方政府部门的介入，或许源自一份发自中国住房租赁诚信守约经营企业公会（简称“租赁公会”）的倡议书。12月1日，租赁公会发布的一份倡议书显示，近期关注到蛋壳公寓一系列新闻事件，综合蛋壳公寓在全国的影响力，其经营受困令市场产生深度担忧。首当其冲的是年轻租客的利益受损，为帮助受风波影响的租客顺利渡过难关，中国住房租赁诚信守约经营企业公会向全国住房租赁企业发出倡议，为受影响租客提供1-2个月的免费过渡居住房。

对此，南京市住房租赁行业协会响应“中国租赁诚信守约经营企业公会”全国性号召，倡议南京市租赁企业为因蛋壳事件受到影响的租客提供1-2个月免费过渡居住房源。截至记者发稿，还没有其他城市表态是否跟进南京做法，推出过渡房源。

一名业内人士指出，政府牵头为租客提供过渡房，主要出于对长租公寓频频暴雷造成恶劣社会影响的担心。2019年以来，南京已经经历了乐伽、青客等长租公寓行业中的大品牌商暴雷时间，如今市场份额最大的蛋壳也出现危机，涉及的人员数量将会更多。

鉴于蛋壳公司运营出现困难，上海市房管局也已约谈企业，要求企业妥善处理矛盾纠纷。同时房管局每天也在和蛋壳公司保持沟通联系，密切关注公司的动态情况。上海市房管局透露，企业正在积极自救，目前现金流紧张的问题较显突出，确实存在资金延迟支付及诸多服务无法到位等问题，全面恢复尚需时日。

不久前，深圳市住房和建设局也发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》明确，物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。

各方推进解决问题

今年疫情加速了长租公寓暴雷，先是青客、上海寓意，后有蛋壳。蛋壳公寓资金链断裂的消息从10月份开始发酵，彼时，蛋壳公寓联合创始人崔岩和高靖已很难联系上，与此同时，蛋壳破产、欠薪、被租客维权等负面消息层出不穷。11月，面对申请破产传闻，蛋壳还在微博回应称，“感谢大家的关心和支持，我们没有破产，也不会跑路”。截至发稿时止，记者仍然联系不上蛋壳两名联合创始人崔岩和高靖。蛋壳市值在资本市场上的反应也很直接，从年初上市时27.4亿美元，一路狂泻至如今的6亿美元左右。

蛋壳不是第一个出事的长租公寓，但由于其是国内规模最大的长租公寓运营商，牵涉北上广深租客数量也是最多的，且以年轻人为主。

北京观韬中茂律师事务所律师杨帆认为，蛋壳公寓为典型的长租公寓商业模式，作为一种创新模式，市场推广运营的同时，需要调整完善风险管控，涉及广大消费者领域的行业，尤其考虑社会责任问题。依托租金贷，蛋壳公寓大规模扩张占领租赁市场，但是传统的租赁业务的风险与互联网金融的风险交织一起，风险的复杂性增强，更需要建立严格的风险管控措施。

此前，链家旗下长租公寓品牌商自如表示，已经与蛋壳公寓解约的业主、租客，可与自如联系，将为双方提供新的服务合约。新的业主合约将保障业主合理租金收益，同时免除业主未来一年的托管服务费，并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务，新的租客合约将承诺一年内以原租金继续向租客提供服务，同时为租客提供最高一个月的房租减免。自如透露，此措施将在上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉全面实施。

微众银行于12月4日第三次公布了蛋壳公寓租金贷偿还方案。微众银行称，所有受蛋壳公寓事件影响的客户，经客户提出及该行确认后，剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，不扣款、不计息，不影响信用记录。

房东与租客须共同协商

除了租金贷，房东与租客之间能否友好协商不发生冲突，也是目前蛋壳公寓面临的最大问题。

目前在杭州工作的张蕾（化名）是一名蛋壳租户。为了省钱，她已经好几年没有回过东北老家过春节了。今年8月，张蕾以年付方式租下蛋壳公寓一间5户合租房，免租两月，每月返现，住了两个月之后，蛋壳问题还是爆发，先是电费欠缴，后来断网，返现也从来没有返过。他所了解到的是，目前杭州蛋壳公寓原本有3000多员工，只剩下17人。他认为自己只是想省一两百块钱的中介服务费，想不到可能要承担一年租金的损失。前两天，他主动跟房东说愿意承担半年的房租，让房东给他多住3个月，但房东一直没有回他微信。

张蕾这样的情况不在少数，房东与租客，并非每一户都恰好能协商好。直到今天，有部分房东与租客自行协商处理，各自承担部分损失之外，还有大量蛋壳的房东与租客没有完全协商好问题处理。

王刚（化名）是一名蛋壳房东，他的房子还交着房贷，目前被蛋壳拖欠房租。王刚没有特别激进地赶走租户，而是给了租客两个方案：再免费租住半个月，给租客时间找新的地方；要不就按照原来房租的80%继续租住，中间蛋壳拖欠的部分，不用租户承担。王刚自认为表现出了最大的善意，但是租户并没有领情，租客认为交了一年的房租就可以住满一年，房东拿不到租金是蛋壳的责任，房东应该找蛋壳。

青客、上海寓意暴雷的时候也普遍存在房东、租客难以协商解决的问题，蛋壳出事后，这样的情况有过之而无不及。南京推出第一批过渡房源，是推进房东与租客协商解决问题的一个做法。据了解，后续政府部门会根据实际情况及时调整解决方案。

蛋壳暴雷，牵涉的供应商也不少，其中一家给其装修的公司被拖欠几百万。该公司负责人表示，由于此前给蛋壳做过两个项目的工程，给付的利润高于业内平均水平，并且前两个项目的钱款很快到位，但后面十余个项目一直被拖欠。今年6月，当蛋壳公告其联合创始人高靖因配合相关部门调查而无法履行公司职责的时候，这家装修公司开始寻求法律途径解决，但已经来不及了。北京市隆安律师事务所上海分所高级合伙人宋杰认为，长租公寓的规范经营和监管机制有待进一步完善。不能笼统说哪个部门监管失职，大众不可能苛求房管部门全面掌控租金价格信息，实际上很难做到。但他认为，银监会可以通过租金贷进行监管，但也只有一部分房客使用租金贷租房。

宋杰律师指出，这些暴雷的长租公寓商业模式与诈骗很接近，“高收低出”、“收租客半年-1年房租，给房东一个月或者一季度房租”，这两种模式分别存在价差和时间差。“从时间和金钱两方面衡量，主观上已经有非法侵占他人财产、诈骗的故意。利用价差和时间差将他人财产据为己有或弥补自身经营亏空的行为，就是犯罪行为。”宋杰律师以自身经历为例，在2010年开始，他就办理过好几起民事纠纷，与这几年的长租公寓暴雷接近。他在2010年经手的一个案子，犯罪嫌疑人注册了两个公司，利用价差和时间差，从租客手里拿到一年租金之后跑路。但涉案面积比较小，法院按照民事纠纷处理。

宋杰律师指出，犯罪嫌疑人一般没有法律观念，他们一开始创办一些小的公寓管理公司，尝到甜头后，开始做大规模，或不断变换公司多次实施这种骗钱行为。和典型的诈骗手段不一样的是，所谓的公寓运营商表面上有经营管理的模式和特征。“刑法存在滞后的情况，未来应严密刑事法网，明确该类行为犯罪行为”。

21世纪经济报道记者了解到，有的城市金融办也限制了租金贷的比例，但更多的是在执行期间控制不到位，才让长租公寓运营商钻了空子。

记者就蛋壳事件采访到的业内人士，均希望国家和政府马上推出住房租赁法，建立市场准入机制，严惩不法商人。他们认为，长租公寓的商业模式如果正儿八经做，会做得很好。但在公司发展的早期，创始人如果为了上市等目的，很容易就把资金亏空，这对社会危害性极大，更别提那些一开始抱着非法侵占他人财产、抢占市场的运营商了。“那些妄图通过钻法律空子，通过高收益吸引资金把前面的债务覆盖掉的商业模式，刑法上应该采用另外一种罪名。当下移动网络发达，网络广告铺天盖地，一个犯罪模式会很快运作起来，社会危害性扩散很快，影响很严重。“宋杰律师说。