华润万象爆炒40%背后：财富密码浮出水面 能否撑起行业最高估值？

12月9日消息，近期新股市场火热，前有京东健康暴涨70%，今有华润万象暴涨超40%，后有泡泡玛特、蓝月亮等断后。随着新股活动火热，市场资金拆借利率也是不断上升，港元一星期拆息连升两日，至0.0726厘，一个月拆息上升至一个月高位。到底发生了什么？

京东健康遭爆炒，股民纷纷拍断大腿

昨日京东健康挂牌，公司股价遭爆炒，市值一度突破3700亿港元，最高涨超70%，今日公司股价再度涨6.36%，报价117港元，市值3659亿港元。在这波造富狂潮中，刘强东无疑是最大赢家，还有高瓴资本，甚至40万股民也是有汤喝。当然，京东健康的上涨直接刺激一直被市场认为老大哥的阿里健康涨了近6%，市值来到近3400亿港元。

{image=1}

刘强东持股京东集团4.485亿股普通股，占股15.1%，持股市值1455亿港元。刘强东通过京东集团持股68.73%，刘强东身家增了377亿港元，较招股价个人浮盈大约150亿港元。

高瓴资本持股4.34%，持股四个月，每月赚了20个小目标。值得注意的是，2020年8月，京东获高瓴资本投资8.3亿美元，本次作为基石投资者再度投资1.51亿美元。目前，这部分资金合计市值高达159亿港元，净赚83亿港元。

一手党们基本都能喝到汤，一手净赚2321港元；中签的40多万股民，每人平均净赚五六千。乙组头净赚1.36万港元，顶头槌净赚大约65万。（昨日乙组头和顶头槌计算有些错误，应该分别是1万多和48万）

对于京东的上涨，机构分析表示，此前阿里健康中期亏转盈亦为京东健康的业绩打下强心针。公司过往的费用率、毛利率、经调整净利率、自建物流渠道也也较主要竞争对手优胜。虽然净利方面不如阿里健康，但营收、自营月活更胜。

此外，富时罗素昨日宣布将京东健康纳入富时香港指数，12月21日生效。此前，MSCI也将京东健康加入MSCI中国全股票指数，12月22日生效。被动资金的憧憬将京东健康进一步抬升。

昨日的股民纷纷表示，拍断大腿，甚至有股民自嘲，“如果有人见我坐轮椅出行，请不要惊讶，因为JDH已经把我双腿拍断。”

{image=2}

不过，公司估值已超阿里健康，机构散户爆炒痕迹明显，投资需谨慎。散户为主的富途证券净买入212万股，成为最大买入经纪商。此外，公司的全球协调人、牵头人、保荐人等继续加仓，中银国际买入近100万股，高盛、瑞银等买入超50万股。截至发稿，京东健康涨幅收窄至不足1%。

{image=3}

40cm的大涨幅，华润万象凭什么？

央企华润置地旗下华润万象生活暴涨逾40%，股价最高见32.9港元，市值高达724亿港元，一举成为仅次于碧桂园服务、恒大物业的第三大物业股。那么，华润万象为何能涨40%，成为首日表现最好的物业股？

{image=4}

华润万象是港股上市公司华润置地的物管企业，华润置地持股为75%，公司住宅及商业物业建筑面积约1.066亿平方米，公司提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。华润万象2020年上半年营收为31.36亿元，同比增长18.63%，上半年实现净利3.39亿元，同比增长76.14%。

公司引入7家基石投资者，可谓群星闪耀，明星股收割机的高瓴资本、稳健投资的GIC、头部企业中国平安、以及央企背景的国调基金等。

业内人士分析表示，公司背靠华润置地，无论是在管面积、营收、净利都处于行业头部位置，估值存在一定程度的溢价。

华兴证券首席经济学家兼首席策略分析师庞溟表示，考虑到华润在商业物业项上的运营实力和项目储备，华润万象在商业物业管理和商业运营服务方面未来存量和增量的成长空间以及由此给市场留下的想象空间、估值空间均较大。

中泰国际策略分析师颜招骏表示，1）主要是市场倾向给予商业运营及物业管理服务收入占比高的公司较高估值，而华润万象在2020年上半年， 商业运营及物业管理服务收入占整体收入的46%， 毛利亦占整体毛利的76%， 故此估值理应其他以住宅物管为主的物管公司较高也是合理。

2）7名基石投资者都是非常有份量，占比41.1%，是个非常高的比重。国际配售亦大幅超购，反映机构认可前景。

3）公司IPO提供“雇员优先发售” 计划，相当于变相的股权激励计划。公告结果显示，约276万股股发售股份是配售给合资格董事，相当于公司业绩与个人财富紧密连系一起，增加员工的工作积极性。

华润万象午后跳水，能否撑起行业第一估值？

华润万象盘初涨超40%，市值突破700亿港元，不过盘后涨幅收窄，截至下午14点49分，公司股价涨幅收窄至23%，600亿市值岌岌可危。中期净利3.49亿，利润差不多的物业股市值只有三四百亿，华润万象凭什么能做到大约700亿的市值？

据新浪港股统计，今年以来港股共有16只物业股上市，目前港股有37只物业股。平均市盈率为31.6倍（不计佳源服务和华润万象）。今年上市的16只物业股平均市盈率为40.4倍。华润万象生活远远高于行业平均市盈率，即使和今年高估值的融创、永升生活等相比也是高了一大截。

根据雪球最新动态市盈率来看，华润万象生活PE为87.25倍，融创服务为75倍，永升生活为66倍。无论静态市盈率还是动态市盈率以及整体市盈率，华润万象的估值都是行业最高的。

{image=5}

通过对比头部企业发现，华润万象在头部7大物业股中在管面积是最少的，营收增速不足20%最为缓慢，净利增速76%也处于头部企业中下游。而动态估值87倍，wind数据整体估值110倍在行业中都是第一高的估值。

举例来看，华润万象生活中期净利3.4亿，增速76%对应市值超600亿；而保利物业净利4亿增速27%，市值不足300亿；恒大物业11.5亿的净利是华润万象的3倍，市值只有华润万象的1.36倍。

{image=6}

随着公司股价暴涨带来的高估值担忧，公司股价午后涨幅大幅收窄至23%，股民纷纷表示“被割了”，还有股民表示，“跌，狠狠的跌，这种估值不跌没有天理了”。

近期，华润楼盘深陷“代持”风波，一手房和二手房市场房价倒挂引发抢房潮，买房客抢到秒赚200万。不过，随着新华社评论楼市乱象——抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措，以及深圳对代持的监管，补交资料，非直系亲属转帐一律拒贷款，事情才告一段落。

从华润万象涨超40%，我们发现了一个财富密码

华润万象涨超40%，还有一个重要原因被挖掘。在本轮基石投资者中，有一家国调基金，而昨日暴涨的京东健康也惊现这只神秘基金，认购了2188万股，两日净赚10个亿。

{image=7}

今年以来，国调基金作为基石投资者的股票有京东健康、明源云、农夫山泉、沛嘉医疗、康方生物、诺诚健华。而这些股票首日的涨幅都可以用暴涨来形容。

{image=8}

那么，国调基金是何方神圣？

国调基金受国务院国资委委托，由中央企业国有资本运营公司试点企业中国诚通牵头，共十家机构发起的国调基金于2016年9月26日正式成立，基金总规模3500亿元，首期募集资金1310亿元，基金采用股份有限公司的组织形式。

{image=9}

根据wind企业库，其实控人疑似国务院国有资产监督管理委员会，股东全是大央企，建信基金、中国诚通控股、深圳招商金葵资本、中国交建、北京金融街投资、中国移动、中石化、中石化、中国中车、国家能源投资、中国兵器工业。

据悉，基金将主要通过母子基金、直接投资相结合的方式重点服务于中央企业发展，支持央企行业整合、专业化重组、产能调整、国际并购等项目，促进国有骨干企业、行业优化布局，提高产业集中度，提高资本运营效率和回报。重点投资于国防军工、战略物资储备、石油天然气主干管网、电网、通信基础设施、战略性矿产资源开发利用等涉及国家安全、关系国民经济命脉的重要行业和关键领域的重大项目、行业基础科研或国家重大专项任务等。

例如，推动国有企业结构调整，投资中国国航、石化油服、中国电建、中国交建等项目，帮助企业转型升级和可持续发展；支持央企混改，积极参与了中国联通、中粮资本等混改项目，放大国有资本功能。

此外，国调基金还投资了光大环保、洛阳钼业、京东金融等项目，促进国有资本布局节能环保、金融科技、互联网、智能制造等领域，并通过设立子基金等市场化方式，助力国有企业降杠杆、减负债、降成本，实现改革脱困。（文/金石）

责任编辑：张海营