华润万象生活上市：首日大涨25% 轻资产商管模式受青睐

文 / 徐苑蕾

12月9日，华润置地旗下的华润万象生活正式登陆港交所，成为今年第14家在港股上市的物管公司。华润万象生活最终发行价为22.30港元/股，发行股数为5.5亿股（假设超额配股权未获行使），募资总额约122.65亿港元，刷新了此前融创服务创下的物管行业募资金额纪录。

华润万象生活今日开盘价为30.80港元，最高价一度涨至32.90港元，最终收盘价报28港元，较发行价上涨25.56%。公司总市值达到616亿港元，在目前A+H股已上市的39家物管公司中排名第三，仅次于碧桂园服务（1367.27亿港元）和恒大物业（864.86亿港元），市盈率TTM为109.91倍，在所有上市物管公司中排名第一。

今年四季度以来，包括世茂、金科、融创、恒大在内的多家TOP 20房企掀起物业分拆潮。但鉴于近期物业板块整体出现回调，此前世茂服务、金科服务和恒大物业上市首日股价走势均较为低迷。在此背景下，华润万象生活超25%涨幅的强势表现可以说是一枝独秀。

实际上，业界观点普遍认为，华润万象生活的股价走高在意料之中。一位不愿具名的地产行业分析师表示，华润万象生活属于国内商管赛道中最优质的标的，虽然成长性相对其他公司来说可能会慢一点，但盈利确定性强。

有别于大部分的上市物管公司，华润万象生活的两大营收构成分别为住宅物业管理服务与商业运营及物业管理服务。其中，商业运营业务构成了华润万象生活业务上的护城河。

“长期来看，商业物管的增速可能没有住宅快，但运作模式成熟，不需要试错去探索增值服务，毛利率也更有保障。同时，商业物管的增长需要靠面积的增长，但商业运营因为可以分到租金增长的部分，即使面积没有增长，靠运营的结果，收入也可以有增长，这是市场给与商业营运业务溢价的原因”，该分析师称。

根据招股书数据，截至今年6月底，华润万象生活在管住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米。其中，住宅物业及其他物业在管面积为9750万平方米，占比91.46%，写字楼和购物中心在管面积分别为510万和400万平方米，合计占比8.54%。

而相比起住宅物业，商业运营的物业管理费收费更高，因此即使在管面积占比较小，但营收增速和毛利率表现均优于住宅物业服务，营收占比也能够与之平分秋色。

2017年-2020年上半年，华润万象生活住宅物业管理服务的营收为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元、16.81亿元，复合增长率为28.53%；商业运营及物业管理营收分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元、14.53亿元，其中商业运营部分复合增长率为52.68%，超过总收入增速，为华润万象生活发展最迅速的业务。

在此期间，住宅物业服务的收入比重逐年下降，2020年上半年该业务收入占比为53.6%，而商业运营及物业服务收入占比达到46.4%。毛利率方面，2020年上半年，商管业务毛利率为35.8%，远高于住宅管理业务的14%。

需要注意的是，今年6-8月，华润万象生活陆续从华润集团和华润置地手中收购了华润万象商业（深圳）、深圳布吉万象汇、泸州万象汇的商业运营管理业务以及湖北润联物业，在正式上市前做大“盘面”，进一步提升公司估值。

种种迹象也反映着华润万象生活受资本市场追捧的热度。首先，华润万象生活最终每股发行价定为22.3港元，为招股价范围18.6港元-22.3港元的上限。昨日暗盘数据也显示，公司收盘价为29港元，交发行价上涨30.04%。

此外，根据12月8日发布的公告资料显示，华润万象生活在香港公开发售获29.78倍认购，国际发售方面获11.8倍认购。而早在11月底，路透旗下IFR报道称，由于认购反应热烈，国际配售部分的认购时间比原定时间提早截止。

前述地产分析师指出，在港股市场中，如果外资机构投资者配置中国商业管理运营赛道，母庸质疑华润万象生活是首选，公司的股价走势也可以用于观察外资机构投资者长线对物管行业的看法。

根据招股书显示，华润万象生活的募资总额中，约60%将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购；约15%用于提供增值服务和本行业上下游产业链的战略性投资；约15%用于投资信息技术系统和智能化社区；约10%用于营运资金及一般公司用途。这意味着，公司用于市场化拓展及收并购的资金将超过70亿港元。

在外界看好其轻资产输出模式的同时，华润万象生活的管理规模问题亟待突破。根据招股书数据，2020年华润万象生活交付的住宅及非商业物业合约建筑面积为597.8万平方米，低于今年1341.8万平方米的合约到期面积。截至上半年，华润万象生活的储备面积约为3570万平米，合约在管比为1.3，低于碧桂园服务、恒大物业、融创服务等公司。

与此同时，由于2017-2020年上半年期间多个按包干制收费模式管理的住宅及购物中心项目录得亏损，导致公司整体毛利率及净利率均处于行业中下游水平。数据显示，2020年上半年，华润万象生活整体毛利率为24.1%，净利率为10.82%。

对此，华润万象生活表示，将继续采用包干制管理住宅及其他物业以及写字楼，而自2020年下半年开始，购物中心物业管理服务的收入模式由包干制改为更加商业化、市场化的酬金制。此外，据了解，目前华润万象生活的各区域已全面启动“寻求项目合作计划”，方式包括管理输出、承租经营、商管公司收并购。

责任编辑：陈志杰