金地西安是怎么“衰落”的？

原标题：金地西安是怎么“衰落”的？

来源：财经西部

《财经》杂志西部中心公司产业组研究员 史香玲

地产龙头金地西安，围绕曲江池周边进行的大规模开发，缔造了一个时代的神话，巅峰时期销售额位居西安房企销售排行榜第二，一度引领西安高端住宅市场风向。

奈何时运不济，高举高打的金地西安一头扎进城改项目后，逐渐被拖入泥淖，无证销售、未批先建事件不断，市场占有率更一路下跌，甚至跌出了西安房企销售排行榜前十。

之后，金地西安的舵手胡弘调离，朱克亮接替了胡弘。然而，其刚就任时进攻势头凶猛，任期四年下来，却又收效甚微，近期还陷入了“质量门”事件。

当下的金地西安，仿佛进入了一个尴尬境地，铆足了劲儿却存在感越来越低，而曾经在同一个起跑线上的对手早已火力全开，一骑绝尘。

疑惑之处在于，这14年里，金地西安是怎么逐步“衰落”的呢？

01

2006年，地产龙头“招保万金”在主板集结完毕，地产股迎来狂飙突进的黄金时代。

这一年，金地集团进驻西安，成为地产四大龙头股中首个落子西安的企业。

彼时，在金地集团任职13年的胡弘，进入不惑之年后，开启了金地西安的辉煌时代。他带着5人团队抢滩西安，在南二环竖起了醒目的广告牌“金地向您问好！”

通过股权收购的方式，金地在西安启动了首个项目——位于曲江新区雁塔南路的西安紫荆花园（后更名金地尚林苑），由此敲开了西安高端住宅的市场大门。

一年后，该项目一期开盘时，每套逾230万的销售价格刷新了西安别墅项目的历史记录。

当时的西安，多数区域的房价还在4000元/平米以下徘徊，100平米的房子，其总价也不过40万，金地尚林苑的一套别墅足以购买其5套了。

不仅如此，作为西安开发区空手道教父的段先念，刚到西安曲江新区任职时间不长，处于蓄势待力的起步阶段。

彼时的曲江，远远没有当下的繁华景象，多数地方还是荒野一片，曲江池-寒窑遗址公园、唐城墙遗址公园、大唐不夜城贞观文化广场项目还在规划中。

胡弘接受采访时表示，“许多开发商进了西安之后，很少在中心区拿地。毕竟人生地不熟，再说了中心区那么成熟的地块，很多公司前期已经介入。所以我们只能在有可能发展起来的地方去选择，我们很有幸的选择了曲江。”

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后来的事实，也验证了胡弘的决策很有远见，在段先念的带领下，曲江新区一骑绝尘，不仅竖起了国家级文化产业示范区的大旗，还成为西安市地产开发的热点区域。

2007年，金地西安4.067亿元拿下曲江新区203.4亩地块，尔后又以6.85亿元的价格拍下263.479亩住宅用地，两处地块均在南湖附近，地理位置极佳。

当年，金地集团的利润方才17.97亿元，逾10亿的土地出让金超过其利润的一大半。

2008年，金融危机来袭后，国内楼市进入寒冬。诸多房企打折促销回笼资金时，金地西安再度斥资18.024亿元拿下曲江池遗址公园周边逾690亩商住用地。

根据金地集团年报显示，为压缩新项目投资规模，这是金地集团当年的唯一的投资。

同年，金地集团与曲江新区管委会签署《曲江池遗址公园周边城市综合开发建设合作合同》，预计投资120亿元，开发面积1200亩，全面启动曲江池遗址公园周边的商业、酒店及配套设施等城市综合开发建设。

彼时的金地西安，一时风光无两……

02

2010年，胡弘升任金地集团总裁助理，依旧掌管金地西安公司。

升职并非意味着更大的决策自由度。据《财新周刊》报道，金地集团每次买地，均须通过董事会决策，而董事会作出决议，必须经全体董事的过半数通过。

如此强势的管理下，2009-2011年，金地集团在全国新获取的项目数从18个降至3个，在西安未拿到一宗土地。2014-2016年，金地集团在西安的土地储备又一次挂零。

金地西安拿地节奏放缓，一方面是集团收权的限制，另一方面是城改项目的泥淖。

彼时，西安市区待开发的土地较为紧缺。品牌房企为拿地使出浑身解数，碧桂园在西安登报寻地，西安万科也传出“全民找地”的消息。

面粉紧缺的情形下，多数品牌房企选择了“联姻”。如融创中国与西安天朗合作，碧桂园牵手荣华，西安万科则并购不断。

金地西安一头扎进了城改项目，反而被深深拖入泥淖，巅峰时刻早已不在。

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首个旧城改造项目——西沣公元，2011年开工建设，2015年才获取预售证。4年时间耗费的资金和财务费用数额不菲，手头的土地却无法抵押融资，资金压力可想而知。

金地集团年报显示，2011-2015年，西沣公元预计投资额从133.44亿元增加至215.61元。

城改项目拖累之下，金地西安先是无证销售被曝光，尔后未批先建被监管部门罚款193.91万元，最后又是配套学校迟迟未建导致业主四处维权……

第二个城改项目——格林格林，也面临着同样窘境。2015年开工，预计竣工时间从2016年数度延期至2023年，总投资预算也从55.91亿元数度追加至80.16亿元。

受累于上述两个城改项目，金地西安的市场份额也不断被蚕食。

金地集团年报显示，2011年金地集团在西安市场占有率高达6.59%，2014年为4%以上，之后再无披露。值得注意的是，2015年至2016年，金地西北地区的营收从17.03亿元增加至58.80亿元，但毛利率却从50.39%降至21.59%，几乎腰斩。

03

2017年1月，金地集团高管在年会现场表示，公司将在三年内冲击2000亿元，并当场给城市负责人下了一道“军令状”，城市公司总经理当年拿不到地，即就地免职。

此后，为了加快进击速度，金地集团向各区域放权，试图解决土地储备问题。

同年4月，金地集团董事长凌克签发文件，宣布已经深耕城市可基于自身条件和需要设立总监职位、推行片区制、成立新业务部门；文件同时强调加强各区域的投资力量。

事实上，扩展版图的“野心”早已有迹可循，对西安的布局便足以佐证。

胡弘曾在接受采访时表示，金地西安的配置是区域公司而非项目公司，希望未来可以辐射到河南、山西、宁夏地区。

话音甫落，2011年，金地集团将城市划分调整为区域划分，西安地区由此变更为西北地区。虽说管辖的区域扩大，但攻城掠地的进展似乎不太顺利。在这之后的四年里，金地西北仅在河南郑州拿下项目，其他区域并未涉足。

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巧合的是，2016年，胡弘的年薪从244万降到80万。金地西部区域也迎来了新的掌舵人——原任金地广州地产公司兼佛山地产公司总经理的朱克亮。

次年，胡弘辞任。其兜兜转转又去了华侨城，与出任华侨城总经理的段先念再度相逢。

金地西部区域的新任舵手朱克亮，一来就举措不断，先后进驻重庆、成都，又在曲江新区和常宁新区摘下3宗土地。

然而，克而瑞2018年的西安房企销售排行榜显示，排名第7的金地集团销售额为58.23亿元，与榜首的西安万科的201.36亿元相差甚远。

2019年的金地西安，甚至被挤出了西安房企销售排行榜前十。

与此相伴而生的是，金地西安这两年屡陷“质量门”。就拿刚交付的金地常宁府来说，新房地砖垫层下都是沙，又一次将金地西安推入舆论漩涡。

就金地西部当下现状而言，朱克亮能否力挽狂澜？

责任编辑：张熠