蓝光发展或跌出千亿规模：又发高息美元债 借款创新高

出品：大眼楼管

作者：肖恩

12月9日，蓝光发展旗下境外全资子公司Hejun Shunze Investment在境外发行3亿美元、期限为2.25年的无抵押固定利率债券，利率成本为10.4%。这是蓝光发展继年初3月发行的2亿美元债及6、7月份分两次发行的4.5亿美元债之后的年内第四次发外债，此次发债成本较上次略有下降，但仍超过10%。

三季报显示，蓝光发展今年因借款而流入的筹资现金流高达474.52亿元，较去年全年的298.77亿元大幅增长，也创出了借款流入资金的历史新高。

美元债成本均高于10% 本质上踩3条红线

Wind数据显示，加上漏统计的年初一年期的2亿美元债，目前蓝光发展的存量美元债总规模达到15亿美元，尽管此次发债成本较上次略有下降，但仍超过10%。

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巧合的是，就在蓝光发展公告美元债成功发行的第二天，便公告了归还之前使用募集资金补充流动性的公告，即公司在不超过6个月的期限内，使用总额不超过人民币3亿元的闲置募集资金暂时补充流动资金。这难免给人产生联想：在6个月即将到期之前，蓝光发行高息美元债用于补上这笔“挪用”款。

而事实上，早在今年6月份之前，蓝光发展就已经“挪用”了一次这笔定增账户里的资金，也就在6月到期后，又再一次“故技重施”，蓝光发展已经紧张到需要频繁地动用定增账户里的区区不足3亿元资金来缓解流动性紧张问题吗？

事实是，蓝光发展本质上是连踩3条红线。

三季报数据显示，尽管相较于半年报蓝光发展的财务状况有好转迹象，净负债率降至97.64%，位于红线之下，但若考虑44.74亿元的永续债，净负债率将达到119%。此外，剔除预收款后的资产负债率仍有70.58%，现金短债比为0.81。

而0.81的现金短债比并未能充分反映蓝光发展当前的短期负债的压力，在蓝光发展的账面1861.38亿元的总负债当中，流动负债就高达1444.44亿元。这其中的其他应付款则并未被三条红线所覆盖到，截止上半年，短期的其他应付达到173.63亿元，其中主要是合作方的往来款，也就是合作方“垫”在合作公司的资金，本质上也是债务。

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销售回款不力 现金流出近百亿

尽管今年受疫情影响，但不少头部房企依然实现了两位数的销售增长，而蓝光发展的表现是差强人意的。2020年1-9月，公司房地产业务实现销售金额662.13亿元，同比下滑7.42%，销售面积794.96万平米，同比增长1.36%，一增一降之间，蓝光发展销售均价8329元/平米，与2019年末的14052元/平方米相比，下降40%。

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降价并未能换来销量的增长，与此同时，蓝光去没有放下拿地的步伐。今年上半年，蓝光发展新增项目36个，总建筑面积约588.52万平方米，新增土地储备面积/销售面积由2019年的1.02上升至1.41。不过，其中3季度新增土地186.26万平米，较上半年588.52万平米的新增见面有所下滑，而11月更是只拿地3宗。尽管拿地力度有所下滑，但11月的拿地额溢价率却依然不低，都在30%以上。

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因此，在今年普遍降杠杆、强调回款的年份，蓝光发展前三季度的经营活动现金流却流出高达98.50亿元。与此同时，取得借款收到的现金流入高达474.52亿元，创下历年最高。

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恐跌出千亿规模 多元化布局亦折戟

克而瑞数据显示，截止今年前11个月，蓝光发展的全口径销售额为804.7亿元，其中单11月份仅销售36.9亿元，而旺季10月的销售也只有105亿元，最后一个月蓝光预计很难完成200亿的销售。

这也就意味着，蓝光发展去年一只脚迈进的千亿规模，今年又要得而复失。

自2015年上市以来蓝光的销售额复合增长率达到54%，不过，快速增长期只有2017年和2018年，2019年就已经开始出现后劲不足的情况，同比增速仅18.7%，这还是在销售均价同比下降13.12%情况下的销售成绩。

土储瓶颈、盈利能力弱、财务紧张，这3个相互循环牵绕的问题已成为限制蓝光东进和多元化的本质原因。

截至2019年末，蓝光发展总土储货值约2700亿元，仅能满足未来两年左右的销售。若考虑部分销售预期并不好的项目，蓝光发展要想实现可观的销售增速，持续拿地是必不可少的，可供观摩选择的空间相对更小。但紧张的财务使得2020年公司计划土地投资额度控制在400亿元以内，因此蓝光的销售增速自然不快。

今年基本已经过去，蓝光发展高溢价拿地补充短缺的土储，财务负担重导致高息负担，盈利能力不强又反过来牵制着公司的盈利能力和拿地节奏，这些结果似乎也并不意外。

地产业务的困顿，也在相当程度限制了公司的东进和多元化战略。

自2015年以来蓝光发展谋求的多元化迟迟未能成形，就连商业地产类营收占比也逐年下降，而住宅及配套相关营收则由2015年的61.6%升至2019年的83%。由于业务类型的逐渐单一化，导致蓝光发展迟迟未能真正走出成渝地区，截止去年底，公司在成渝地区的营收占比依然近5成。而此前在成渝地区的销售占比超过甚至60%，2018/2019年有所好转，这一改变反应在营收上预计可能在2020年或2021年。

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此外，今年10月，蓝光发展公告称，旗下迪康药业100%股份已作价9亿元转让。蓝光在生物医药的布局也要终止吗？

责任编辑：公司观察