禹佳生活IPO:上市前依赖集团项目 独立造血不足紧急收购亏损资产

12月11日，房企禹洲集团旗下物业管理板块拆分，递交了赴港上市申请。在管面积13.2百万平方米，营业收入5.4亿元，净利润0.65亿元，依然是一家小型物管公司。此时借着这波物管上市潮拆分，对其定价也有一定好处。

不过禹佳生活上市计划从年初拖到年末，港股物业板块已经经历过一轮过山车。2020年3月上市的烨星集团和兴业物联分别以14.8倍、20.4倍首发市盈率发行，在热点炒作下股价一度高涨。但7-8月开始物业股估值回落，10月上市的第一服务以27倍的首发市盈率上市，首日破发后一路下跌至今。在恒大物业、融创服务等大体量的物管公司上市后，留给禹佳物业这类小物管的机会不多了。

林龙安26岁女儿掌舵 招商积余前副总经理担任总裁

拆分前，禹佳生活为禹洲集团旗下子公司100%并表。拆分后，禹佳生活与禹洲集团为兄弟公司，均由林龙安、郭兰英这对夫妻控制。同时林龙安之妻通过禹佳管理持有禹佳生活10%的股权，后者作为公司预留的股权激励计划之用。

禹洲集团在2020年3月份的业绩会上首次提及拆分物业上市，中报业绩再度表明最迟年底或2021年一季度赴港。两次预告之后，禹佳生活终于揭开面纱。

与时下流行的房二代试水物企一样，禹佳生活掌舵人为禹洲集团创始人林龙安之女——林禹芳。现年26岁的林禹芳在2017年旧金山大学工商管理学士毕业后，2017年8月至2018年10月在中银国际（香港）担任研究分析师，负责信贷分析、固定收入研究及客户咨询。中银国际同时也是禹佳生活此番上市的联席保荐人。

2018年10月，林禹芳进入家族生意，担任禹洲集团执行董事，负责物业开发及物业管理业务。2020年12月担任禹佳生活董事会主席兼执行董事。另一位执行董事林宇华为禹洲集团老将，2001年加入禹洲集团，2014年参与集团商业运营业务。其在禹佳生活的角色是监督集团财务、资本运营及风险管理。

老将带新人的模式还不止于此，禹佳生活的管理层均由中坚力量组成。执行总裁古希印现年43岁，此前任职于招商物业东莞分公司总经理及招商积余副总经理；副总裁及商业运营业务总经理毛伟东现年47岁，此前任职于招商置业、仁恒商业管理有限公司；副总裁兼物业管理业务总经理王海群现年49岁，此前任职于世茂天成物业服务有限公司担任副总裁；首席财务官陈思远同执行董事林宇华一样，此前在集团任职。

值得关注的是，与其他物管公司略有不同，禹佳生活的管理层中除去财务，执行总裁古希印在2020年12月到位，两位副总裁也是在2020年初左右进入。由各种背景搭建的管理层班子磨合没多久，且某种程度上都是各业务线空降，能否顺利带领团队前进，老带新的效率如何值得关注。

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上市前全部为集团项目 独立造血能力堪忧

12月7日，禹洲集团发布公告称，今年合约销售已积累突破1000亿元，提前完成年度目标。千亿之际，禹洲集团透露完成千亿规模之后，未来2-3年公司不再追求量，但量也不能少，千亿后公司需要利润导向为基础的业绩增长，希望每年增长20%。

此前在今年中期业绩会上，禹洲集团掌舵人林龙安还曾表示，物业板块未来会继续外拓及收并购，力争在未来3年物管管理面积达到1亿平方米。

禹洲集团不再追求量，而物业板块加强外拓。两个讯息透露的信号非常明显，禹佳生活推向资本市场后，更需要独立行走。

在这之前禹佳生活跟随集团冲千亿的步伐，10年来稳步增长，营业收入从2010年的0.3亿元增长到到2015年1.2亿元。尤其是2017物业管理服务收入同比大增80.6%后，营收步入3亿元规模以上，2019年营收达到5.4亿元。

但正是由于过度依赖禹洲集团，禹佳生活在2019年前无论是物业管理还是商业运营，全部的项目均来自集团或集团合营联营企业。2020年6月总在管面积为13.9百万平方米，其中第三方项目只有0.016百万平方米。7月禹佳生活以2450万元收购了舟山星城70%股权，后者在管面积为2.64百万平方米，物业管理第三方外拓项目得以在总在管面积中占比16.7%。

值得关注的是，舟山星城2019年经审核财务报表录得净亏损。物管公司为了降低对关联房企的依赖性，上市前通过收购扮靓财报的举动不少见。

目前物业并购市场火热，多家物企发布并购信息：鑫苑服务收购鸿企物业100%股权、时代邻里收购成都合达联行物业49%股权、奥园健康收购北京博安物业100%权益。行业收购市盈率多在10-15倍，几乎与尾部物管公司目前市盈率（TTM）持平。禹佳生活本身作为蚊型物企，在并购方面优势不显。

按照林龙安的说法，未来3年物管管理面积达到1亿平方米。以2020年6月13.2百万平方米计算，未来每年在管面积的复合增长率将达到96%，相当于每年翻倍，这个目标难如登天。

2018/2019年，禹佳生活物管业务每年新增在管面积为1.3/1.8百万平方米，2020年上半年较去年末新增1.7百万平方米，增速在10%左右。截至2020年6月，物管未交付的面积为9.4百万平方米，商业运营0.38百万平方米，储备率分别为0.7及0.5。现在有合同不具备高速发展的基础。

而禹洲集团方面一线及二线城市的总土地储备约为20.2百万平方米，理论上这些项目转化为物管项目需要2-3年时间。即便一年之内全部转化，规模最多增加一倍多，与过亿的目标相差甚远。最后禹佳生活只能依靠上市募资，加速并购来发展规模。

摆在眼前的是，禹佳物业资本回报率逐年走低，2020年6月为1.4%。资产负债率逐年走高，2020年6月为96.4%。同时根据集团内部资金管理和分配安排向关联方垫付或收取的资金，应付款及应收款逾40亿元，这些将在上市前悉数结清。

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责任编辑：聂小停