禹洲集团：“三驾马车”驶过千亿的稳健样本
本文来自微信公众号“中国房地产报”
付珊珊/文
2017年，禹洲集团董事局主席林龙安为公司定下了三年千亿的目标，2020年是禹洲冲刺千亿的关键年份。
12月7日，禹洲公告称，公司年度销售额已正式突破千亿，比年初计划早了二十多天。就在不久前，禹洲才发布其前十一月未经审核的经营数据，数据显示，前十一月，禹洲实现销售额986.13亿元，同比增幅达到47%，这样的销售增速，根据第三方机构统计，在TOP50房企中名列前茅。
实际上，行业发展至今，千亿房企已不稀缺，但能够平衡规模、利润和负债的千亿房企却不多见，禹洲算得上一个。与众多中小房企为了冲击千亿而牺牲利润、造成负债高企不同，禹洲的千亿建立在63.7%的净负债率基础上。
规模、利润、风险“三驾马车”平衡发展，是禹洲为千亿房企提供的一种新样本。
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“非典型”闽系房企
禹洲发迹于厦门，虽出身闽系，或许是因为老板常年在香港发展，禹洲身上并没有闽系房企的激进，反倒带有明显的港资企业特点，即低负债、高盈利、高派息。
记者注意到，过去26年，禹洲的发展轨迹很有意思。根据公开资料显示，禹洲在2000年后曾连续10年位居厦门楼市第一名。在厦门坐上第一名的宝座后，禹洲开始了外拓：2004年布局上海，并曾一度在上海做到前10，并以上海为支点，布局合肥、杭州、苏州、南京、宁波等；2006年布局天津，随后又以天津为支点，开拓唐山、北京、石家庄等。
在一个城市深耕、站稳脚跟，再以此为支点向外拓展，对房企来说无疑是最稳健的打法。
即使是冲击千亿的2020年，禹洲依然保持了稳健的发展态势，这在其财务指标中也有所体现。
{image=1}营收创历史新高
根据禹洲2020年中期业绩数据显示，期内禹洲实现总收入140.69亿元，较去年同期上升20.36%，创下历史新高；录得毛利润32.76亿元、录得归母净利至10.19亿元。负债方面，禹洲债务结构也持续优化。至2020年中期，将境外美元债的加权平均年限由去年底的3.2年延长至今年上半年的3.3年，优于同业水平；净负债率同比下降9个百分点至63.7%；上半年的加权平均融资成本为7.22%，维持在合理的水平。偿债能力方面，至2020年中期，禹洲一年内须偿还的有息负债约为222.5亿元，而同期手握现金约429.68亿元，现金短债比达2.49倍，优于行业平均水平。
{image=2}上市11年派息已超IPO价格
今年以来，“三道红线”融资监管政策出台，不少房企纷纷“踩线”，但从禹洲的财务状况来看，即使按照“三道红线”的标准衡量，禹洲也优于大部分典型房企。
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深耕都市圈 布局一二线
禹洲实现千亿是一种必然，这种必然也与其26年发展中一直保持对市场前瞻性研判并精准布局相关。
禹洲的战略布局大致可以浓缩为两点，即深耕都市圈，坚定布局一二线城市。
早在2004年，禹洲首次走出大本营进行外拓时，便选择了长三角这一经济基础较为强劲的区域，并在之后把总部设立在上海。这种布局让长三角区域至今仍为禹洲销售贡献的中坚力量。
{image=3}根据禹洲中期业绩数据显示，今年上半年，长三角都市圈为禹洲整体贡献了268亿元的合约销售，占比达到62%。在长三角的部分核心城市，如苏州、合肥，禹洲已经孵化出了两个销售突破百亿的城市公司。
2020年不仅是禹洲突破千亿之年，同时也是禹洲双总部开启的元年。这也是禹洲深耕布局都市圈的又一可圈可点之处。
随着大湾区发展上升到国家战略层面，大湾区也迎来高速发展，看准此机遇后，禹洲抢先布局，于今年新设立了深圳总部，企图在千亿规模之上，打造多个规模增长极。
除了长三角和大湾区，目前，禹洲还布局了海西、京津冀、华中和西南四大区域，在37个城市布局打造了超200个项目。
在都市圈布局战略基础上，禹洲的布局思路中还有一条逻辑线，即坚定布局一二线城市。
一直以来，房地产行业的周期性导致不少房企为了做大做强而跟风布局，例如一二线城市看涨时布局一二线，三四线城市有发展红利时便又转向三四线布局，最典型的例子就是前几年三四线棚改红利释放时，不少房企深度下沉三四线进行布局，虽然实现了“弯道超车”，但随着棚改红利边际递减，一二线市场重新回归，这类企业便很难及时换仓，从而导致经营风险提升。
与这类型企业相比，禹洲走的完全是另一种路子。
禹洲在行业内是坚定的一二线城市拥护者。林龙安曾在多次采访中均表达对一二线城市的看好。目前，在禹洲的布局中，一二线城市的土储占比已超过90%。
以2019年为例，禹洲新增的35幅土地中，95%地块都在一线和二线的省会级城市，以及准二线城市，基本布局在上海、合肥、南京、苏州、无锡、杭州等地。而这些土地也在2020年转化为可售货值，支撑了禹洲千亿的达成。
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千亿之后聚焦产品赋能
禹洲的千亿成色，最终还是要落脚于房地产企业发展的根本：产品。
过去，对购房者而言，买房看地段、看配套、看品牌，但随着人们对于生活品质要求越来越高，尤其是疫情后对于好房子的需求程度更加强烈，未来能够吸引购房者的一定是好的产品。
一直以来，禹洲都秉持“以诚建城 以爱筑家”的初心，以匠心筑造产品，为美好生活赋能。
{image=4}苏州禹洲·山云庭
匠心，可以从禹洲的产品设计理念上得到体现。为每一位业主构建有品质的居所、有情感的社区、有文化的生活，正是禹洲住宅产品的设计策略主线。
在这条主线的贯穿下，禹洲不断迭代产品体系，提炼出“3有6爱”产品主张，即：有品质的居所、有情感的社区、有文化的生活；质量关爱、安全关爱、环境关爱、生活关爱、全龄关爱、暖心关爱。并结合“3有6爱”落位“101个价值点”不断为客户提供有品质的产品。
而禹洲匠心打造的这些产品也正被广泛认可。
{image=5}北京禹洲·朗廷湾
从行业内来看，禹洲的产品今年频获设计大奖，比如4月初，青岛禹洲?朗廷府、佛山禹洲·朗廷湾、福州禹洲·满江墅、武汉禹洲·商业广场、唐山禹洲·樾湖5个项目同时斩获意大利A'Design Award大奖，分别拿下金奖、银奖、铜奖、铜奖、设计大奖。在近日的亿翰智库的产品力峰会上，禹洲还荣获中国房企超级产品力TOP33，“雍系”荣获2020中国房企住宅产品线景观营造力TOP10，苏州禹洲?山云庭荣获2020中国房企景观营造标杆项目TOP5。
从购房者角度来看，提前完成千亿销售额已经是购房者对禹洲产品的最佳认可。
今年的“黑天鹅”和三道红线，房企传统高周转策略面临不小挑战。目前的市场形势下，千亿虽是行业下半场的入场券，但千亿之后房企又该走向何方？禹洲给出的答案是聚焦产品力，赋能美好生活。禹洲的这剂药方如何？我们拭目以待。
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