TOP 50房企今年投入超1亿，数字化科技崛起！
本文来自微信公众号“商业与地产”
猫头鹰日志（MalltoWinLog)
曾经只是配角的地产公司技术部门，正在崛起。行业整体投入持续加大，尽管受限于诸多问题，发展并未到达最高阶段，但障碍会逐渐地磨合，逐渐地消除，行业大势正推动更多企业向前发展。
2020-12-18
来源：PropTech研习社
ID：cv_seal
整理：Ellie
数字化正裹挟着各个行业前进。
过去的这一年，虽然概念炒得热，但真正的地产科技创业者们一直深陷暗处，因为他们的“金主爸爸们”似乎一直坚守的原则是：因为看见，所以相信。
眼下，事情起了变化。有一撮市值动辄千亿的金主爸爸们，开始“因为相信，所以看见”。
对于科技的认知，地产人原本是鄙夷的，毕竟……来钱太慢。
贝壳800亿美金、明源云近1000亿港元的新身价，无疑是巨大的刺激源。
尽管心有不甘，情绪平复之后，众多坐拥千亿资产的房企们也开始加快自身的转型与尝试，比如信息化这件事。
据统计，六成TOP50房企2020年数字化投入超1亿元，过半数房企的信息部门由副总裁级亲自挂帅，换句话说，很多地产公司CIO能坐到副总裁的位置上。
对于曾经只是配角的地产公司技术部门，这在之前是不敢想的。
那么，地产公司对于科技到底有怎样的认知？进行到了什么样的阶段？自研和采购一般发生在哪些环节？看上的场景又有哪些？
根据近日易居企业集团克而瑞执行总裁刘文超在“2020 inPropTech未来地产科技峰会”发表的《地产数字化转型》主题演讲，有一些相对比较明确的观点，或许可以帮助我们来理解这些问题。
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整个中国房地产行业在地产数字化、地产科技领域的投入大概在170多亿，市场渗透率大概在1%，远远低于北美15‰的水准。
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六成TOP50房企2020年数字化投入超1亿元，过半数房企的信息部门由副总裁级亲自挂帅。
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房企的数字化程度远超物企，超7成房企已达到数据化阶段。
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物企数字化两级分化：80%的物企处于最初级的在线化阶段，仅仅有20%的物企处于数据化的阶段。
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TOP50房企数字化总体框架更偏重自研，数字化应用产品更偏重非自研。
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地产数字化五大热门领域：智慧营销、智慧社区、全屋智能、智慧商业、智慧建造，其中智慧营销是今年最大的亮点，贝壳找房和阿里易居，都在这个战场里面。
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得益于疫情和贝壳找房上市，房企越来越相信智慧营销的作用，目前TOP50房企已全部投入使用自有营销平台。
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房企智慧营销着眼于三个方面：在线看房、置业顾问和全民经纪人。
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上市物企在智慧社区领域投入力度加大，智慧通行、智慧安防仍是市场应用率过半的核心场景。
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数字化投入持续加大
从2020年开始，各大地产公司在地产科技这个领域的投入是非常巨大的，远远超过过去几年，有非常多的房企在这个领域的投入过亿。
整个中国房地产行业在地产数字化、地产科技领域的投入大概在170多亿，市场渗透率大概在1%，但仍然低于北美15‰的水准。
此外，今年开始很多房地产企业原有的信息部门纷纷变成了集团的一级部门，也就是说待遇提高了。同时，部门的规模也逐步扩大，很多企业这个部门的人数都超过了50人。
发展阶段方面，可以把一家房企在地产数字化、地产科技的应用的发展阶段分成三个阶段：
第一个阶段是在线化，这个阶段就是大家通过智能化的办公系统，使自身的工作效率提升。
第二个阶段是数据化，通过企业内部的一些数据标准、集成，形成一个数据流。
第三个阶段是最重要的，可以称之为数字化或者是智能化。数据化的目的是给机器读得懂，进而通过若干的算法形成的数字结果。
从上面这张图可以发现，在中国TOP50房企里面，58%集中在中间这个阶段，它是纺锤型的，而像万科、越秀等企业开始做一些智能化的尝试，主流房企目前在各个梯度中交叉式发展。
对于物企来说，目前比较大程度落后于房企，这由于过去物企的发展阶段相对来说是落后的。
80%的物企处于在线化的阶段，也就是说最基础的办公智能化，或者说最基础的软件阶段，仅仅有20%的物企处于数据化的阶段。
另外如果从运作模式的角度，这些房企目前最主要采用的模式是自我孵化。
受制于房地产企业在现阶段多元化和规模化发展到一定阶段，很多外来的自我孵化公司很难理解房地产企业的内部逻辑。
所以，如果通过自我孵化把自身总体的架构逻辑搭通，有的企业接下来便会对外投资，加强房地产企业在这方面的应用。
同时还有少量公司，比如说旭辉，采用了自身建立一个小团队，和外部的合作团队共同开发，可以称为PMO模式（Project Management Office ，项目管理办公室）。
不同企业现阶段的关注点是不一样的，大多数企业在自身内部的总体数字化的架构、地产科技的架构上，主要是采用自主研发，来整体搭建自己的数字化架构。
但是具体垂直的场景下，大家往往会采用外部的专业公司、专业团队来提升自身的数字化能力。
大多数房企目前都集中在具体的业务场景，比如说营销，比如说分管具体的业务场景，来实施我们称之为烟囱式的数字化的接待。
仅仅有少量的房企，像万科、越秀、碧桂园，在打通整个企业内部的数字基建，打通企业内部的数据流，把企业的业务流、管理流打通，形成一些整体的数字化的产品，进以支持这些企业未来进一步多元化管理以及规模的扩大。
如果从发展障碍的角度再看目前仅仅起步了三年的中国房地产行业的数字化，你会发现存在非常多的问题。比如，虽然这几年房企在信息方面的投入尽管巨大，但是负责人的任期都比较短，基本上平均任期是两年。
主要原因是受制于传统房企对于地产科技在目前背景下的要求。
因为传统的大型房企，目前都处于一个非常关键的节点。第一，需要未来更快扩大自己的规模，这不能靠人来管理，而要靠数字化来管理，同时这些房企需要采用一种新型的方式来管理自己多元化的业务。
除了住宅之外，还有旅游、酒店、办公等等的一些业务。因此在这个背景下，对于地产数字化、地产科技的要求就更高。
但地产科技、地产数字化的发展，需要对传统企业进行流程再造和组织重塑，同时短期难以变现，需要长期的投入。
这样的战略预期，与地产科技、地产数字化本身所存在的一些自身的特点和基因，存在矛盾，所以产生了目前的这个障碍。
相信未来这个障碍会逐渐地磨合，逐渐地消除。
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2020年最热门的智慧场景
在实际发展过程中，房企的很多业务场景上都是从单点上开始的。
2020年，房地产行业最火爆的业务场景是什么？逻辑是什么？未来又希望达成什么？
根据上面这张大家比较熟悉的图谱，我们可以将其分为三个层次：
第一个层次是底层的数字基建，集中了数字中台的内容。
第二层是目前房地产企业数字化程度或者地产科技化程度最高的——管理流，包含人力、财务、招采、运营、客服等。
第三层则是目前最被行业所关心的十个场景，从规划建造、设计、智能社区、全屋智能，到智慧商业、智慧园区、智慧办公、智慧文旅、智慧康养等方面。
{image=14}而2020年最热门的场景可以说集中在智慧营销、智慧社区、全屋智能、智慧商业和智慧建造这五个场景上。
智慧商业目前在中国的市场渗透率是最高的，达到了17%，主要是源于商场内部的会员管理以及对消费者的数字化管理。
智慧营销是今年最大的亮点，吸引了贝壳找房、阿里易居等企业入局。
智慧社区和全屋智能，主要是得益于过去一两年物业企业受资本市场热捧。随着更多相关企业上市，未来还会有不少企业聚焦在这个领域。
智慧营销
智慧营销这个领域在2019年之前并没有非常热，得益于疫情和贝壳的上市，房企越来越相信智慧营销的作用。
目前整个智慧营销着眼于三个方面：
第一个方面是线上的在线看房
第二个方面是线下的置业顾问
第三个方面是全民经纪人
目前，智慧营销的一个标准逻辑是，通过线上导流，卖折扣券，把客户锁定，通过全民经纪人的现场带看，由置业顾问来做确认，完成交易闭环。
这是很重的，并不是完全线上的过程，但也是智慧营销目前所处的阶段。
受到这个模型的限制，你会发现凡是房企自建的营销模型，它的体验感以及流量，都不好。
为什么？
房源太少，客户太少，所以会产生这样的情况，往往第三方的会做得比较好。
未来整体的房产交易，很多企业依然希望实现在线销售，比如通过VR看房、在线上的交易闭环，来摆脱目前过重的店、销、渠一体化的人海战术销售模型。
这是智慧营销的未来趋势。
智慧社区
截至11月19日，已经有36家物业企业上市，资本市场给了上市的物业企业非常高的估值。
这些企业上市之后，通常会做的最大一笔投入就是关于数字化升级。
其中，TOP10物企的投入会在30%，还有一部分物企会在20%左右。
为什么会把上市募资用于数字化升级？
第一，因为物企是非常传统的商业模型，想要支持未来的高市值，必须扩大规模。扩大规模，通过什么管理？一定是通过数字化管理。
第二，需要用数字管理来降本增效，替代过多的线下保安、服务人员。
第三，通过数字化这个品牌的加持，会使整个公司品牌“高大上”。
很多物业公司上市之后纷纷改名字，基本上都在改科技名字，彰显全新的企业形象。
但是，受限于物业公司的保守基因，很难像地产公司那么大幅的去投入，所以它的数字化主要集中在大家看得到的安防和停车通行这个领域。
并且，受制于整个物业管理目前所面临的流程多、协同难、量化难等问题，未来这个行业需要打通的是基于客户、基于底层的、基于管理的、多方面的运维的资源。
智慧商业
这是目前成熟度、市场渗透度最高的领域，渗透度达到17‰。
智慧商业会面向租户，面向消费者，也面向运营商。
目前渗透度最高、做得最好的是面向客户管理，也就是会员管理方面。
使用领域主要集中在停车、积分和定位管理方面，也是目前我们称之为智慧商业的三个数字化的基础功能。
未来，整个智慧商业需要摆脱现在数据难以打通的状况。其中，购物中心最大的问题是，如果只是提供场地，商家的会员或者客户，可以不分享给你。
所以说，从数据的角度，这个底层是割裂的。对打通方法的探讨，将是未来智慧商业需要解决的。
一些较好的例子，例如上海大悦城底层数据打通，采用了精准的数据化营销，比传统营销转化率要提升4.2%，销售额有50%到200%的提升。
但是大多数的商业、购物中心，底层的数据还很难打通。而未来唯有打通，才能实现更多的智慧化营销和生态化的应用。
智慧建造
这个领域很多人会比较陌生，主要从规划设计到勘察、建设，通过BIM开始来实施。
得益于过去国家政策对于BIM的强力推动，所以这个领域里，整个BIM的市场化渗透率是最高的。
而在AI设计、建筑机器人这一块，市场渗透率并不高，所以我们看到，大型的复杂工程，因为BIM的参与，地产科技、地产数字化的程度比较高，而其他领域刚刚起色，但是整体的市场渗透率并不高，也代表了未来有非常大的市场。
未来，随着从后端到前端进行融合化的改进、提升，整个建造领域也会更加向常态化发展。
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