北京首次独立操盘的新城控股 输的一败涂地

来源：地产十一言公众号

起家常州的新城控股，在掌门王董腌臜事大白天下之后，其子王晓松接棒。调整战略，挽回企业形象的同时，进京赶考事宜也提上了日程。

过去几年，新城先后通过与其他房企合作，开发过西府海棠、五里春秋、禧悦学府、国誉府等多个楼盘，测试过京城水温高低后，4月份的一次拍地，让新城落子大兴西红门，终于在北京拿到只属于自己的地块。虽然是限竞房地块，但终究是摆脱掉其他房企的影子，开始了在帝都的独立操盘。

新城熙红印作为新城在京的首次操盘，只能赢不许输。

理想很丰满，现实却很骨干。任凭新城的决心有多大，京城的达官显贵似乎并不买账。从10月27日开盘至今（12月17日），熙红印已经卖了一个半月，可最终：

开盘近两个月，只有一套网签；

在北京所有入市的新盘里，网签排名倒数第一。

这数字，实在有些难看。

还有一个不知道算是好消息还是坏消息的消息，新城一直视为榜样的龙湖，在同一天，同一位置，拿了同样的一块限竞房地块，两块紧挨着的项目，还在前后脚的两天开盘。颇有些打擂台的意思。

好久没有被关注的西红门板块，今年绝对吸睛。

鏖战西红门的新城，从区位上看的确是一个非常不错的选择。

熙红印地处南四环外的西红门商圈，在新房普遍分布在六环的时代，在东西北四环均价早已向10万+冲击的时代，西红门板块成为各大开发商的兵家必争之地。

而对比此前的限竞房地块，新城拿下的的项目在限价上明显提高了：西红门项目限均价64400元/㎡，最高销售单价不得超过70800元/平方米，这样的价格无疑已经打到了南城房价的天花板。

加上地铁大兴线的西红门站就在附近，还有鼎鼎大名的荟聚商场，给西红门带来的巨多人流量，按说，熙红印应该不愁卖。

大环境有卖点，却抵不过小环境的使命拖后腿。稀缺的地理位置并不能掩盖项目周边环境的杂乱不堪和配套的不足。

西红门这个地方很有意思，以“京开高速”和“西红门桥”为界，像一道“京开天堑”一样，把东西两边分割为两个世界：西边是熙熙攘攘灯火辉煌的大都市，东边是破旧不堪商贩聚集的大农村。

十一郎踩盘路上的场景

而熙红印正处在京开高速东侧一公里外的南西路上。这条小路上的破败和拥挤是十一郎一直看在眼里的。

十一郎家就在荟聚向南一站地的地方，距离西红门商圈两公里，每天开车进城宁愿在京开高速上堵的水泄不通，也不愿意走南西路这个只有两个车道、红绿灯巨多且街道两边尽是小商贩和大卡车的南西路。

南西路，是连接西红门与槐房新宫的城市毛细血管的小路，可以用“羊肠小道”形容它。路上时长有装满货物或石子的大卡车来往，大约是新发地的菜贩，或者建筑工地的工程车。路的两边大多是老破小和经适房，路边的底商也都是“黄焖鸡”一样的接地气商业。

虽然地处西红门商圈，并且有地铁加持，但对于距离荟聚和西红门地铁站两公里外的熙红印来说，并不是一个利好。

跟我一起踩盘的猫叔从西红门地铁站出来后，要坐5站地的公交车，花了半个小时时间，才能能到达项目。

销售小哥哥跟我强调，京开高速以东在重点推进绿色生态带，熙红印项目以东以后将全部是湿地公园，比北五环的奥森还要大上1.4倍。另外，什么南中轴文化带、新媒体产业基地等也都在规划中。

但十一郎还是觉得这些太遥远，直白地说，在目之所及的几年内，西红门京开高速以东的地块都还会是城中村状态。熙红印门前依然是拉着水泥石子和蔬菜的大卡车。

再来看价格。

熙红印是大兴首个均价突破6万的地块。

对比此前的限竞房地块，新城拿下的的项目在限价上明显提高了：西红门项目限均价64400元/㎡，最高销售单价不得超过70800元/平方米，这样的价格无疑已经打到了南城房价的天花板。

同样的四环外，同样是大兴区，同样是限竞房的电建洺悦湾才5.4万。两个区位差不多的项目价格却相差一万块，仅凭商圈买单，说服力显然不够。

我们再以真实的二手房价格为锚，紧挨着熙红印的福星花园均价为3.7万元/平，马路对面的同庆园3.6万/平。相信有人会说，十一郎列举这两个小区太旧了，是2000年左右的房子，跟2020年的熙红印没有可比性，那我们可以看下次新房：

距离熙红印1公里的鸿坤林语墅倒是6.7万一平，但人家是别墅啊，并且是在京开高速的西边，距离地铁和荟聚商圈近了不是一星半点。还有，楼龄较新、居住品质相对好一点的次新房礼域府价格在5万4一平。

再来看看隔壁的龙湖熙悦宸著，产品均价也是64400元每平米，但人家是带精装修的啊，装修标准虽然没有官方价格，但对产品颇为了解的猫叔跟十一郎说，熙悦宸著的装修，每平米两千块钱下不来。新城你呢，可是毛坯交房啊。

据说，西红门地块之所以贵，是因为拆迁成本高，最终还是羊毛出在羊身上，转嫁给购房人。但购房人能否买账呢？开盘近两个月，北京住建委官网上的数据却只是熙红印网签1套，“正在预售”状态显示有两套。

这样地块的限竞房，6-7万的价格估计是要卖上好几年了。

再看产品。

产品定位上，熙红印把产品线覆盖的很全，从40㎡一居到139㎡四居尽有，从定位看也是刚需—改善全收割的模式。

定位很好，但不知道刚需们会不会买账。40平米的大开间总价在260万以上，户型方正没有什么浪费面积，但卫生间只有4平米，并是暗卫。

得房率不错，户型不错，园林按照规划设计也不错。

改善户型中的135平米的四十两厅两卫，最大卖点是有一个超级大的L型转角飘窗，通透性很棒，只是厨房为位于两间北卧中间，使北向卧室格局改造（打通为一室）无可能。

另外值得一提的是，项目容积率2.1，限高30米，有70/90限制。这意味着，小区单栋楼只能做9层。这对一个受70/90限制的刚需盘来说实在太难受了。纵向受限，横向平铺楼栋几乎是唯一的选择。但这样一来，楼间距又会是新的难题。

从另一个角度来看，2.1的容积率和70/90限制也注定了熙红印只会是一个刚需盘，在本就不符合区域定位的高限价下，这就更尴尬了。

十一郎在逛完新城熙红印和龙湖熙悦宸著两个项目的样板间后，感觉整体前者被后者碾压。如果站在客户角度，我会毫不优惠的选择龙湖。新城北京公司独立操盘第一个项目，不论是从体系管控上还是团队磨合上，各种原因造成无法跟龙湖相抗衡。

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