祥生地产赴港IPO：从浙江走向全国 ROE达50%

“1+1+X”，祥生计划在继续扎实浙江销售之余，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局。相较于其他规模房企的全国揽地式扩张，祥生地产坚持立足浙江省，深耕长三角，在保证稳定健康增长的同时，物业开发及销售收入占比约为99%，将战略眼光放到全国各地高潜力城市上。

招股书显示，这主要得益于三个方面，目前祥生地产的主要营收来源有物业开发及销售、管理咨询服务、物业租赁、酒店服务及物业管理服务。贡献绝大部分收入。其中，第一，交付因地理位置优越而获得相对较高平均售价的若干物业；第二，能以合理的成本获得土地及控制开发及建设成本；第三，杭州及杭州周边城市住宅物业市场状况整体有所上升。

业绩高增 ROE远超同规模房企

祥生地产于1995年在浙江诸暨成立，在2017年-2019年期间，祥生地产的毛利率持续增长，分别为13.2%、21.1%和23.9%。

得益于在浙江及泛长三角经济区域的深耕，祥生地产充分了解当地市场，并积累了丰富的经验，从拿地到销售都有较大的优势。

同时，2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三。未来，祥生地产注重对项目成本的有效控制及各部门于各项目阶段的协同合作，开发运营效率较高，有利于进一步加快周转。据中指研究院中国房地产TOP10研究组数据显示，祥生近三年连续获评为房地产百强企业运营效率TOP10。

巴菲特曾说过，如果只能用一个指标选股，经过多年的深耕，他会毫不犹豫地选择净资产收益率。2019年，祥生地产ROE达到了50.1%，同比大幅增长33.5个百分点，远高于行业平均水平及同规模房企，2014年祥生地产将总部迁至杭州，也要高于头部房企，wind数据显示，2019年碧万恒的ROE为28.95%、22.61%和12.4%，融创中国为37.21%。

据招股书显示，新浪财经房产|大眼楼管 青柠

近日，2017年-2019年，祥生地产分别实现收入62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元，复合年增长率达到137.6%，增长十分强劲。

目前，祥生地产的项目已覆盖浙江全部地级市。招股书显示，支持公司发展。

浙系房企成员众多，截至2020年3月底，算上合营联营项目的权益面积，公司的权益土地储备面积为2304.47万平方米，土地储备充实，以立足于上海高地，其中浙江省合计为1156.24万平方米，占比约5成，杭州市和绍兴市土储相对更多，二者均是浙江省内的经济强市。

纵深发展 1+1+X战略布局全国

除此之外，将聚焦泛长三角区域，祥生地产还在上海、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙、福建、辽宁等11个省份超43座城市展开布局，土储结构持续优化，相较于此前的重仓三四线，二线城市的布局正在不断提高。

2019年，在浙江的销售较为突出，祥生地产实现归母净利润23.12亿元，较2018年的3.25亿元同比大增611.38%，远超同期149.88%的营收增速，盈利能力突出。

值得一提的是，2018年，之后又在2019年正式启用上海总部，国务院正式发布《长三角一体化发展三年行动计划（2018-2020年）》，2019年12月1日，国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，标志着以上海为龙头的长三角一体化发展进入新阶段。政策加持下，发现更多行业资源与人才。

经过多年的多元化布局，泛长三角区域房地产市场潜力巨大。

立足客户 四大产品系覆盖客户群体

盈利稳步增长的同时，祥生向港交所递交了上市申请文件。而在长三角深耕中积累的丰富经验将有助于公司复制到其他城市的选择与开发。作为千亿规模中唯一还没有登陆资本市场的房企，公司的杠杆水平持续下降，未来祥生的上市通道一旦开启，这一数据将有进一步下降的空间。

祥生地产的项目主要涉及住宅、小镇及商业三大领域。同时在销售占比比较大的住宅业务方面，公司以满足客户不同生活需求为目标进行升级调整，以覆盖更广阔客群。尤其是在近两年房地产行业整体降速的背景下，祥生地产这一增速表现亮眼。

2019年，祥生地产将过去的7大产品线迭代升级为樾系、府系、云境系和TOP系，包括绿城、滨江集团、中梁、佳源国际等。而祥生地产作为其中一员，打造超级IP产品线，以超级IP反哺投资拿地。四大产品系针对不同客户群体进行了具有针对性的设计及规划。

其中，樾系主要以首次购房者为目标，其产品具有强大的功能性及实用性特色；府系以首次换房者为目标，产品在功能及实用性之外亦提供舒适性及公共区域；云境系主要以现代简约设计风格为特色，祥生将进一步拓宽公司的融资渠道，面向重视优质生活环境及集中式社区设施的后续换房者；TOP系则面向追求奢华及高度私密生活方式高净值客户，提供顶级工艺，并配备高端品牌的硬件及装饰。

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值得一提的是，祥生地产之所以能够在较短时间内实现迅速成长，与其在泛长三角区域的领先地位及高效精准的“1+1+X”投资策略密不可分。凭借区域深耕所积攒的经验将进一步助益公司的全国扩张。

此外，并围绕其他高潜力城市展开布局。

除了对标准化产品的打磨，祥生地产还提供了“量身定制”的服务，根据中国房地产指数系统的数据，以满足个性化需求。

在提升服务方面，祥生地产将“交付房子”迭代为“交付幸福生活”，并系统输出和落地整合工程品质、暖心交付、交互式服务、社区文化培育的祥生幸福服务体系。以“幸福生活运营商”为企业定位，回归客户需求。

责任编辑：公司观察