千亿负债VS千亿销售中骏急什么？

慧声说房2020-12-24 10:15:310阅

销售规模一向是房地产行业最看重的发展指标之一。金融红利时代，千亿规模是一道坎儿，是“top开发商”俱乐部的入场券。尽管政策调控楼市的意图已经非常明显，房地产的金融属性正在褪色，可依然有部分企业心急搭上末班车。

中骏就是如此。这家成立于上世纪90年代的房企，一向行事低调，在杠杆上有所不为。可近年来画风突变，疯狂扩张。销售额是上去了，可遗留下来的问题重重。

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脱缰的骏马，翻倍的土储

房地产大环境收紧的行情下，大多房企谨慎拿地，而中骏却背道而行。从2017年提出三年内销售规模“千亿”的目标开始，中骏拿地阔绰。

2017财年期末，中骏土储规模为1557万平方米，2019年翻倍至3209万平方米。今年4月份，当整个房地产市场还在疫情影响下求稳，中骏却力压融创和保利等头部企业，以103.55亿元的价格拿下厦门市思明区一宗地块，楼面价50599元/㎡，溢价率高达43.8%。上半年中骏土地储备合计3303万平方米，新增10个项目，拿地总价194.31亿元。

联营合营，“重”在参与

2017年中骏的合同销售额为332.47亿元，2018年513.58亿元、2019年805.01亿元。三年下来每一年都超额完成目标。截至2020年11月30日，中骏及联营合营公司累计销售额903.73亿。12月20日，中骏公告其合同销售总额已突破1000亿元，提前超额完成930亿的年销售目标，正式迈入千亿房企阵营。

实际上，自提出“千亿”目标以来，中骏不断降低销售上的控股权益，从2017年的77.98%降到2019年的50.13%。根据2020年中期财报，其合同销售额400.76亿元（其中联营及合营权益225.61亿），也就是说中骏自身权益占比只有43.7%。看来这2020全年销售破千亿的说法，中骏自身的贡献有没有超过一半都很难说。

加速去化，降价打折

2020年中报里，中骏提出其首要任务就是“以加速去化及回笼资金为首要目标”。2019年上半年平均物业销售单价是10669元，2020年同期腰折到7438元每平方米，同比下降高达30.3%。

单看今年11月份，中骏及联营合营公司实现合同销售额约102.17亿，同比增长6%，而合同销售面积为1，020，727平方米，同比增长高达81 %，从销售面积和销售额的增速对比上看，一种清仓大甩卖的感觉油然而出，为了业绩，拼了。

布局二线，“量”上扩张

除了美化销售、降价打折，中骏在追求规模的道路上还把心思花在了城市布局上。

按照城市级别划分，合同销售额里一线、二线及三四线城市的占比分别是7.4%、60.7%和31.9%。

（来源：中骏集团2020中期报告）

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2020年上半年，中骏位于一、二及三四线城市的土储分布分别是8.9%、68.5%及22.6%。由于房地产开发具有周期性，可以看出中骏在二线城市的发展布局在不断加强。

无论是从利润率还是资产流动性等指标上来讲，按照当下趋势都是一线城市越来越具有竞争力，但是二线城市的拿地和建安成本等更低，大力布局二线城市和增加项目数量，也反映了中骏有意追求量上的扩张而不是质和盈利。

债务压身，负重前行

相关数据显示，2017-2019年中骏流动负债分别为346.38亿元、542.26亿元和850.49亿元，年复合增长率高达43.5%。2020年，中骏卯足了劲儿跨出一大步，比起日前公布的千亿销售成绩，年中其流动负债率先达到1023.63亿元，在负债总额中占比高达77.8%，在总资产中占比63.4%，短期债务压力骤升，而且经营活动产生的现金流量净额为负40.55亿，2019年同期0.88亿。

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值得注意的是，2020年第二季度期末，中骏一年内或按要求到期的优先票据及境内债达到了111.85亿。

为了延长贷款期限和降低融资成本，中骏开始借新还旧。11月22日，中骏提前赎回一笔8.75%利息，本金为5亿美元的2021年到期票据，同时又公告拟发行一笔2025年到期、7%利率的5亿美元优先票据，以及一笔20亿元、票面利率5.5%的公司债。

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伴随着规模上的疯狂扩张，中骏的盈利能力和ROI预期在不停下降。2020年上半年，尽管销售毛利同比增长40.3%达到42.25亿，毛利率却不升反降，由2019上半年的28.9%下降至27.9%。中骏在报告中给出的解释是“毛利率下降主要是限价政策影响项目平均销售单价”。期内，过快发育的副作用也开始显现，如净负债率上涨、土地扩储减速等。

此外，管理上的不力也导致存货周转率和应收账款周转率逐年下降，企业三费也在跟涨。期內在售项目数量大幅增加和管理人员成本增加，以应对业务扩张。2020上半年中骏的销售和管理费用约3.12亿元和10.3亿，分别同比增长34.7%和63.7%。只有财务费用下降，还是因为借来的钱还没有投入使用，成本暂不计入。

质量问题频发，镰刀挥向刚需韭菜

盲目追求规模的背后是对质量发展的忽视。

2019年8月，位于南昌的中骏雍景湾项目发生地下车库楼板坍塌。讽刺的是，该项目曾获“2018年度江西省建筑安全生产标准化示范工地”称号，并且是“为庆祝中骏成立30周年精工匠造”。

同样在南昌，中骏蓝湾香郡、悦珑府、中骏尚城等多个项目相继爆出工程质量、违规销售和车位缩水等各种问题，南昌几乎成了中骏业主的维权“重灾区”。在南昌东湖区的中骏世界城项目，还在动工的时候就被江西省住建部门通报2020年第三季度“百差工地”榜首，并下令停工整改。站在维权的风口高价拿地，顶风入驻南昌的富人区青山湖畔，中骏世界城已经让业主和投资者心凉了一半儿。千亿路上维权频发，让人不禁想到了曾经的碧桂园。

可能是太过于饥渴追求速度了，中骏甚至放下了格调，割起了刚需房的韭菜。

某房产中介平台上关于天津静海区中骏云景台的评价：

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同样，目前在售的北京房山区中骏云景台，除了以价格优势突击了一波近郊的刚需，基本看不到任何前景，不仅配套欠缺，考虑到发展和规划未来升值空间也十分有限。

结语

今年的三道红线算是里程碑式的宣告了未来中国房地产行业的方向。在楼市调控上，没有人的鼻子会比开发商更灵敏，中骏算不上准备早的，甚至有点忙里忙慌。

在这个吃周期吃集中度和市占率的行业里，强周期性和强大的竞争对手都会导致中小参与者被清算或者收购，只是时间快慢的问题。中骏选择在有限的时间里做大体量为存活的后路，不能说不对，销售规模上突破以后公司的融资资质就会提升。既然不安心于顺应后市场走管理红利，那就只能承担翻车的风险，比如上述愈发明显的各种问题。