北上广深低预算租房指南：房屋面积、区位、总楼层哪个最重要？

2000万，这是中国20岁到39岁独居者的数量。一个人吃、一个人住、一个人生活，一切以自己喜好为主，怎么舒服怎么来，也挺爽的是不是？

可现实中，大部分年轻人，尤其是一线城市的年轻人，即使是独居，自由度也没多高，因为他们的房子是租来的。

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租个房自己住，给了年轻人喘息的空间，也给了他们“不能喘太久”的压力。因为房租，会催你奋勇向前，尤其是在大城市。

房租收入比，是衡量租房居住负担最直观的指标。我们发现，如果不区分整租、合租，现阶段一线城市的房租收入比已经达到46.1%，远超新一线城市（26.3%）；北京、上海更是直接冲破50%大关，打工人每个月工资的一半以上都交了房租。

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于是，如何花最少的钱租到最满意的房子，成了一线城市打工人的理财第一课。这次有理数通过对大量数据的挖掘和分析，整理出了一份北上广深低预算租房指南，手把手教你如何租到性价比最高的房子。

1． 认准“60定律”，避开超高层住宅

一套房的租金是由什么决定的？在预算不足的情况下，如何取舍能最大限度砍下房租？

我们搞了一个价格特征模型，对一线城市整租房源的价格特征进行挖掘，发现对租金影响最大的是房屋面积、区位（所在城区、商圈）和总楼层。

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面积越大，房租越贵，这没毛病。但你要是租过房就会发现，有时同一个小区同一个楼层差不多装修的房子，面积相差20平方米，但租金却差不多，什么原理？

以一线城市打工人的理想型整租一居为例，通过对目前在租房源的挖掘和分析，我们发现60平方米是整租一居的黄金分割线，每平方米的租金最低，面积过大过小都会拉高单位租金。

这不难理解，整租面积较小的一居可以让你实现从一间屋到一套房的跨越，而大一居往往对应着更优质的小区和居住环境，是你积累了一定资本后才会升级的消费，给你一种新贵般的体验。

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房子的楼层会影响房租这个好理解，可房子的总楼层对房租的影响更大，什么情况？

据贝壳研究院早前对一线、新一线19城近1.5万个超高层住宅小区统计研究，超高层住宅通常具有中高端物业属性，想要拥有更高的居住品质、更佳的地理位置，当然要多花点钱了。所以如果你的预算不足，选超高层小区附近的房就好了，周边配套应该不会太差。

2． 上海各区房租差价高，热门商圈望京量价齐高

如果你不在乎漂在哪里，那广州的房租一定特别有吸引力，整租下一间一居室平均只要3000元左右，这在北京要6400元以上，上海要5700多元，深圳也要将近5000元。

但城市间的迁移成本很大，更多的打工人不过是从城市的一边换到另一边，公司附近哪个价格更合适，才是要好好计算的。

行政区是对城市内部房租水平影响最大的区位因素。在这个维度上，魔都上海的鄙视链最长。按目前的月租水平，在黄浦整租套一居要花掉你差不多9500元，这钱你可以在城郊的奉贤区租四五套了。

在上海和北京，如果你预算不足，可以考虑离开黄埔、静安、徐汇、长宁、朝阳、西城、东城和海淀，这些地区目前整租一套一居每个月都要花6000元以上。当然，你也可以牺牲生存面积来减小通勤距离，这是每个贫穷打工人都面临过的选择题。

在深圳，这道题相对简单。如果穷，就避开南山区，其他地方贵也贵不到哪里去。在广州，这几乎是道送分题，因为鄙视链顶端的天河区，整租一居一个月平均也不过四千出头。

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商圈是行政区以外，影响租金的另一个区位因素，它将城市内部的租金差距拉得更大。

我们通过对北上广深2018年1月至2020年11月历史成交量前15名的商圈进行分析，发现在这个维度，拉开最大差距的是北京，望京是整租一居最热门的商圈，也是月租金最高的，平均在万元以上。但有没有发现，离它不算太远的顺义城商圈，价格要低很多，只需每月3500元，可以说是望京打工人的低价优选了。

上海历史成交量排名第一的徐家汇商圈价格相对亲民，整租一居每月6500元左右；市中心的梅园、大宁商圈才是它的租金塔尖，彭浦、中原商圈的租房人压力最小。在深圳，拉高均价的是前海商圈。广州租金差距相对较小，只要避开珠江新城东和珠江新城西商圈。

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顺着地铁沿线找房，也是打工人的现实选择。如果没钱租在公司附近，地铁直达也是极好的，即使这意味着要承受早晚高峰的折磨。

这让地铁站周边1公里以内房源的租金实现异军突起，据贝壳研究院此前北京20多条地铁线、300多个地铁站附近的租赁房源进行大数据分析，发现“临铁房”套均价格比普通房源高出8%，平均每套多出532元。

该在哪个地铁站附近找房呢？在租房源量高、套均价格低的地铁站附近，打工人找到合适房子的几率更高。在临铁房中，从找到在租房源数量高于平均、套均价格低于平均的整体几率看，深圳最高，接近24%，其次是北京（19%）、上海（14%）和广州（13%）。

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3． 在北京、上海租房，时机有多重要？

天时地利人和，除了房子本身的因素外，时机也相当重要。整体来看，年底一线城市租房均价偏低，错过了，可能还要等一年。

如果我们拿过去三年月度平均租金水平计算，总体上一线城市每年10-12月平均租金最低，每年6-8月平均租金最高，这两个时间段每平方米的月租均价相差4.3元。

看上去也没什么差是不是？可设想一下，假设你要租一个20平方米的屋子，那么你在租金偏高的月份租房，每年就要比租金偏低的月份多付一千多块钱，这钱省下来多喝几杯奶茶不香吗？

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从整体分析很难对症下药，北上广深的最佳租房时机不尽相同。

北京、上海房租的季节性变化明显，都是毕业季平均租金偏高，不同的是，北京10-12月平均租金偏低，上海1-3月平均租金偏低。北京、上海的租房人们，可要注意了。

以2019年为例来看，北京月度平均租金浮动最大，7月每平方米的月租要比11月多10元。也就是说，如果你2019年7月在北京租了一个30平方米的开间，一年的房租要比11月时租多付3600元，这还是在没有中介费等其他费用的前提上。

相比之下，广州和深圳的规律就没有那么明显，租房人们可以把重点多放在地段选择上。

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打工人想要在一座城市安定下来，房是至关重要的一环。在现实条件还不允许的情况下，租来一个相对满意的空间，至少还能在稀有的喘息时间里，躺平、静静。在房租预算、租住面积和通勤距离中，结合自身的情况，租房人的平衡点在不断调整，而那份想要融入的初心始终没变。

责任编辑：张亚楠