金融街斩仓 百亿现金救“红线”

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金融街斩仓，百亿现金救“红线”

乐居财经杨宏彬 发自北京

一天之间，金融街(SZ:000402)挥剑斩仓两大项目，一个被套10年，一个亏损2亿，预计回笼资金108.4亿元。如果这笔资金年底前到账，金融街能救回一根“红线”。

12月22日，金融街发布公告称，将解除与北京中信城B地块合作协议。

早于2011年，金融街仅用了半年的时间，通过其全资子公司北京置地，把北京中信城B、C、D地块共计50万平米的土地收入囊中，耗资超过百亿。当时就有消息称，金融街斥巨资拿下这三个地块是为了满足其南拓北京金融街的需求。

按照计划，北京中信B、C、D地块开发周期为3-5年。现如今10年时间过去了，中信城C、D地块已开发销售完毕，中信城B地块却因规划条件无法全部实现，被金融街以一纸协议抛弃。

本应5年内开发完毕的中信城B地块，却拖至10年之久还未完工，这究竟是为何？

50亿被套十年

关于金融街与中信城项目的故事，要从2010年末说起。中信城项目原为大吉危改片区，距离天安门四五公里，距离西单商圈2.5公里，与北京金融街相距2500米，距离CBD核心约6000米。这样一个寸土寸金的地块，被金融街收入了囊中。

2010年12月31日，金融街全资子公司金融街（北京）置地有限公司以40亿元收购北京中信房地产有限公司位于北京南二环内的中信城Ｂ、Ｃ、Ｄ地块，规划地上建筑面积约20万平方米。此后，金融街又于2011年6月，以60.18亿元的价格受让北京中信城B、C、D地块中规划地上建筑面积约30万平方米所对应的国有土地使用权。

至此，金融街耗资100.18亿元完成了对于中信城B、C、D地块的收购。

按照当时的约定，中信地产负责2012年3月底前完成拆迁，达到”三通一平”的开工条件。因为拆迁未按时间完成，金融街又和中信地产就拆迁问题于2013年5月和12月签订补充协议，但时至2016年初，中信城B地块仍未开工。据悉，此中原因或为拆迁费的纠葛。

屋漏又逢连夜雨，金融街在2016年还无法解决拆迁问题时，又碰上了中信地产控股股东层面的股权、债务的重组，2016年3月15日，中海地产以310亿元的价格并购中信股份子公司中信地产的全部股权。至此，中信股份的住宅业务已经全部剥离。中海采用“股权+资产”的交易形式，向中信配发10%的股份及转让价值约61.5亿元的资产。因此，中信城项目拆迁等相关工作停滞。

被套十年之后，金融街不等了。据披露，中信地产将返还金融街已付的中信城 B 地块合作价款约 50.11 亿元，并支付资金占用费约 35.97 亿元。

50亿换回86亿，看似有盈利，实际上是挥泪斩仓。10年时间，拿到35.97亿元利息，年复合收益率仅5.4%，除此之外，十年间地价飞涨，土地增值收益也打了水漂。

唯一的好消息是，金融街能回笼一笔86.08亿的资金，可以小解资金之渴。

斩仓“回血”

近两个月以来，金融街忙着借新还旧。12月11日，金融街25.3亿元的中期票据已完成发行，该债券募集资金将用于偿还20金融街SCP003的本金及利息。这已经不是金融街首次发债偿还债务了。11月18日，金融街完成了19.4亿元中期票据的发行，对于募集用途，同样用于偿债。

截至12月11日公告，金融街待偿还债务融资余额300.4918亿元，包括中期票据余额93亿元、超短期融资券余额25亿元和公司债余额182.4918亿元。

借新还旧虽可以解一时之愁，但也容易陷入恶性循环之中，并不是长久之计。

再看金融街的运营情况，截止今年6月底，金融街的净负债率达到202.31%，踩中“红线”。其中，长期及短期债务规模合计884.13亿元，股东权益383.79亿元，如果现金规模大体不变，要想“红线”变绿，即净负债率低于100%，金融街的有息负债至少要降392.67亿元。

接近400亿元的债务规模，几乎是目前有息负债总量的一半，降负债难度极高，金融街只得甩卖项目。

12月22日，金融街与万科协商一致，出售北京金丰万晟置业有限公司100%股权予平安人寿。北京金丰万晟置业由万科与金融街间接各持50%的股权，交易价格暂定为 37.1 亿元。金丰万晟开发建设并持有运营的项目是金融街·万科丰科中心（以下简称“丰科中心”）。

据公告披露，丰科中心投资成本约为29.6亿元，自2017年投入运营并计入按公允价值计 量的投资性房地产，截至 2019 年底账面值约为 44.0 亿元。本次交易按37.1亿元价格完成后，预计对公司2020年净利润产生影响约-2.1亿元。

斩仓亏损项目后，金融街预计经营活动现金流可增加约22.32亿元，有息负债减少14.95亿元，资产负债率下降0.24个百分点。加上中信城项目回流的86亿元，金融街增加了108.4亿的现金流。

不过，这对于脚踩三条“红线”的金融街来说，还远远不够。

据半年报披露，金融街净负债率为202.31%（红线为大于“100%”），剔除预收款后负债总规模为1115.36亿元，资产负债率达到74.4%（红线为小于“70%“），“货币资金+受限制现金”合计107.67亿元，而短期债务达到197.45亿元，现金短债比为0.55（红线为小于“1倍”）。

年底的百亿“回血”算得上及时雨。目前现金短债比的资金缺口约为90亿元，如果资金在年底前到账，且短债规模大体不变，其现金短债比将得到大幅提升，甚至实现“红线翻绿”。

责任编辑：陈志杰