彩生活潘军：下一个风口接替物业行业的叫社区服务行业

12月25日，《证券日报》社主办“2020第三届中国房地产资本峰会——乘风?求变物业管理资本论坛”在京举办。彩生活董事长潘军参与论坛并发表主题演讲。

六年前，彩生活上市的时候，我当时预言，十年内中国一定会有100家上市公司，而且物业行业一定会出现超千亿市值的公司。今天大家都看到了，物业行业确实占到了资本的风口之上，而且也出现了碧桂园服务这样的超千亿市值的公司。作为第一家在香港主板上市的物业公司，这个故事是我从2012年开始讲，从互联网的流量入口对比来谈谈物业行业的未来。

在十年前，我还是物业协会副会长的时候，建议物业管理行业改名字。改成什么名字呢？我认为，下一个风口接替物业行业的叫社区服务行业。我建议，物业管理行业协会改名叫社区服务行业协会。因为物业管理协会是对硬件维修服务的行业，而这个行业已经两百年了。

这不值得夸耀。为什么？因为物业管理行业的鼻祖，全球五大行平均市盈率12-15倍，看看他们所做的，世邦魏理仕的营收已经接近15亿美元了，我们的物业行业还没有一家。我们为什么会有这么高的估值，是因为我们的PE高。为什么世邦魏理仕在利润等等，因为市赢率只有15倍，但利润完全超过了中国所有物业行业的利润。碧桂园有80倍的市盈率，而世邦魏理仕只有15倍的市盈率，但拥有120亿美元的市值。所以，我们看一看，我们讲增值服务的时候，我们要看看我们跟别人有什么区别。

大家来看看五大行。物业服务、物业租售、评估与估值、投融资管理，我认为这是所有做中介行业的必由之路。我们来看看国内物业管理。物业管理的收费是不是还占到70%？社区商业有多少收入？社区养老、社区金融等等。我们的估值有那么大的变化吗？我们再看看五大行，五大行没有母公司，没有增值服务的收入，物业管理只占总收入的30%。股东对于企业的毛利超过30%，覆盖物业的全价值链。如果不突破这个魔咒，彩生活的今天是明天所有物业管理公司的未来。

世邦魏理仕已经上市十几年了，彩生活上市六年，在座的很多上市物业公司不超过三年。我们要做的是必须升维。我们看一看国内的物业公司，大部分的营收来自于控股股东的关联业务。为什么A股只有两家上市公司？因没有大股东，早就跟大股东割裂了。我相信有做资本、做投行的，可以对标我们的过去、我们的未来。

我在这儿提一个命题。什么命题？我们的门槛高了。我们的“篱笆门”那么管用吗？我们的社区门口是不是守着贝壳？贝壳是如今房地产第一大股，超过了5000亿，已经等于万科+中海的市值了，等于碧桂园+恒大+盈创的市值了。为什么？就是因为把我们的篱笆门踹开了。美团、阿里巴巴、京东等等都是在我们社区里面做生意的。所以，从我做物业十八年，包括创建彩生活的第一天起，所探讨的就是一个命题，就是物业如何做增值服务。

如何做呢？我认为做物业的只有一个优势，就是我们距离客户最近。而只有把这一点做到位，物业管理才能升维。怎么升维？刚才长江总谈了，很感谢资本市场给了我们一个千古未有的机会，错过这次机会，从此不再有。

我花了一年的时间说服了腾讯的五个创始人之一，叫曾丽清投资了彩生活。第二，在2014年老虎基金在最关键的时刻投资了彩生活。后来老虎基金说，通过对物业管理轻资产的运营，确实闻到了一点互联网的味道。而我们的未来，我们在做什么？为什么我反复在提小区是我们最关注的目标，但是真正的具有灵魂的小区叫社群，因为我们只有拥有了业主对我们的用户，我们才可能成为一个真正的流量入口。所以，我们要把小区打造成社群。

怎么形成的呢？第一，一定要让小区变成社区，大家有共同的理念；第二，让社区拥有温度；第三，要有真正的社区服务。

至于如何升维？要真正意义上让社区的居民融入进来；第二，要和党建结合起来；第三，要和街道办、居委会、社区工作站打通起来。最关键的，要和业委会真正形成互动。

在三年前我提出了一个新的逻辑，叫“社区温度”，来替代一个名词，我们用了一个三十年的名词，我认为应该被淘汰掉，叫“客户满意度”。客户满意度应该从物业行业或者从社区服务行业剔除掉，为什么？那是开发商考核物业管理部门的KPI指标。对我们的服务有引导性吗？我认为没有。我们的增值服务跟客户满意度有半毛钱的关系吗？你去看二十个维度里面有吗，没有，主要是维修、保洁、安全等等。所以我提一个新的，做了三年，社区最大的价值是人与人之间的交流，是物业公司跟业委会的交流，是社区跟街道办、社区工作站、区委区政府的交流。

刚才长江总说了，未来的社区是数字的社区。数字怎么来？是要靠不断的积累。大家看，这是我过往做的抽样社区的温度变化。我们发现一个特别有意思的，随着温度的提升，增值服务才能落地；随着温度的下降，社区增值服务一定会上升。未来大家都在建自己的物业群，物业群的背后是什么？是行业要真正意义上去响应业主，把国家和党中央对于社区的寄托真正意义上落到地。到那个时候，当所有的小区升维成社区，物业公司升维成社区服务公司的时候，我们一定会升级成万亿级的物业公司。

责任编辑：聂小停