城市发展配不上“高房价”？南昌遭遇灵魂之问

原标题：特稿丨城市发展配不上“高房价”？南昌遭遇灵魂之问

来源：中国房地产报

省会的虹吸不够，人口增长缓慢，以及高房价与城市缺失产业支撑的矛盾，长久看对南昌的发展不利。

何欣/发自北京

“南昌房价也不低，相对于经济发展程度过高了。”看完房之后，一位网友发文感慨道。

根据南昌市统计局公布的数据显示，2017年、2018年、2019年南昌GDP分别为5003.19亿元、5274.67亿元、5596.18亿元。

房价方面根据安居客数据，2017年1月，南昌新房均价为10575元/平方米。2019年8月，南昌新房均价为12532元/平方米，是南昌近3年来，房价均价最高的一个月。

对比南昌周边的中部三省省会城市武汉、长沙、合肥的房价，南昌房价排名第三。

最新数据显示，武汉、合肥、南昌、长沙12月新房均价分别为15549元/平方米、14530 元/平方米、12748 元/平方米、9544元/平方米。南昌新房均价比长沙高出不少。

这里值得注意的是，武汉、合肥、长沙GDP均已突破9000亿元大关，南昌GDP还在6000亿元区间徘徊。

“南昌房价‘居高不下’，与经济水平不匹配，这也和市民炒房的心态有很大的关系。”已经研究南昌房地产市场7年的58安居客房产研究院分析师江小钢在接受中国房地产报记者采访时表示，过去20年，南昌拉开“一江两岸”的城市框架，大力发展新区，红谷滩、九龙湖、高新区的发展让大家真切感受到新城发展给房地产带来的利好，这种“红利”已经根植在很多人心里。也是因为这个原因，高房价与城市缺失产业支撑的矛盾，导致省会的虹吸不够，人口增长缓慢，长久来看对南昌的发展不利。

最新数据显示，2019年末南昌常住人口560.06万人，比上年末仅增加5.5万人。

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4年限购，去化难已显

“南昌这一轮调控限购启动于2016年10月，长达4年之久的限购周期，目前让整个市场承压更明显。加上今年受疫情影响，2020年1月至11月南昌房地产市场供需两端同比大幅下滑，跌幅均超3成，价格松动，出现量价齐跌的局面。”江小钢表示，目前南昌房地产市场处于“筑底”状态。

今年11月，南昌新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅居全国第一。这是国家统计局的官方最新数据。

新房具体价格上，安居客数据显示，南昌12月新房均价为12748 元/平方米，环比上月下降1.13%。

龙湖区一家房企的项目工作人员告诉记者，目前销售价格与开盘价格相比，没有降价，但是周末会在项目现场推出特价房。“因为年末业绩冲刺，周末会推出10套特价房。”

另一个项目的置业顾问表示，目前南昌有些小开发商的项目会降价，年底着急回款，所以会通过打折的方式进行变相降价，但是大开发商的项目没有降价。“南昌房价整体来说，属于平稳的状态。”

记者注意到，一个九龙湖新城楼盘推出了年终优惠活动，报名买房优惠9.8折；还有楼盘推出“首付12万起送车位”的活动。

从成交量来看，根据易居地产研究院发布的数据显示，2020年1月至11月，全国40城新建商品住宅成交面积同比增速中，南昌新房成交量同比降幅达27%，排名“垫底”，为40城中降幅最大，尤其是9月份，成交量同比下滑超过40%。

“目前南昌房地产市场存在‘去化难’问题，从1月至11月统计数据来看，南昌主城区住宅成交同比去年10个月都是跌的，整体跌了31%，安居客监控的购房需求指数也是一直走低，长达4年的调控，购房者观望情绪浓厚。”此外，江小钢认为，受疫情影响，开发商的价格策略与购房者心理博弈也是交易下跌的一个因素，不打折不买房在今年尤为明显，优惠一点取消成交量立马就降下来。年底碰上业绩压力与“三道红线”政策要求，包裹着特价房、工抵房、团购房“外衣”的降价方式层出不穷。

“还有的楼盘为了业绩，几乎以6折的单位团购优惠价格，一次性销售400套房来回笼资金。” 江小钢告诉记者。

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产业不足，人口也是短板

南昌楼市虽然出现了去化难和房价松动下调，但有南昌本地人认为，相对于南昌的经济发展程度，房价还是过高。

“薪资水平和高房价不匹配。”去年，刘月在南昌买了一套房，首付付了40万元后，每个月需要还房贷6000多元。

他表示，如果自己一个月赚1万元，还完房贷后，还剩3000多元左右。“如果没有一定的收入水平，在南昌买房子压力还是蛮大的事。”

有网友表示，南昌是一座没有性价比的城市，吸引不了外地人，高铁更是加速了本地人流失。

一家头部房企驻南昌开发商人士在接受中国房地产报记者采访时表示，南昌经济水平不如周边省会，在中部地区经济“垫底”，核心原因是产业不足。

“这就会形成一个恶性循环，产业不足-购买力不足-房价下行-财政收入不达标-加大供地-房地产下行。”该开发商人士表示。

对比南昌周边三个中部省会，武汉市、长沙市、合肥市2019年的GDP分别为1.6万亿元、1.1万亿元、9409.4亿元，南昌市2019年GDP为5596.18亿元；武汉市、长沙市、合肥市2019年末常住人口分别为1121.2万人、839.45万人、818.9万人，南昌市2019年末常住人口560.06万人；武汉市、长沙市、合肥市2019年城镇居民人均可支配收入51706元、55211元、45404 元，南昌市2019年城镇居民人均可支配收入44136元。

上述开发商人士表示，目前南昌房价下跌暴露出了城市基本经济面不足的问题，南昌城市经济GDP5000多亿元，但2019年的房地产住宅成交面积能达到1035万平方米。对比中部其他几个省会，长沙11000亿元的GDP，2019年房地产住宅成交面积1300万平方米；合肥9400亿元的GDP，2019年住宅总成交面积795万平方米。

“我们可以看到，经济差距这么大，但是房地产开发量却相差无几，可以说南昌的经济水平所呈现的房地产成交情况是有所透支的，这也是房地产在理性需求回复后，需求不足必然在量价上体现回落，实际上不单是售价，数据表明，今年南昌的成交量也缩水20%-30%。”

上述开发商人士进一步表示，虽然今年当地政府一直在加大土地供应，短期内加大供应能解决财政收入问题，但这其实治标不治本，会让未来市场竞争进一步加剧。

根据南昌市自然资源局于6月公布的《南昌市本级2020年度土地供应计划》显示，2020年度，南昌市本级计划供应土地总规模为15632亩，比去年计划供应量上调15%。其中，商品住宅用地5500亩，上调38%。

“虽然当前市场看似跌入‘谷底’，但明年的市场我还是看好，地方也在尝试‘救市’。”江小钢说。

人口资源被很多城市发现并作为一个新的最重要的资源，人口增量不仅关系到一个城市的竞争力，获得人才、劳动力和新的购房人群，还是一个响应了国家户籍改革的大政治。在这方面，4月14日，南昌市人民政府办公厅发布了《关于全面放开南昌市城镇落户限制的实施意见的通知》，称将全面取消南昌市城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制，实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的“零门槛”准入政策。

放眼全国，新的发展与竞争时代山雨欲来，跟随“新基建”大幕的拉开，我国进入了经济智能化的深度发展阶段，智能经济将成为推动城市经济未来持续增长的标签。根据南昌日报报道，南昌2020年1月至9月VR相关产业营业收入超过130亿元，全年预计达到180亿元。

城市、房地产同实体产业经济均衡发展，这是摆在南昌决策与作战图上绕不开的一道综合题。（文中刘月为化名）

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责任编辑：张亚楠