雅生活李大龙:物业上市公司手里有1000亿 未来或出现二级市场并购

12月25日，《证券日报》社主办“2020第三届中国房地产资本峰会——乘风?求变物业管理资本论坛”在京举办。雅生活集团总裁兼首席执行官李大龙参与论坛并发表主题演讲。

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李大龙表示，物业行业是一个轻资产的行业，实际上最近这两年资本大量进入，现在我盘点一下，上市公司手里面资金现金有1000亿元，这是很可怕的一个数据，1000亿元的资产怎么去投，在项目扩展上，一个市场打法来说，很多项目投入大量的资金，垫资进去。

实际上这个以前不需要投任何资金，但是项目投资逐步变成重资产，这就是一个重资产。同时介入了城市服务，城市服务要做什么？设施设备投入，资产的投入，项目还没有拿，先投资设备进去，先垫资进去。再大到股权投资，雅生活投了40亿元，我相信李长江总也投了很多，其他物业上市公司要扩大规模就是要投资和收购，所以我觉得物业管理行业借助这一轮上市的春风，每个人都手握巨资，这个行业从轻资产逐步变成重资产，但是重资产和轻资产没有明显界限，最终怎么样走出来，最终有没有万亿元级上市公司，那么未来是否有差异化，在于每一家物业公司和头部企业能够去驾驭资本的能力，驾驭好的资本，借助资本这个行业会加速整合，加速分化。

同时，这个行业在投资者眼里还没有成为一个独立的行业，他对你的定位：劳动密集型同时附属于地产。现在我们看到所有上市公司基本都是港股上市公司，尤其是龙头物业公司，大部分是地产分拆出来的，带有明显的地产属性，前一段时间，整个物业股跌得很厉害，大规模调整，我也问了一下投资者，行业基本面没有发生太大的变化，他看到了什么？看到今年地产政策，三道红线；同时受到疫情影响交付产生了延迟，自然而然对于物业整个估值进行了打折，其实我们是被动进行了一波下调。

物业行业处于一个高速期，稳定增长期，实际上我们也统计了一下到2025年整体的管理面积，包括我们的服务的话应该会突破300亿平方米，所以行业经历了这样一个上市融资潮之后，今年基本上行业融资，包括上市的融资，包括二级市场的融资。 同时在行业监管上，法律法规上，《民法典》出台之后给了物业管理行业，尤其是大型头部的企业来说，能够进一步去完善行业的做法，然后能够去更加注重有温度的服务，我们服务产品力可以提升整个行业良性竞争这样一个氛围。

资本助力，行业进一步会整合。截止到目前为止，今年我们看到上市公司公布收购有34例，总金额接近100亿元，还有一些一级市场并购还是存在，预计未来上市公司并购会进一步加剧，同时从一级市场的并购，我相信可能在未来一段时间里会出现二级市场并购和整合。包括跟上市公司进行了股权上、生态链上的植入，未来这个也会成为下一步整合的趋势。

从2019年开始，非住宅物业会成为龙头企业，尤其是大型地产下属物业公司一个新的发力点，不光是通过收并购会进入到这个领域。非住宅物业市场目前来看应该还是在市场竞争中，尤其是公建业态市场化加速释放，总体会超过万亿元，环卫大概有3000亿元，但是环卫目前来说整个市场化只有1/3，而且市场分散度更为分散，所以我们相信将来政府的招采类、公建类、城市服务类将会是一个巨大的市场，而且现在基本上头部物业企业借助资本优势进入到大的城市管家，城市物业大的范畴，应该来说降维，加速这个行业的收购并购和整合。

此外，李大龙还介绍了雅生活集团近几年的发展，公司已经完成了全国化布局。雅生活整个布局，五大产业板块，从以前住宅到资产管理，再到社区服务，再到公建类的物业，今年布局了城市服务。

2016年雅生活集团整体收入规模大概10亿元，实际上从地产集团来看的话，我们当时被定位为物业服务中心，实际上是一个成本中心，一年10个亿元营收，挣了大概几千万元。这三年随着资本的借力，今年收入规模突破了百亿元，通过三年发展，收入规模突破百亿元。还有一个数据，我们来自于地产或者说来自于母公司整个收入的供给只有20%，80%是来自于第三方市场来源的收入，整个收入结构发生了较大的变化。

同时这两年通过资本借力，我们逐渐完成了全国市场化的布局，以前雅生活依托于雅居乐，主要深耕于华南，今年统计了一下，超过60%的项目位于中国一线城市和新一线城市，超过80%的项目是一线城市和二线城市，业务布局集中在中国经济发达的区域，通过这两三年的发展，资本借力雅生活，给了雅生活跨越式的发展。

雅生活实际上1992年源自于中山，引入了港式的物业，当时主要为地产，为中国香港业主进行服务；在2016年我们开始了多元化，拆分了雅生活集团，从雅居乐地产拆分出来，成为独立的产业集团。到了2017年筹备上市，引入了绿地集团作为我们的二股东，收购了绿地物业；在2018年，成功在中国香港上市，大概募集资金超过40亿元。应该来说，当时我们是最大一起IPO。通过这次IPO，我们也是通过收购和兼并在2019年、2020年实际上形成了全国布局，在2020年当时也提出来从物业围墙内走向围墙外，同时也是布局了城市服务板块。

这是我们当时收购的布局，从2017年与绿地合作再到2019年整个中民投的收购，物业管理行业通过资本的注入，我们也感觉到这个行业属性发生了变化，以前我们说这个行业很轻不需要钱，但是从雅生活发展来说，我自己感觉没有钱万万不可以。这两年累计投入，在物业股权上的投入花了40亿元，基本上把我们当时募集资金全部用完了，换来了在产业链的布局，现在给到雅生活和整个行业新的问题，以前都是自己干，现在通过资本，通过收购怎么样干，怎么样融合，怎么样1+1不只等于2，还要>2，对于行业发展来说提出了新的挑战。

这是雅生活整个布局，五大产业板块，从以前住宅到资产管理，再到社区服务，再到公建类的物业，今年布局了城市服务，同时雅生活和其他大型头部物业公司来说，也有一个蛮有特色的地方，我们的品牌实际上有18个品牌，我们主打品牌是雅生活物业以住宅为主，但是全国百强品牌里面有9家企业在雅生活旗下，这9家企业在区域性和专业性上对于雅生活来说是完全补足，通过头部整合，包括战略上疏导，以及在激励上的设置，形成了雅生活大家庭，雅生活品牌矩阵，通过资本的道路让雅生活在整个行业里面展现出了独特一面的地方。

前两天碧桂园进行了蛮大的两家全国性环卫企业的收购，雅生活前两天做了公告，布局了一家环卫企业，也是通过我们在行业里面，在区域上的布局，今年也是战略性进入到这个板块，我们也希望通过物业服务的精细化的管理经验，公建类服务包括政府采购的经验，能够在今年和明年提供更多城市服务的案例。

责任编辑：聂小停