正荣服务黄亮：物业中型企业的难和大企业不一样 要挖特色有重点

12月25日，《证券日报》社主办“2020第三届中国房地产资本峰会——乘风?求变物业管理资本论坛”在京举办。正荣服务执行董事兼行政总裁黄亮参与论坛并发表题为《上市后中型物业的挑战及应对》主题演讲。

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黄亮表示目前面临的一个现实问题，头部企业、领军企业集中了很多资源，而正荣服务正处于腰部企业。

中型企业的定义，管理面积在3千万平方米到1亿平方米之间的物业公司算是中型企业，因为从这个角度来说，我相信物业百强里面从第15名到第50名基本上是这个中位线，腰部力量在13万家物业公司里面是很重要一股力量。

而中型企业的难和大型企业的难不一样，它的要求更综合。一方面要求品质好，人家大型企业那么大的管理面积可以做到高满意度，高品质。相对来说三千万、四千万平方米的物业公司不应该做得更好吗？另外一个财务指标，大公司财务指标都很好，中型公司不应该更好吗？同样一个道理，品牌也要产生溢价，因为是小众群体，类似于精品类，所以从这个角度来说，对于中型企业压力一点也没有小。从业务持续性来说，增速势必比大型公司更快一点，按逻辑来说是这样的，但是越是头部公司增速越快。

作为中型企业的应对策略有这些：

1、扩规模。企业没有规模万万不行，扩规模有很多的方式，包括我们做的单项外扩，包括收并购都做了，以更开放的心态做合作我们也做了，让这个业务呈几何型增长，让营收和利润达到相对安全的规模这个确实很重要，只要盘子大，在大风中才可以稳。。

2、差异化竞争。我觉得差异化竞争是我们必须用的手段，包括怎么样识别发掘个性化特征，很多物业公司都是同质化竞争，一定有自己的独特的特色，或者跟其他的同行有一点不同的地方，才能使将来走的长久。

3、聚焦重点。你要用中型公司跟大型公司竞争，你是处于劣势，但是在局部市场形成局部优势，比方说用田径赛马原理，可以很自信地说，如果在福建省莆田市这个区域，正荣服务一定是第一品牌，甚至是万科物业可能在莆田也没有我们影响力大。所以在这种情况下一定要细分你的市场，再一个市场形成深耕，形成局部比较优势，依托现有的业务延伸出来，打造一些标杆项目和标杆产品，然后聚力提升，这是必须要做到。

我前面说了一些理论方面的事情，简单说一下我们的实践经历，正荣服务说的是“1234”策略，也是我们招股说明书里面写的。

“1”我们还想在10年时间内进入行业第一方阵，没有规模万万不行，虽然很难，保证方向没有错，也许10年之后没有做到前十名，但是至少我会往前走这个方向不会错。

“2”双轮驱动，说到住宅和非住宅这两块有一个平衡。

“3”是核心能力，包括人才发展，体系建设，包括服务创新。

“4”是4好学生，希望做一个均衡性的发展。

三年之前，我们只是一个做住宅基础服务的服务商，保洁保安绿化维修仅此而已。到2017年的时候这个行业开始变化，我们把我们的边界拓宽了，在横轴上做了一些延伸服务，在纵轴上做了一些非住宅的服务，在这方面把我们的边界打开了，因为确实没有任何一个条约或者法律规定物业只能做扫地的活，只要物业公司有能力“法无禁止即可行”，你可以做很多东西，只要你做到，只要你不影响服务品质和客户满意度你可以做很多内容，我们在2017年到2020年的时候我们把这些赛道都做出来了。

大家觉得中型公司做城市服务会很差一点，其实不然，很多中型公司也可以参加城市服务，我们有两单合约已经落地了，一单和福州鼓楼区，另外跟南京玄武区，也是跟城市服务合作伙伴一起做这个事情。我们把业务分成三类；一个是荣居针对于住宅的业务。二是荣城针对城市服务的业务。三是荣企，是针对企业服务非住宅的品牌。我们也做了相应的企业化的升级。

在这些都做完之后我们会发现边界蛮宽的，发展速度也是很快的，我们很快进入了40多个城市，290多个项目，在管180多个。我们的差异化在于我们可能是整个行业内最均衡的物业公司，我说的均衡分几个方面；

1、住宅和非住宅均衡，我们已经是接近1：1，现在非住宅43.4%，而且这个比例还在扩张。

2、内外部均衡，有一部分依托于正荣地产开发的，另外一部分在市场拿的，目前也是一半对一半，很快外部超过内部。

3、布局均衡。从这一块来看，我们的布局在整个鸡肚子这一块，虽然布局面不是特别广，但是涵盖了70%以上，我们的均衡性在行业上比较好的，这是我们的差异。

另外我们也做了自己服务体系，并不是只有大公司才有服务体系，中型企业甚至小型企业也应该有自己的服务体系，这些服务体系在于你结合自身资源禀赋，同时结合自己发展阶段，制定出可以执行的步骤和服务标准，这一块也做了一个FINE服务体系，包括专注度，生根的科技，包括整体服务标准，包括项目运营体系，在我们这个阶段体系很重要的。因为你可能100多个项目靠人去管是可以的，这个人经验能力强，或者说他的水平高，但是如果你的项目数已经达到几百甚至上千你不靠体系永远做不好，没有体系也是万万不行的，但是有体系不见得是一劳永逸，在这个过程当中体系是动态管理和持续更新的过程。

责任编辑：聂小停