揭开"高价售房"背后猫腻："备案价"躲猫猫 忽悠购房者多交钱

来源：经济参考报

买房是件大事，售楼处的新房价格到底是多少，是购房者最为关心的事情。从2018年5月开始，吉林省长春市规定，商品房要在房产信息平台按照“一房一价”的原则进行公示，实际成交价格不得高于预售申报价格（备案价），否则不予网签。

业内人士指出，这些举措有效规范了商品房销售行为。但近年来有不少购房者反映，在买房时，房地产开发企业和中介公司通过多种方式“绕开”备案价卖房，违反相关规定。“高价售房”背后有何“猫腻”？记者对此展开调查。

拿到购房合同才发现“多交”了钱

这段时间，长春的购房者麻女士特别闹心。2019年上半年，她在长春金色橄榄城三期小区购买了一套住宅，这个项目由长春市鹏和房屋开发有限责任公司开发建设。

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上图为麻女士和邻居在售楼处拍摄的照片

麻女士的购房合同上显示，房屋每平方米单价9150元，总价为114万余元。而实际上，她支付的购房价格为每平方米在1万元左右，总价近130万元。

在这个小区，遭遇同样情况的购房者还有不少。“政府规定实际购房价格不能高于备案价，否则就无法签订合同，我们相当于买了高价房。”麻女士说。

多花的钱去哪了？接受采访的购房者表示，多付的款项，均由长春汇居通科技有限责任公司（以下简称“汇居通”）收取，并非项目开发商。售楼处一位销售经理表示，开发商与汇居通进行合作，由其代理销售商品房，目前这家公司“基本已经解体”。多花的钱能不能退回来？众多购房者和售楼处沟通，得到的答复是：“钱不是我们收的。”

上图为麻女士和邻居在售楼处

业内人士指出，这个案例中，汇居通是典型的中介代理销售公司，他们和开发商约定售房底价，高于底价的溢价部分，作为中介公司的销售佣金。

中介赚取佣金无可厚非，但许多购房者说，在购房时并不知晓还有中介公司的存在，“稀里糊涂”交了钱。感觉受骗的他们向市场监管部门进行投诉。长春市市场监督管理局二道分局于2020年4月立案调查，在12月4日作出行政处罚决定。

决定书显示，该案中，长春市鹏和房屋开发有限责任公司向汇居通提供了每平方米9050元左右的底价，汇居通在销售商品房时，将约定价（最终售价）与底价之差作为“溢价金”向购房人收取，作为销售佣金。但在介绍房源时，销售方未明码标价，违反了相关法律法规，扰乱市场秩序。责令其改正违法行为，并处以67万元罚款。

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上图为长春市市场监管部门出具的行政处罚决定书

虽然处罚认定了汇居通的违法行为，但麻女士和几十位购房者却依然很郁闷：多花的钱，谁能退回来？

“绕开”备案价卖房的方式还有不少

克而瑞长春机构高级分析师姜峰表示，一个楼盘的预售价格，经过长春市房产信息平台等多种方式面向社会公布后，意味着每一套在售商品房的最高售价已经被“锁死”。想要以更高的价格出售房源，就必须重新向管理部门申报。

而重新申报更高的售价，很有可能被驳回，为获取更多利润，一些开发商和中介公司就通过多种方式，“绕开”备案价卖房。

——提价后再打折，诱导购房。2020年3月，许多长春购房者反映，“益田翠堤悦府”和“奥体玉园”两个地产项目在宣传时提到，购房者能享受到“1.5万抵3万并打9.9折优惠、2万抵4万并打9.9折优惠”。然而购房者们在交费后发现，经过优惠的售价，和楼盘的备案价相差无几。“这不就是提价后再打折吗？”一位购房者说。市场监管部门也认定这是诱骗购房者，违反了有关法律法规，并对相关企业进行了处罚。

——变相收取各种费用，实则为了涨价卖房。长春市市场监督管理局南关分局出具的一则行政处罚决定书显示，2019年，吉林省鸿成房地产经纪有限公司在代理销售长春一楼盘的过程中，在楼盘还未取得《商品房预售许可证》的情况下，向购房者承诺可以享受“1.5万元抵3万元”的优惠。而在购房者交钱后，又以备案价低于预估售价为由，不予兑现承诺，并称这1.5万元作为内购费、内购平台报名费及内部购房平台咨询费，不予退还。监管部门立案调查后认为，该公司违反了价格法等有关法律法规，对其处以110万元罚款，并责令其退还购房者相关款项。

——绑定车位，高价卖房。采访中还有购房者提到，一些楼盘会以车位绑定的方式售卖房屋。“这样的情况此前多发生在热销楼盘中，虽然备案价已经锁定了最高价，但想要买房必须要花费较高的价格购买车位、车库，相当于变相涨价。”一位地产经纪人对记者说。

联合执法 维护房地产市场销售秩序

经过相关部门批准公示的备案价，是调控楼市、推进“房住不炒”的重要手段。“备案价由开发商自主申报，会参考周边楼盘价格、项目开发成本等因素，也涵盖了合理利润。”长春一位地产销售负责人对记者说。“并且，这一价格需要经过相关主管部门的审定批准，才能面向社会公示。”

长春市消协秘书长钟萍表示，消协已经接到许多关于房地产开发商或代理公司变相收费的投诉。这些投诉中，购房者多交的各类费用大都未计入购房合同中，往往以“服务费”“会员费”“咨询费”等方式，以现金形式，交纳给地产商之外的市场主体。实际上，如果开发商想要“绕开”备案价高价卖房，一定会用到众多规避手段，例如通过中介代理收费、要求购房者交纳现金、在收据中含糊其辞等措施。

记者采访时也有不少从业者表达了这样的声音：房屋实际成交价往往也会受到供需关系影响，如果一个楼盘供小于求，则其更多受到市场的影响，即便超过备案价，许多购房者也愿意买单。几位地产销售代理人对记者说，他们曾遇到过，在一些优质地段的商品房持续热销，购房者购买意愿强烈，导致房源价格上浮。虽然实际成交价格高于备案价，但购房者依然愿意购买。

针对“绕开”备案价售房等行为，长春市住房保障和市场监管部门持续加大打击力度，定期向社会披露违法违规案例，形成了有力震慑。同时，监管部门也通过多种方式要求开发商明码标价，提醒购房者及时查询，做到心中有数。姜峰等专家表示，住房、市场监管、发改等部门可以形成联合执法机制，加大商品房销售全程监管的力度，畅通投诉举报渠道，进一步规范销售秩序。

“买房是大事，消费者要及时在官方平台上查阅房屋售价，仔细核对交费明晰、各类票据与合同，保护好自身合法权益。”钟萍说。

记者：段续 长春报道

责任编辑：张亚楠