佳兆业美好中期面积增长低 年底出手1亿元收购10百万平方米

12月27日，佳兆业美好发布公告，全资附属公司佳兆业物业管理（深圳）有限公司拟以1.08亿元收购浙江瑞源物业管理有限公司（以下简称“浙江瑞源”）60%股权。

收购标的浙江瑞源于2002年7月在浙江省嘉兴市成立，主要为住宅物业、商用物业及其他非住宅物业提供物业管理服务，也提供城市公共服务，包含位于中国浙江省的市容、公共设施、公园及产业园区项目。该物管公司深耕长三角地区，在2020年9月30日，其物业管理服务涵盖的在管面积逾10百万平方米，其中约60%为住宅物业，余下约40%则为非住宅物业。

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数据显示，标的2018年、2019年实现营业收入1.05亿元、1.42亿元，同比增长35%；除税后净溢利为624万元、1003万元，同比增长60.74%。利润增长快于营收增长，今年上半年实现收入为7867万元，除税后净溢利623.5万元。以此计算，浙江瑞源各期净利率为5.90%、7.03%、7.93%，略低于佳兆业美好2019年13.24%、2020年中期16.62%的净利率。

截至2020年6月，佳兆业美好实现营业收入7.4亿元，收购浙江瑞源一方面增加收入，另一方面增加在管面积的需求更为迫切。

近年来，佳兆业美好依赖于佳兆业集团得到了高速发展，2017年佳兆业集团的项目占比高达91.8%。2019年第三方项目新增17.2百万平方米，此后关联方项目占比在2020年6月降低至53.8%，中报在管面积达到了48.8百万平方米。

实际上，随着在管面积基数的扩大，佳兆业集团每年1.5-2百万平方米的新增在管面积已经不足支撑佳兆业美好的高速增长，公司步入依靠并购扩大规模阶段。今年中报数据显示，佳兆业美好上半年新增在管面积2.6百万平方米，为腰部物企最低增长。同期公司储备/在管面积为0.21，同行业除中奥到家外，亦为腰部物企最低。

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2020年6月佳兆业美好在高位配股，筹集自己4.56亿港元，截至中报现金为11.95亿元。但上半年仅花费2700万元收购宁波朗通物业59%股权，增加在管面积4.02百万平方米。此番年底收购浙江瑞源，新增在管面积得以大幅增长。

佳兆业美好表示，这有利于扩大于长三角地区物管领域的业务规模及市场份额，为其在该地区的进一步扩张打下坚实基础。

在交易结构上，股权交割完成后佳兆业美好将支付50%收购对价，剩余百分之50%将分为四期条款解锁。买卖双方将根据设定的业绩目标来确定是否支付剩余对价。

首个业绩目标为卖方承诺截至2020年末净利润不低于1238万元，2021年6月实现净利润不低于619万元。第二个业绩为截至2021年末实现净利润不低于1238万元。若完成首个业绩目标支付20%对价，第二个业绩目标未完成需补偿差额。后续业绩目标按照2021年至2023年每年实现9%的同比增长设定。

责任编辑：聂小停