最大债权人“松口” 泰禾得边喘息边找钱

原标题：最大债权人“松口”，泰禾得边喘息边找钱 || 焦点

来源：无冕财经-无冕财经团队

泰禾近期已有约170亿债务可延期偿还，债权人显然不想看到泰禾崩盘，但也不愿意在此时提供流动性，泰禾必须尽快盘活存量资产。

债务重组终于有些眉目，但泰禾的翻盘之路仍艰险。

12月25日，泰禾集团股份有限公司（000732.SZ，以下简称“泰禾”）公告称，预计未来12个月其对控股子公司的授权担保总额度为833亿元。截至目前，公司及控股子公司对外担保总额仍处高位，超过最近一期审计净资产100%。

仍在担保背后，是近期的两笔债务展期让泰禾有了一丝喘息机会。根据12月18日、21日的公告，泰禾全资子公司分别与长城资管、民生银行达成债务重组协议，分别将120.03亿元、18亿元的债务，展期至2023年12月18日、2022年6月10日。这两笔总计138.03亿的债务本将在今年到期。

只是，债务展期并未给泰禾注入流动性，后续的项目盘活至关重要。而扣除已展期部分，2020年泰禾还有约386亿的违约债务压顶。

资本市场显然对泰禾信心不足。截至12月29日收盘，泰禾股价报3.88元/股，较年初跌幅达46.35%。

债权人不想“集体沉船”

据泰禾7月31日的公告，债务重组顺利进行是万科入股的关键前提。而在今年的中期业绩会上，万科总裁祝九胜用“要么集体沉船，要么集体上岸”来形容金融机构的抉择。

拉锯近半年，泰禾的债权人显然不想“集体沉船”。

据泰禾的两则公告，民生银行深圳分行同意珠海泰禾中央广场项目共计18亿的债务展期；长城资管深圳分公司同意将泰禾在深圳的两个项目，即深圳院子和坪山泰禾中央广场项目，共计120.03亿元的债务展期。

为此，泰禾同意为展期后的两笔债务提供担保，担保额度分别为不超过18亿元、160亿元。

另据“风财讯”消息，达成债务展期后，12月24日泰禾与长城资管深圳市分公司成立芜湖长维投资中心（有限合伙），以明股实债方式操作，方便优质项目融资并实现项目盘活，以此盘活长城资管深圳分公司持有的泰禾债权。

“此次与长城资管、民生银行达成债务重组协议，将债务展期，对于泰禾而言会有更加充足的时间偿还债务，也获得了短暂的喘气时间。同时也向行业内释放一个积极信号，对于其他债权人来说起到一定的带头作用。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

实际上，过去的11月，厦门信托和民生银行深圳分行也相继同意泰禾旗下项目公司8.6亿元、18亿元的债务展期。此外，泰禾的控股股东也已与华融资产的一笔4.87亿元债务已签署长期履行协议。

也即，泰禾已有约169.5亿元的债务展期。这其中，长城资管、华融均是泰禾的主要债权人。据“乐居财经”消息，下一个“松口”的债权人或是东方资产，近期东方资产副总裁去往福州，专项处理相关难题并给予支持。

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▲泰禾集团截至今年3月末的债务情况。

“债权人达成重组协议，或许也是无奈之举，毕竟泰禾若最终崩盘对于其收回债务也无益。” 陈霄向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出。

以华融与泰禾的纠葛为例。2017年9月，泰禾以59.6亿元总价拿下北京孙河别墅区地块，即如今的北京院子二期项目。此后泰禾集团、泰禾投资等主体与华融、大连银行北京分行签署委托贷款借款合同，贷款40亿元。

截至2019年7月，该笔贷款中有25亿元违约。华融分为5亿元、20亿元两笔债务违约分别进行起诉。其中，这笔5亿债务就进行了多次强制执行和债务和解，直至12月3日，北京第三中级人民法院裁定双方和解。

这期间，因项目停工、不能网签等原因，业主在维权的同时，也将矛头指向了华融资产。据此前央视报道，泰禾曾挪用该项目业主10多亿元购房款还债华融。

可以窥见，资金危机下的一地鸡毛，让泰禾与众多债权人更像一根绳上的蚂蚱，一荣俱荣，一损俱损。

流动资金怎么来？

债务重组进行时，但泰禾经营和资金压力仍不容乐观。

2020年，泰禾到期债务为555.11亿元。其中，来自信托公司、资管公司的贷款比例较高，分别达到46.64%和24.8%，公司债和银行贷款的占比较低，分别为14.5%和12.3%。若扣除已展期的169.5亿元，还有约385.61亿元的债务需要解决。

此外，疫情、资金等多重因素下，泰禾销售乏力，资金回笼能力下降。据克而瑞数据，今年前11个月，泰禾以280.6亿元的全口径金额，位列房企销售排行榜第84位。

营收和利润也大幅下滑。截至今年3季度，公司的营收下降86.75%至28.07亿元，净利润为-19.73亿元，同比降幅达193.01%。

不少项目亦因资金问题处于停工或延期交付状态，业主维权四起。据第一财经此前报道，泰禾在北京、上海、杭州、苏州、太原、福州、厦门、漳州、中山等地多个项目均遭遇维权，业主收房无望。

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▲泰禾·金尊府前的维权业主，图片来自网络。

12月28日，微博账户“刘政-SAS”（认证为赛仕软件研究开发（北京）有限公司总经理）发了一篇北京院子二期业主声明称，泰禾全国23家楼盘参与，将2020年12月31日作为泰禾全国烂尾楼盘业主的维权日，希望政府主管部门和各媒体能够关注广大的受害业主。

“债务展期的方式，可看出债权人希望泰禾自行盘活资产来解决问题。泰禾目前的经营有很多的不确定性，此时债权人不会直接给泰禾注入流动性。”知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

从近期展期的债务看，涉及的项目主要为深圳、广州、珠海、佛山这些市场较好的城市。在全国大部分项目面临进展压力的情况下，泰禾能否在债务展期的时间差内盘活这些区域的项目，甚是关键。

不过，项目盘活也并非易事。比如本次涉及的三个项目中，珠海泰禾中央广场和坪山泰禾中央广场项目仅售出部分物业；深圳院子项目仍未有入市消息，该项由泰禾在2015年以57亿元的高价夺得，楼面价高达7.99万元/平方米。

目前来看，泰禾的债务重组尚未有确定性成功，能否顺利获得万科战投，依旧充满变数。

此前的7月31日，泰禾公告称拟以19.9%股份引入万科，但前提是泰禾债务顺利重组。万科对泰禾不承债、不提供增信以及财务资助，且在双方完成股权转让之后，万科才会协助泰禾进行公司治理，盘活存量资产。

要活下去，泰禾还得想办法把手中的资产盘活、变现。

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责任编辑：张书瑗