北京推全新共有产权住宅 上市5年后可全产权交易

北京推全新共有产权住宅 上市5年后可全产权交易

作者： 宋然

[ 中原地产首席分析师张大伟则表示，这种土地出让方式是一种尝试，避免土地溢价率过高成为地王，降低开发商的货值。从政策本身看，还有很多问题待解决，包括贷款如何计算、税费如何计算等。 ]

北京从2017年开始实施的共有产权住宅有了全新规定。

2020年12月31日，北京市规划和自然资源委员会发布通知，针对北京市海淀区树村棚户区改造B-1南地块和B-1北地块、北京市朝阳区金盏乡小店村3005-08地块等3宗地块，做出挂牌文件修改及补充公告。

公告显示，上述3宗地块将调整挂牌出让方式，即设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时，宗地设定由政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

调整后的出让方式，意味着海淀及朝阳这三宗宅地，一旦触发竞价上限，即转变为个人与政府共同持有产权的“共有产权住宅”。而对于这些共有产权住宅，此次通知有了全新规定。

在售价方面，要求房企严格遵守严格执行《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门〈关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施〉的通知》，“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格，且不接受指导的商品住房项目”将不核发预售许可或现房销售备案。

与此同时，该类住房销售时，购房人只需缴纳个人持有部分产权房款，这同时也是房企的销售所得，而政府持有产权部分房款则无需购房人缴纳。

销售时面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售。

在后期转让方面，规定购房人需取得不动产权证满5年才能交易，交易时可按市场价格全产权出售，包括个人持有产权部分及政府持有产权部分，政府按该房源首次上市交易的价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。如将该房源出租，则租金收益全额归购房人所有。

合硕机构首席分析师郭毅表示，这一政策的颁布将会对购房人和房企的心理都产生一些影响。从购房人角度来看，房子出售时，要将政府持有产权部分原值归还，那么购房人需要考虑经过这样一段中长期的持有之后，资产能否保值或升值。而从开发企业角度来看，房企若对地块的预期较高，而购房人又会考虑到资产缩水问题的话，那么将会直接影响后期销售。

中原地产首席分析师张大伟则表示，这种土地出让方式是一种尝试，避免土地溢价率过高成为地王，降低开发商的货值。从政策本身看，还有很多问题待解决，包括贷款如何计算、税费如何计算等。

在上述通知中，政府将此类住房定义为“该类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房”。而对于共有产权房，北京此前有不同的执行标准。

2017年9月，北京共有产权住房政策全新颁布，规定该类住宅由购房人和政府共同持有产权，且申请人除了满足本市限购需求之外，家庭名下需无房，或单身年满30岁。在后期销售时，同样规定取得不动产权证满5年后可交易，再次销售时也只能出售个人持有产权部分，政府持有产权部分不可交易。同时，如出租，则租金也要按照个人与政府持有不同产权比例收取。

这类共有产权房从入市至今约三年，其市场表现较为分化。对于地段位置较为优越的项目，去化较快，甚至出现一房难求的局面；然而对于地段位置较为偏远的项目，则出现了去化困难、销售受阻的情况。

包括通州恒泰家园、四季盛景园、金林嘉苑等在内的共有产权房，从入市至今整体去化不到五成，皆因为这些项目所在位置距离市中心较远，或公共交通不便利。在这样的市场表现之下，共有产权房地块也曾多遭流拍。

有业内专家表示，共有全产权房从整体来看在地段、配套等方面均没有明显优势，因此一旦遇到市场下行，该类房源受冲击会比较大，购房人对于其认可程度也在不断下降。

责任编辑：李桐