上海商品房成交金额排全国第一 丁祖昱：房地产将步入无增长时代

原标题：上海2020商品房成交金额排全国第一，豪宅占半壁江山，丁祖昱：未来房地产行业将步入无增长时代

记者李贝贝 上海报道

“2020年是挑战的一年，未来的每一年都面临巨大的挑战。”易居企业集团CEO丁祖昱近日表示，过去一年，预计全年全国商品房销售金额将超过17万亿，行业销售规模再创新高。其认为，面对疫情压力，房地产行业实现了“V”型反转，仍然起到了中国经济的压舱石和稳定器的作用。但丁祖昱也直言，在“房住不炒”和“三道红线”之下，房地产的未来已经明晰，高歌猛进的时代应该告一段落了，房地产行业的高增长将不复存在。

房地产行业走出“V”型反转

“今年房地产行业出现了’V’型反转，房地产开发投资增速对今年的GDP产生非常大的贡献。”近日，在上海举办的“丁祖昱评楼市”年度发布会上，丁祖昱指出，2020年全国商品房销售金额将超过17万亿，行业销售规模再创新高。

同时，房地产行业的头部集中度进一步上升。2020年1-11月，超八成百强房企累计全口径业绩同比提升，TOP50进入门槛大升，由604.3亿元增至741.3亿元，涨幅达22.7%；2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。

丁祖昱透露，2020年千亿房企数量超过40家，但在全口径全面上升的过程当中，部分房企首次出现操盘口径和权益口径下降，未来可能会成为一种常态。而从投资角度来看，货值还是集中在top30的企业当中，前30强约占70%货值，强者恒强。“三条红线”之后，投资全面回落，但绿企（不踩红线的企业）仍保持44%增速。从财务情况上看，企业加速降杠杆，有的上市，有的增加配股，还有的债务转让。

土地市场成交金额则再创新高。克而瑞监测的300个城市土地成交金额达到了7.38万亿，上海成交额2830亿，同比增长53%，排在首位。如此火爆行情之下，地价也创下十年新高，重点300城平均楼板价达2613元/平方米。其中，全国城市成交总价榜和成交单价榜中，北京和上海在单价榜中各占五席，总价榜有更多城市出现，比如深圳、杭州、厦门、广州等。

销售方面，四个一线城市和那些经济实力强的二三线城市表现较佳。其中，上海今年商品房成交金额达到5034亿元，同比增长24%，成为全国商品住宅成交金额排名第一的城市；而深圳的房价实现了结构性上涨，成为了全国刚需族最难“上车”的城市，一手房套均最低房价接近200万。

值得一提的是，豪宅成交上海占据半壁江山。其中，单价10万-15万/平方米豪宅方面，上海该价格段豪宅的成交量是其他所有城市（6个）成交量总和的三倍；单价15万/平方米以上的豪宅方面，上海的成交套数是其他所有城市（3个）成交量的10倍。总价一千万以上各价格段上海成交比重也不低，从高端市场来看，上海表现比较突出。不仅如此，二手房成交金额方面，上海成交超过一万亿，同比增长30%。

地产开发之外，2020年物管行业规模超1.2万亿，增速达20%，比地产行业整体增速快得多。但企业之间梯队分化明显，近半物业股沦为“僵尸股”。估值方面，首尾差异巨大，最高估值有100多倍，最低只有4.9倍，今年股价涨幅最大的达到222%，最低的跌了40%等。

租赁市场方面，截至2020年11月，全国范围内累计共推出租赁用地约233块，规划建筑面积超1486万方，2020年租赁用地供应面积同比下跌12%。但目前 233块租赁用地无一项目入市，开发节奏慢于住宅，且租赁相关的融资热度降到了冰点，从百亿级规模降到了十万级。同时，企业增速明显放缓，房企2020年新开公寓增速为25%，运营商增速从15%降到了7.5%。

其中，上海租赁规模全国第一，可租房源超300万套，成交租赁用地105块，整体租求平衡，租金稳定。丁祖昱强调，由于需求端受到“爆雷”影响，目前租房客对品牌公寓信心跌至谷底。

2020年对办公来说，挑战非常大，重点城市新增供应下降30%，需求端下降60%，空置率平均增长13%；散售和大宗办公成交均下降20%，成交向核心城市集中，北上占7成。同时，整个商业市场供应减少约50%，销售金额降30%，销售市场萎靡并集中在少数城市。

此外，文旅产业则全面转入“内循环”，收入退回到2015年的水平，只有4万亿。销售收入首次出现负增长。不过养老产业却“春天来了”。“从资本市场上可以看到，养老的空间足够我们未来十年二十年，甚至五十年一百年的发展。”丁祖昱表示。而从城市来看，两极分化非常明显，七大区域城市养老潜力凸显，2020年养老城市投资潜力中上海位居榜首。

丁祖昱：行业将步入无增长时代

进入2021年，未来市场怎么走，行业又会如何发展？

对于行业走势，丁祖昱认为，整个行业将步入无增长时代。其解释说，从2016年至2020年，销售面积几乎没有增长，都稳定在16亿平方米左右。未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破，所以行业步入无增长时代。而随着“三条红线”的出台，很多房企拿不到更多的资金，“过去房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，如果没有更多的资金加入，整个行业再继续往上走的动能会被大大削弱。”丁祖昱说。

丁祖昱认为，如今，行业逐步“从不确定性到确定性”。2020年之后，特别是带上“三条红线”的“紧箍咒”之后，确定性更加明确，再加上提了四年的房住不炒，行业的发展方向变得非常清晰：高歌猛进时代应该告一段落。

2021年，房地产行业金融政策趋紧，“三道红线”范围必定会扩大，“转绿”也将是“踩线房企”共同的目标。丁祖昱预计房企会通过多途径来达到降杠杆目的，2021年将有过半房企完成“转绿”任务。

企业投资方面，丁祖昱判断，2021年房企投资会有明显的趋向性，重点城市地价很难下降，同时房企销售额也将会继续增长。但在明年政策可能会趋紧或是稳中趋紧的大环境之下，“操盘或权益下降可能会成为一种常态”。

为促进销售，2020年颇具热度的线上营销仍将在下一年继续。丁祖昱分析指出，随着95后和00后逐渐进入房地产买家市场，房地产营销模式会发生非常大的变化。在线营销一定是未来主要的战场，但从起步到成熟需要一个过程，2020年房地产行业很大的一个突破就是对线上的布局，预计随着房企布局脚步的加快，3-5年内，房地产线上营销模式可以看到很好的效果。

对于多元业务，丁祖昱预计，未来养老产业的规模有望超越地产；同时尽管2020年长租公寓“爆雷”不断，但明年政策的关注点将落在租赁市场。“要解决租赁问题，根本在于解决住的问题，而不仅仅是买房的问题，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要让土地供应向租赁住房建设倾斜，还要对租金水平进行合理调控。”丁祖昱表示。

2020年，物业股受到资本市场的青睐。丁祖昱判断，2021年物业仍将是资本关注的焦点，原因在于物业是抗周期的板块，且集中度仅在30%左右，上升空间很大，具备上市条件但尚未上市的物企还有很多，但估值会趋于理性。目前，物企分化非常严重，丁祖昱预计一两年内物业板块会出现房企一样的规模物企。

责任编辑：邓健