有了这“五道红线” 房价整体大涨的可能性基本杜绝

来源：吴晓波频道

银根是楼市冷热的杀手锏。

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

谁能料到，2020年的最后一天，房地产又被加了一圈紧箍咒。

央行及银保监会联合发布了一则通知，将银行划分为5档，针对每一档银行，都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，银行规模越小，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。

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之前，针对房企的“三道红线”已经落地，那些高负债、高杠杆的房企，直接被卡住了脖子，从此踏踏实实降负债。

要知道，银根是楼市冷热的杀手锏。“三道红线”的出台，收紧了房企的银根。而如今针对银行的“两道红线”，将买房者这个口子的银根也一并收紧了。

据安信证券近日发布的研报，在“两道红线”新政下，35家上市银行中10 家有指标压降需求。

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研报称，不达标银行压降贷款，或将导致2021年房地产贷款余额少增4000亿左右，个人住房贷款余额少增3500亿左右。假设按照50%首付规模计算，少增3500亿个人住房贷款，意味着将减少7000亿的商品房销售额，占2019年全国商品房销售额（159725亿元）的4.3%。

且不说这条新政的威力巨大，但确实不容小觑。这也从侧面反映出，楼市在“房住不炒”的路上越走越远，越走越坚定。

小巴想起，1个多月前，银保监会主席郭树清曾发文写道：

上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

郭树清笔下的“灰犀牛”，正在一圈圈地被套上紧箍咒。

那么，这次新政究竟会对楼市带来怎么样的影响？对个人买房者而言，是否会导致房贷利率上浮，间接导致购房成本增加？下面就来看看大头的分析。

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这次政策从金融入手，效果肯定比较好，因为是强制的行政手段。但政策过于一刀切，会产生许多不利影响。

对于银行来讲，房贷是一种优质资产，为了控制风险，银行会付出很大的代价。比如，对于很多地方性银行来说，房贷是其主要利润来源，实施新政后，这些银行的利润回报会受损。

再比如，很多银行是股份制私人银行，政策实际上是在干预其经营行为了。利润下滑，股东利润比降低，后果由谁来承担呢？

而且，政策把银行笼统地分为五档，没有考虑银行的实际金额比例和实际贷款金额，这也会产生问题。

既然把房贷相关的规模压低了，那银行就会变成利润导向，并造成两个问题：一个是贷不上，一个是贷得贵。银行会把仅有的份额，配置到它认为回报比较高的领域，比如利率上浮，还款期较长的个人房贷者，或把份额分配给热门城市的支行所在地。

这会把不利影响转嫁到贷款方：普通购房者的正常消费需求会得到抑制，这伤害了真正的刚需或者支柱型消费群体。

对于房地产整体，今后两极分化会更加严重。对于一二线热门城市，政策或导致楼市会有一些降温。而那些楼市本来就比较冷清的四五线城市，银行不愿意把份额分给它们，这些地区的楼市会更冷。那些想发展楼市提振经济的地区，因为缺乏贷款，显然会雪上加霜。

不过，政策设置了2—4年的过渡期，这期间可能会出台更完善的修补方案，比如有些城市要去库存，就可能对其网开一面。

从近几年的情况看，房地产整体趋势变得越来越计划，市场很难再发挥决定性的配置作用。行政代替了市场主体的判断，这对楼市的健康发展不利。尽管我们希望看到宏观调控能促进楼市平稳发展，但往往结果跟不上预期。

虽然本次触及上限的银行不多，但银行业本身的发展应该有差异化，不能一刀切。我们还是想呼吁，规避系统性金融风险应采用差异化原则，采取市场化措施让房价理性回归。因为核心的问题不在供给端，而在于房地产本身的供需矛盾。

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对金融机构而言，房地产贷款占比上限的管理，属于首次。其背后的原因是：银行贷款需要更偏向实体经济。

疫情期间，房地产行业逆势大幅增长，但消费萎靡不振，实体经济仍然恢复缓慢。如果任由贷款向房地产流去，这种趋势无法得到遏制，一个向下的螺旋将逐渐形成：

实体经济没利润→资金流向房地产，推高房价→高房价挤压消费，增加工业成本，抽空实体经济→实体经济没利润，资金进一步流向房地产……

通过控制银行中涉房贷款的上限，推动银行将信贷资源投放于消费，或房地产之外的其他生产、制造领域，保证实体经济领域融资的可得性。

还有很重要的一点，与其他监管指标不同，在房地产贷款的集中度上，监管对于中小银行的要求要远高于大行。

因为对于中小银行来说，房贷业务占比非常大，且多集中于本地中小型城市，但中小城市经济发展不稳定，地产崩盘概率远远大于大城市。

一旦某一地区的房价下跌幅度过大，房地产贷款集中度过高的本地中小银行，极易被牵连，造成大量坏债，导致银行的危机。

而且，在房企融资“三道红线”的压力下，中小房企本就加大了这个风险的暴露。如果再叠加中小城市房价下跌、中小行风险治理机制不健全、疫情导致的资产质量下滑等问题，本就风险抵御能力不足的中小行，无疑是当前金融系统中的大问题。

那么，这条新规的影响力有哪些？

首先，短期内对个人房贷利率的影响较小，但个人房贷的政策红利期即将结束。

2020年3月，个人住房贷款的利率10多年来首次高于一般贷款利率，从某种意义上来说，个人房贷作为一种低风险产品的政策红利期已经消失。未来，个人房贷利率高于一般贷款利率或许会成为普遍现象，而且随着银行对个人住房贷款规模的限制，有限的供给也会抬高房贷利率。

但是，鉴于当前多数银行个人住房贷款占比离上限有一定距离，银行无需刻意收紧房贷，因此短期内对个人房贷利率的影响很有限。

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其次，中小房企面临更大的压力，房企头部效应会越来越明显。中小房企本就缺少融资渠道，而这次新政下它们又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高。

再次，房价整体大涨的可能性基本杜绝，城市间分化的趋势会更加明显。

大城市本就是信贷资源供给过剩的局面，政策对大城市房价的影响较小；而中小城市的信贷资源受限，则会导致需求的减少与中小房企抛售的可能，进而导致房价与大城市进一步分化。

最后，一部分信贷资源会流向住房租赁。央行及银保监会在答记者问中，特别强调了“住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”，这也打消了银行发展住房租赁有关贷款的顾虑，进一步推进住房租赁市场的发展。

其实，最近三四年，央行本来就已对全国所有银行实行房地产信贷总量控制，只不过没有拿着喇叭说而已；现在是把这种控制彻底公开化，并且划出了非常具体的刚性上限，不留退路。这份文件是把原来桌子底下的东西，拿到了桌面上。

最近三四年，房企那一端的银根是越来越紧，购房者这一端的银根则一直相对宽松——毕竟，信贷水量大，总得有出口；但现在，有条件去更坚决地落实“信贷为实体经济服务”了。

如果只收紧房企端的银根而默许购房者端的相对宽松，楼市热度不会消退。当然，收紧了购房者端的宽松银根，是可以把炒房者的热情给灭一灭，但同时难免也会导致自住者购房成本（首付变高或房贷利率上浮）的上升。

受此影响，理论上，房贷利率是要略微升高的。全国所有银行的“个人住房贷款占比”都被划定了刚性上限，总量被控制得更加严格，具体到我们每个购房者的新发房贷，理论上当然是要略微升高。

另外，从过去两年半的全国首套住房房贷利率走势看，目前已跌至谷底——虽然过去一整年楼市调控仍然保持高压态势，但2020年全年的房贷利率一直保持下行态势，已连续13个月未涨。该是略微上涨的时候了。

总之，未来几年，即便房贷利率不涨，获得房贷的难度也会是越来越大。你能做的，就是要尽量趁早，但不必强求，懂得随遇而安，不要纠结于过去的各种好。

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责任编辑：李思阳