西安高新芳华被疑存在霸王条款 律师:买受人有权要求修改

原标题：交85万全额房款 签合同时感觉条款很“霸王”

相关部门：经认定不存在霸王条款 律师：若遇霸王条款，买受人有权要求修改

来源：华商报

傅先生在西安高新区高新芳华买了间公寓，在签商品房买卖合同的时候，发现其中很多条款存在不公，都是免除开发商责任、侵犯消费者权利的，因此拒绝签订合同。

消费者

合同中存在不公平条款 全款购房后拒签合同

2020年11月，市民傅先生看上了位于西安市科技一路高新芳华小区的一套房子，并于11月8日与开发商签订了认购协议（以傅先生妻子的名义签订）。认购协议显示，傅先生所购买的房子折扣后总价85万余元，之后傅先生交纳了全额房款。

几天后，傅先生在与开发商签订《商品房买卖合同》时，发现部分条款对买方不公平。

如第十二条关于逾期交付责任的约定中，有关于“出卖人应按照本合同约定的期限向买受人交付房屋，但为了保障该商品房的交付质量，买受人同意给予出卖人90日的交付延展期，即出卖人在交付延展期内交房的，亦不视为出卖人逾期交房。”“买受人不解除合同的，出卖人自交房延展期届满后次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，但该违约金最高不超过买受人已付购房款的1%”的约定。

傅先生说，在签订认购协议到交纳购房款之前，销售人员并未出示商品房买卖合同范本，并未对即将签订的商品房买卖合同有关条款进行解释说明，而这两条约定明显对买方不利。“逾期90天内不算逾期”“逾期违约金最高不超过买受人已付购房款的1%”的约定相当于免除开发商部分逾期违约责任。

傅先生说，发现这一问题后，他和妻子起初希望更改相关条款，但销售人员说合同是定制的，所有购房者都签订这样的合同，内容不能更改，由于协商未果，他没有签订《商品房买卖合同》。

开发商

可通过优惠补偿 但合同条款无法更改

傅先生提供的售楼部销售人员与其妻子的聊天记录显示，销售人员曾表示“我们的合同是经过房管局备案的，合理合法，不可能存在删减或者改动，如果合同存在无理要求，那么房管局是不可能给我们备案通过的，如果您是因为合同条款拒绝签约，我们要扣20%的违约金。”该工作人员还表示，这是领导的意思，她只是转达。

傅先生说，明显对买方不公平合同条款不能改，他觉得这就是霸王条款。

此后，傅先生查阅了《合同法》的相关规定，并通过咨询律师了解很多法律知识。他认为，该合同条款违反《合同法》第三条，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。另外，《合同法》第四十条还规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。

之后，傅先生多次与该项目销售经理沟通协商此事，但均未达成一致。双方多次通话录音显示，该销售经理明确表示合同条款无法更改，但可以通过给一些优惠，并提出在现价基础上98折的方案，傅先生还是没有同意。

傅先生说，他觉得最好的保障还是改合同条款。后来对方提出给补偿的办法，但他觉得对方提供的补偿的金额不能抵御风险，协商中要求适当提高，最终没谈成，只好投诉到行政主管部门，希望修改合同后签约。

相关部门

经认定合同不存在“霸王条款” 可通过司法途径或房管部门解决

12月14日，傅先生通过12315网站以“经营者利用格式条款排除消费者权利”为由进行了投诉，并提交了相关证据。

12月16日，傅先生接到辖区工商部门的电话回复。对方称，在傅先生提供的购房合同条款中并未发现有违反工商法规条款的行为，不存在有霸王条款的情况，建议通过司法途径或房管部门解决。对此，傅先生表示无法接受，他已经向相关部门继续投诉此事。

1月5日下午，华商报记者联系到涉事项目一位销售负责人。该负责人表示，购房者因不满合同条款拒绝签约的情况属实，此事对方也投诉到了工商部门，已经向工商部门进行了说明。针对此事，公司同意给对方全额退款，也通知了当事人，但对方一直未到公司办理退款手续。

律师

如遇霸王条款 买受人有权要求修改合同条款

陕西恒达律师事务所高级合伙人、律师赵良善认为，合同中约定的违约金过低，对买受人不公平，买受人可要求开发商修改，即便不修改，根据《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”如涉及诉讼或仲裁，买受人可要求法院或仲裁委对约定的违约金予以调整。

赵良善说，在房屋交易中，如遇霸王条款，买受人有权要求修改合同条款，如因双方就条款未达成一致意见而致无法签订正式合同的，从而开发商要求买受人支付违约金，显然对买受人不公平，买受人可通过诉讼渠道，要求法院撤销关于违约金的条款。当然，如果双方在认购书中已约定房价、房屋基本情况等基本条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”认购书亦可视为商品房买卖合同。

赵良善表示，拟网签的商品房买卖合同，基本上是房管局提供的制式合同，但是在实际中，开发商在空白处或者在补充条款中会约定大量的霸王条款。对此，买受人完全可以向当地房管局反映，由房管局协调处理。即使开发商未对霸王条款予以修改，如涉及诉讼或仲裁，法院或仲裁委依然会认定开发商约定的霸王条款无效。 华商报记者 张成龙

责任编辑：刘璐