一则通知"点燃"物业股最高涨近40% 高瓴、红杉抢先布局（附名单）

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沉寂了一年多的物业股，因为一则消息在新年第一周迎来大反转。

1月5日，住建部、发展改革委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》加强和改进住宅物业管理工作。通知提出：鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

受此消息影响，港股和A股物业股6日大涨，多只股票均创出近期新高，而港股物业股背后，也出现包括高瓴、红杉等股权投资机构的身影，作为基石投资者深度参与。

物业股集体大涨 多只股价创近期新高

6日，物业股迎来了沉寂半年多后的集体大爆发。截至1月6日收盘，共有21只A+H物业股涨幅在10%之上。涨幅居于首位的是银城生活服务，收盘涨幅达39.53%。此外还有6只物业股涨幅均超过20%，包括中海物业、世茂服务、建发物业、保利物业、新城悦服务、永升生活服务等。

而包括金科服务、融创服务、雅生活服务、鑫苑服务、碧桂园服务、宝龙商业、合景悠活、建业新生活、时代邻里、滨江服务、中奥到家、蓝光嘉宝服务、佳兆业美好、金融界物业等在内的14家物业股的涨幅则超过10%。

国盛证券分析师夏天的最新观点表明，过去一段时间，压制板块估值的重要因素之一是市场担心人力成本持续上涨而物业费单价难以提升对物业公司利润率的侵蚀，本次通知从政策导向上看打开物业费根据成本进行市场化调整的政策通道，有利于逐步消解市场相关担忧。

兴业证券的研报解读为，最新的政策“物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。”将率先利好已具备一定规模、业主满意度高、关联地产公司具备养老产业的物管公司。

地产公司分拆物业上市已经是过去几年资本市场一个常规操作，曾一度引起港股市场的物业股追捧狂潮，尤其是内地大型房企的物业分拆更是成为多个基金争抢的香饽饽。根据Wind统计，2020年香港上市的物业公司累计有25家，其中下半年迎来爆发，仅仅12月就有恒大物业、华润万象生活、领地控股、大唐集团控股、远洋服务控股、建发物业六家公司在港交所挂牌。

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而证券时报记者从港股上市公司佳兆业美好方面获悉，此次通知里涉及的诸如养老、托幼等方面的延伸服务，佳兆业美好其实已经开始有所布局，比如在“一老一小康育一体化方面”，在2020年10月，佳兆业美好集团龙岗大运中心项目被中国关心下一代工作委员会授予“关心下一代健康体育产研融合实践基地”，发动更多的社会力量，参与组织“全龄化”的健康文体活动，从家庭到社区、从社区到场馆。此外佳兆业控股旗下佳兆业健康已布局多个养老中心，未来将联合佳兆业美好延伸康养、社区到家等服务。

除此之外，佳兆业美好早已涉足城市综合服务蓝海，以打造多元化、多业态、智能化为特色的产业生态为目标，借助旗下佳科智能平台，加大人工智能和大数据在物业管理中的的应用，通过智能化的技术和产品，服务化体系，为全行业的城市服务做出贡献。

兴业证券最新研究报告认为，物业管理行业在未来3-5年仍然享受四大规模红利：首先，房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；第二，资产证券化加速了行业的收并购整合；第三，当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓；第四，物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务，行业的规模红利仍在持续。

高瓴、红杉等股权机构抢先入局

对于每个要在港股上市的物业股“大肉签”，港股打新的投资者在上半年几乎是中签必赚。而对于一级市场知名的风投机构和产业资本，也嗅到了赚钱机会，提前进行了布局。

2020年5月，河南房企建业集团关联物管企业建业新生活上市，高瓴资本作为唯一的基石投资者认购7500万美元股份；10月，高瓴资本亦作为基石投资者之一，认购即将登陆港股的物管企业合景悠活5000万美元股份，此前2019年底，高瓴还认购保利物业的3500万美元股份。

卓越商企服务背后，腾讯及京东分别认购4500万美元股份及2000万美元股份；此外，腾讯还认购了恒大物业12亿港元，持股比例1.433%；并耗资1.14亿美元入股世茂服务。

而恒大物业和世茂服务也是被红杉看上的好标的。根据招股书，世茂服务在2020年4月底与红杉资本旗下SCC Growth以及腾讯旗下意像架构投资签订战略合作协议，红杉持有世茂服务股份比例为5.33%。

作为世茂服务首家且最大的外部投资机构，红杉中国基金投资合伙人苏凯曾表示，之所以投资世茂服务，原因之一在于“物业管理作为房地产开发后市场的存量管理业务发展空间巨大。”腾讯投资董事总经理夏尧也称，当数字化转型将成为各行各业新趋势，“物业作为重要的线下场景，未来将具有较大的发展潜力和提升空间。”

此外，京东入股卓越商企、彩生活两家。鼎晖投资、云锋基金、国调基金等皆有布局。

业内分析，物管行业的市场空间高达万亿级，随着中国城镇化进程加速，人们对优质物业管理服务的需求逐渐增加。行业同质化情况下，在管面积超亿的头部企业会更有机会把握住行业红利。规模小、差异化特征不明显的企业将会遇到发展瓶颈。

有分析师也表示，2020年上半年物业股炒作过热，市盈率动辄40-50倍，估值普遍偏高，在经历过半年的调整以后，合理估值应在20-30倍。

还有投资机构人士指出，物业行业“玩儿法”很重要，未来并购整合或成为趋势，物管公司的竞争的核心将是服务水平的竞争，提供优质服务的物管公司有望通过价格调整，那些抢不到新赛道，自身业务增长点、增值服务等并不突出，那这类企业的市盈率也会逐渐走低，直至被市场淘汰。

来源：创业资本汇（ID：chuangyzbh）

责任编辑：陈诗莹