“三道红线”后地产首单收并购出炉：旭辉8亿“锁定”彰泰

原标题：深度丨“三道红线”后地产首单收并购出炉：旭辉8亿“锁定”彰泰

8亿按金、65%股权、60天尽调周期，旭辉控股（00084.HK）与彰泰控股旗下平台公司桂林彰泰（简称“彰泰”）以合作的方式开启2021年房地产首单收并购。

1月7日，旭辉控股公告披露，与合作方（彰泰股东及其创始人等）签订合作框架协议，与合作方按65：35比例成立合营企业，开发广西的地产项目。同日，旭辉永升服务也宣告以65%的股权比例入股彰泰物业。

1月7日晚间，旭辉也公告了2020年12月未经审核的营运数据，2020全年旭辉实现合同销售金额2310亿元，同比增长15%。

由旭辉控股董事长林中签署的这份涉及收并购事项的框架协议，更像是一次双向进入的合作协议：这不是单向收购，广西旭辉和彰泰各有项目进入合营企业。框架协议签署后，旭辉及彰泰将分别支付人民币8亿元及1亿元作为定金，以确保合作的顺利开展。定金是双方根据交易安排约定的金额，与此同时，旭辉将手中广西旭辉20%股权抵押给彰泰另一股东桂林合创。最终的交易规模与对价并没有落槌，有待60天的各方尽调，并于3个月内签订最终协议。

旭辉方面对21世纪经济报道表示，交易对价有待尽调之后确定。21世纪经济报道记者从核心信源处获悉，“两边项目都放进，按会计准则并表，平台操盘”。

换言之，旭辉先以8亿定金锁定与彰泰的战略合作机会。这是2020年8月“三道红线”出台后，房地产首单收并购。此前业内人士早已预计，行业整合将加速，2021年将是房地产的并购大年。

旭辉式并购

公告披露，各方将在60天内（不排除特殊情况）完成审核、估值、尽调，在最迟3个月内达成最终协议。

公告还披露，旭辉将收购彰泰65%股权，相关的估值和合作方式有待旭辉完成尽调之后确认，具体项目以及旭辉、彰泰母公司彰泰控股、桂林合创，实控人黄海涛、汪春玲等各方相关权益占比也有待落实。

这也是目前为止旭辉并不认可外界“收购”说法的主要原因：一方面，这是一次双向进入的收购模式；另一方面，收购的项目估值、规模还没有最终确定，因此也不确定旭辉是否需要公告披露详情。

知情人士指出，这次收并购以成立新公司、双向进入的模式进行，虽然交易细节还没最后敲定，但这是旭辉尊重合作伙伴、规避风险的一个做法。林中也曾在公开场合不时提及，旭辉坚持“共创共赢”的合作战略。或许这就是旭辉特有的合作模式，最近几年，旭辉就携手恒基、中国平安、新加坡政府投资、山东银盛泰集团等开展了多层次、多领域的战略合作。

2017年-2018年的时候，旭辉控股收购山东银盛泰的路径就与这次收购彰泰如出一辙。2018年1月，旭辉控股公告披露，以15.2亿元收购银盛泰旗下青岛银盛泰房地产有限公司共50%股本权益，另外50%权益仍由青岛银盛泰集团、担保人及其联系人拥有，以共同开发房地产项目。旭辉与山东银盛泰集团合作成立旭辉银盛泰平台公司，三年来深耕山东，覆盖16地市， 2020年实现合约销售额265亿。

旭辉此次收购彰泰，同样以平台公司运作模式进行，也便于后期的财务并表与操盘。房地产项目投资、负债情况比较复杂，旭辉模式或许可以为后续房企收并购提供一种可借鉴的方式。

“广西一哥”悬崖勒马与旭辉“乘低吸纳”

旭辉式收购彰泰，被业内看作是一个双赢的局面。广西旭辉有望坐上“广西一哥”的宝座，彰泰也顺利解除资金预警。

从两家企业发展与市场两个层面来看，2021首单并购案的发生并不意外：

彰泰素有“广西本土一哥”之称。在克而瑞发布的2020年房地产销售排行榜中，彰泰集团以254.2亿元排名89位，与2019年排名只差了一位。而号称“广西本土第二”的荣和集团销售规模只有81.5亿，排名186位。

广西本土排名第一、第二的房企为何拉开如此大差距？有点不合常规。最后，21世纪经济报道从多个核心信源了解到，彰泰集团实际签约销售额只有150亿左右。

彰泰发家于桂林，在广西地区布局有6、70个项目，其中11个项目分布于南宁。2020年6月，彰泰引进原蓝光总裁张巧龙担任董事长兼总裁，彼时业内猜测该公司意欲全国扩张。余音未了，彰泰就在6月23日以13.9亿元在无锡拿地，迈出全国扩张第一步，后续3个月内又接连在南京、武汉、南昌拿地。与此同时，彰泰2020年在南京也拿下了2幅土地，耗资8.1亿。

然而，2020年的广西，尤其是彰泰大本营-桂林的市场行情在下行，有项目甚至单价直降1000元/平方米。彰泰2020年的销售指标完成度并不理想，业内人士预测其销售低于去年，现金回笼压力可想而知。没有完成销售业绩，张巧龙也只好在2020年底离职。

高度转模式下，资金回笼压力与三道红线下开启全国化路线的多重压力接踵而至，彰泰成为了众多现金流吃紧的房企之一。彰泰此前开发项目几乎都是百分百权益操盘，如今引入旭辉，彰泰此前相对封闭的运作模式被打破，市场也聚焦于该公司现金流问题。

收购方为什么是旭辉？2020年之前，旭辉在广西项目很少布局，2017年正式进入南京开发项目，已开发销售过两个项目，包括全资的旭辉湖山樾，联合开发的美的旭辉城。2020年中报显示，旭辉在广西的新项目只有南宁云玺台。截至2020年上半年，旭辉在南宁销售金额约为4.05亿元，结转收入约为6.68亿。2020年，旭辉相继拿下南宁五象区147亩地块（旭辉江山樾）、龙岗地块（盛世春江，旭辉、大唐、兴进联合开发），兴宁区158亩地块（案名：福弈城）；2020年中报显示，目前处于开发建设状态的项目只有旭辉江山樾。

据前述业内人士透露，南宁存货去化周期8.7个月，比2019年多了3个月，销售面积也在下降，市场暂时处于下行状态。此外，玉林、贵港、钦州、防城港等城市都表现相对低迷，房价也在下挫，最严重的是北海市，成交量基本腰斩，房价也到了谷底。这就不难理解，旭辉2020年在广西加速投资，可以说是“乘低吸纳”。林中也表示南宁市场健康，看好前景。

21世纪经济报道通过梳理公开资料发现，旭辉2020年在南宁投资拿地金额超过24亿。2020年上半年，旭辉在南宁以15.3亿元拍下一幅宅地，拿地面积在2020年上半年排行第五，拿地金额则排第三；2020年下半年，旭辉又以8.9亿元在南宁拿地。业内人士预测，通过这次收并购，广西旭辉或能攀上“广西一哥”宝座。

去杠杆背景下，或有更多房企收并购案例浮出水面。

作者：唐韶葵

责任编辑：薛永玮