彰泰卖身旭辉并非偶然 房企“大鱼吃小鱼”戏码继续上演

彰泰卖身旭辉并非偶然，房企“大鱼吃小鱼”戏码继续上演！

来源：环球老虎财经app

原创 常倩倩

房企融资政策日益收紧的背景下，“大鱼吃小鱼”的戏码正愈演愈烈。

1月7日，旭辉控股公告称，公司拟收购桂林彰泰实业集团有限公司的65%股权，公司旗下永升生活服务也将收购彰泰旗下物业集团。二者将按65%和35%的股权比例合作成立合营公司，总部将设在广西南宁。彰泰控股（香港）有限公司持有彰泰集团80%的股权，但收购完成后，旭辉集团将实际控股彰泰集团。

彰泰一直有“广西一哥”之称，旭辉收购彰泰实则是为了填补广西地区的空白。近几年。随着融资政策的不断收紧，中小房企苦不堪言，“大鱼吃小鱼”屡次在房地产行业上演。以“合作模式”实现全国扩张的旭辉，也从单纯的“合作开发”进化为“吞并”。

四年前，彰泰集团的董事长黄海涛就曾表示房企不拼命做大就会被大的“干掉”。

不止彰泰，在融资严控的大背景下，这种”戏码“近年来已屡见不鲜。据统计，仅2019年就有约200家房企参与收并购。其中，百强房企收并购金额占房企收并购总金额的比例约为78%，房地产行业集中度进一步提升。受疫情影响，2020年中小房企更加痛苦不堪，房地产行业收并购事件共发生387起，比2019年的333起，增长16%，恒大、万科、融创，在去年第一季度就分别完成了16宗、11宗、11宗的收并购。

目前，融资问题已成为压垮高负债房企的最后一根稻草，部分小房企只好”卖身自保“。2020年，泛海出售地产项目、泰禾引入万科，”以大吃小“不断上演，而且会继续在房企之间上演。

”广西一哥“彰泰的”急流勇退“

2020年3月27日旭辉的业绩会上，董事局主席林中表示，疫情过后行业现金流紧张，破产房企将增多，收并购机会也增加了。年初到现在，我们接待了蛮多企业，他们要求被收并购，但是评估过后还没有符合我们内部标准的，所以还没有成功收购案例。

可以看出，旭辉这次对彰泰的收购并非”心血来潮“而是”深思熟虑“。对于并购事件，林中表示，旭辉与彰泰在区域布局上有许多互补之处，双方合作有助于旭辉深耕广西全境，巩固平台在广西当地的龙头地位。

旭辉成立于上海，主要阵地在长三角地区，销售金额占比近50%。和当地龙头房企”合作开发“一直是旭辉进击全国惯用的模式，以2017年为例，旭辉拿到的78个项目，有64个是与其他房企合作的。凭借”合作之王“的称号，旭辉从一个中小房企，成长为销售额突破2千亿的大房企。但这2千多亿的销售额中，权益销售额不到60%。

而在近几年，融资政策收紧，中小房企的日子不好过，对于旭辉而言，与当地头部房企联合成立平台公司是开拓薄弱区域的途径之一。早在2017年，旭辉就并购了青岛最大的民营地产企业银盛泰集团，并成立平台公司。该平台公司的合约销售业绩从不足百亿元到2020年的265亿元。

不过，尽管旭辉再强悍，华南地区一直是一块难啃的”骨头”。2019年，旭辉的销售额依然有一半来自长三角地区，华南地区的销售额仅占8.7%，是占比最少的区域，，其中位属华南的广东地区已实现了突破，而广西仅有南宁一个布局点。2020年，上半年，旭辉在南京的合同销售额仅为4.05亿元，占销售总额的0.5%。而此次被收购的对象—彰泰，则是广西地产有名的领军企业，其销售金额和面积位列广西市场第一名。

但就因为四年前黄海涛“房企不拼命做大就会被大的’干掉’”这句话，彰泰在冲规模的同时陷入了债务深渊，尤其在这两年。据公开资料显示，彰泰仅2019年下半年就新增了14次股权质押融资。2020年，彰泰以及其主要的投资平台“桂林合创建设”，新投资（间接持股）成立的公司就达80家，已经达到近年投资总数的近一半，并且其中不少是与金融机构合资成立的公司，被质疑明股实债。例如和上海爱建信托合资成立合伙企业，控股江苏彰泰地产，为华东多个项目提供资金支持。

再加上，彰泰全国化扩张并不顺利。公开资料显示，2019年，彰泰全口径销售金额226.3亿元，不仅没有完成300亿的销售目标，增速也明显下滑；2020年上半年，销售金额只有125.4亿。

因此，旭辉“牵手”彰泰，或是“大势所趋”，也或是“双赢”。

债务危机，泰禾等来了“白马王子”

深受债务之苦，和彰泰同样幸运的还有泰禾，迎来的他的“白马王子”万科。

2017年泰禾销售额刚到千亿，便喊出了进军2千亿的目标。盲目扩张之下，2019年泰禾却掉出了千亿房企，并在2019年下半年和2020年上半年频繁被爆出资金链断裂，多个项目烂尾。

据泰禾于7月7日回复深交所问询函的公告显示，公司2020年内到期债务约555.1亿元，截至公告日已到期未付债务约270.7亿元。而且泰禾的债务多为信托贷款。其中，信托贷款金额在年内到期债务中的占比约46.6%，为其最主要的借款方式；而银行贷款仅占12.4%。而2020年上半年，泰禾的货币资金只有44亿元，净资产为300多亿，还不足以覆盖到期债务。

2019年时，市场就曾传出泰禾与多家企业接洽，找人“接盘”，甚至一度与国资传出“绯闻”，但一直未有定论。直到2020年7月，泰禾发布公告称，泰禾投资、黄其森与海南万益在7月30日签署了《股份框架协议》，泰禾投资拟将持有泰禾集团的19.9%股份转让给海南万益，作价每股4.9元，总对价约24.3亿元。交易完成后，泰禾实控人黄其森仍将是大股东。海南万益则是万科旗下子公司。

虽然收购泰禾，万科提出了7个前置条件，但资金危机无解的泰禾总算是找到了“白马王子”。

转型面临债务压力，泛海“去地产化”

而同样遭受债务危机的泛海控股，却只能“断舍离”。

2014年，泛海控股提出战略转型，由传统的房地产公司转型为涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。

公开资料显示，2015年，泛海控股斥资20亿元，发起设立亚太保险公司；斥资41亿元投资民金所、泛海融资担保、泛海基金、泛海资管等四家公司；持有郑州银行0.17%股份，广西北部湾银行6.32%股份，大连银行4.41%股份。2016年，“泛海系”斥资27亿美元收购美国大型综合金融保险集团Genworth。

转型后的泛海控股业务涵盖证券、信托、保险、互联网金融等，金融业态很丰富。转型的同时，2018年泛海控股想同构实施重大资产重组，将境内外房地产业务剥离并置入控股股东中国泛海及其下属关联公司；并将中国泛海及其下属关联方的金融资产置入上市公司。

但最终重组计划因资产规模大、业务结构复杂等原因被终止，同时泛海还为自己惹来了一身债，尤其近几年，在严控杠杆的政策背景下，融资越来越难，泛海的债务居高不下。

根据2020年半年报，泛海控股一年内到期的非流动负债323亿，长期借款240亿，应付债券149亿，短期借款159亿。其中与旗下金融机构民生银行发生关联交易金额就达到80亿元。

债务高垒的情况下，泛海的业绩也不佳。财报显示，公司2019年实现营收同比增长0.79%达125.02亿元，净利润同比增长17.62%达10.95亿元。2020年一季度季度公司营收同比降低18.71%达23.34亿元，净利润骤降105.77%，净亏损1.20亿元。

泛海控股年报中特意强调，公司在2019年初出售泛海国际居住区 1 号地块和上海董家渡项目，标志着公司地产业务去化进入实质性阶段。

此外，从2019年起，泛海便开始通过出售地产纾困，甚至在2020年年初出售其地产业务的核心资产——武汉CBD项目。1月5日晚间，泛海控股发布公告称，公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司拟向武汉瑞坤房地产开发有限公司（买方）出售武汉中央商务区不动产权证号为“鄂（2019）武汉市江汉不动产权第0008198号”宗地的国有建设用地使用权。转让价为30.66亿元，接手方为绿城。

“三道红线”之后，新下发的房地产新规从资金的供应端再次控制房企的融资，2021年中小房企的融资会更加困难，“大鱼吃小鱼”的现状不会改变，预计新一轮的收并购浪潮或将达到高潮。

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责任编辑：杨红卜