房车宝是个好故事 预计四年内上市

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乐居财经 张文静 林振兴 发自北京

新年第一天，彭军（化名）换掉用了三年的21世纪不动产头像和微信封面图，发了一条朋友圈，“感谢恒大集团与许主席，定不负所托，无畏前行”，配图是许家印和152位中介机构董事长在房车宝发布会上的大合影。

彭军是安徽某城市一家房地产经纪公司的经营者，去年11月，他接到了恒大房车宝抛来的“橄榄枝”。几天后，他爽快答应加盟房车宝。截止目前，他所在的地区，已有超过1000家门店加盟房车宝。

房车宝搅动了地产中介这一潭池水，打动了不少中介老板的芳心。

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乐居财经获取的一份房车宝门店合作机制显示，中介门店加盟房车宝可根据所在区域获得5-20万上市期权分配额度、5-8万元的增资现金额度，以及5年内10万元的最高借款额度。其中，门店增资款用于投资门店发展，后期不用归还。

事实上，千万不要低估房车宝所提供的万元资金补贴和借款，对三四线中小微中介的吸引。

彭军告诉乐居财经，对三四线城市门店而言最大的吸引力就是房租。5-8万元的补贴正好能抵消单个门店的房租，这意味着中介老板扩张的成本将大大降低。

此前，他在当地只有几十家店，被房车宝收购后，门店数量增至近300家。

相较于彭军，来自河南的中介老板林强（化名）选择加入房车宝的考量则残酷许多，“不加入（房车宝）会导致我们规模缩减，同行也必然会借助房车宝来打压我们。”

林强所在的区域，目前有5个恒大楼盘，加盟房车宝的最大好处是获取恒大新房的独家代理。

房车宝承诺加盟门店，中介机构销售房车宝平台上的恒大楼盘，恒大将按照房量成交总金额的2%-5%支付佣金，佣金点高于一般中介；如果分销非恒大新盘，恒大不收取平台交易费用。

外界对于房车宝的态度，有好奇、有防备、有趋之若鹜、也有嗤之以鼻……它到底是何新物种？加入或者拒绝房车宝的中介们，有何考量？未来走向何方？这些正是伴随房车宝的诞生而越来越被关注的问题。

恒大做中介

2020年12月30日，许家印在深圳搞了一场盛大的中介大PARTY，正式揭牌房车宝集团，公布旗下三大部门：房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台，业务涵盖新房、二手房、新车、二手车交易，以及家装家居、汽车用户服务。

全民经纪会员2162万，平台年交易规模达1.2万亿元，线下门店30635家．．．．．．房车宝一经亮相就在业界掀起不小的骚动。

房车宝是在恒房通的基础上升级而来。早在2014年，恒大就推出了这款全民营销APP。

2020年疫情期间，恒大率先转战线上营销，同时提出“全民经纪人”模式，恒房通成为全民营销利器。去年8月，“恒大宝集团有限公司”更名为“房车宝集团有限公司”；11月16日，“恒房通”悄然升级为“房车宝经纪人”。

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眼下，房车宝的注册资本高达31.73亿元，背后有三位股东，深圳市盈贸投资有限公司、深圳市俊博瀚投资咨询有限公司和深圳市智明生投资咨询有限公司分别持股75%、15%和10%。二股东和三股东是于2020年11月入股房车宝。

其中，大股东盈贸投资由一家香港企业“丽龙创富有限公司”全资持有，俊博瀚投资咨询由房车宝董事长史俊平100%持有，智明生投资咨询由李荣智、童明和赵冬生各持股40%、30%和30%，三人均为恒大高管。

从最早的恒房通到恒大宝，再到房车宝，恒大为何三番两次更名？

有知情人士称，这背后是恒大内部对这一平台的思路调整，“房车宝的开端为去年的全民经纪人模式，后来恒大摸索发现，线上+线下的闭环才是正确模式。”

凭借大手笔的线下收购，房车宝集团体量迅速增长。据房车宝方面披露，截至1月9日，其控制企业达1277家，间接持股的企业超过1000家，几乎都为房地产中介公司。

短短数月，房车宝一举成为门店数量仅次于贝壳找房的“巨无霸”。恒大打出的是什么牌？

业内人士分析，一方面，恒大整合门店，打通营销渠道，为自己所用。房车宝的布局区域与恒大业务有关，恒大大部分项目集中在三四线城市，建立房车宝是为了自身项目的销售；另一方面，恒大也希望这个平台不单只服务于企业内部，还能连接其他房企与中介机构。

以往，“恒房通”APP上，清一色挂满恒大房源；如今，房车宝平台上，在售楼盘不仅有恒大新盘，还包括非恒大的楼盘。据乐居财经不完全统计，恒大旗下的新盘占比超过九成。

然而，一旦想要打造开放性的营销平台，首先面临的挑战势必是同行的信任危机。

作为恒大孕育出的渠道平台，其他开发商对房车宝的态度较为抗拒。一位全国前十的房企内部人员直言：“我们不会成为房车宝的合作伙伴，因为这是在用恒大的渠道，而且恒大不怕别人的产品洗了自家流量吗？”

四年内上市

最终的“牌”是上市。在外界眼中，这也是恒大使出的最大“杀手锏”。

恒大向中介们描摹了一个美丽的资本图景：房车宝目前估值677亿元，计划2023年达到6万亿，2024年上市。

在这个宏大梦想中，房车宝为加盟的中介们留了一个重要角色。正如房车宝门店合作机制中被重点标记的那两行文字，“我给你钱，你给我流量资源，我不要你钱，但你要服从管理，我们一起上市。”

在文件中，房车宝对“期权”政策也有一段通俗直白而极具煽动性的解释。

“它指拥有上市公司现有估值的原始金额，举例现有公司上市前估值500亿，你占有10万，5年内上市后，公司估值1万亿，翻了20倍，那么你手头的10万×20倍就变成200万。越早拥有期限，后期翻番更多倍。”

房车宝打开了中介老板们的想象。假设单店可获得10万期权，那么100家店呢？在他们的设想中，一旦房车宝上市，他们一夜间就能坐拥上亿资产，实现财富自由。

有得必有失，这些中介机构必须齐刷刷交出51%股权。一番操作后，恒大房车宝占股51%，达到控股并业绩并表。

在业内人士眼中，这种举动带有一种赌徒心态， “中介老板们并不指望跟着房车宝做多少业务，看中的就是资本获利。”

被拉入房车宝阵营后，中介老板们的微信朋友圈中充斥着形形色色的房车宝加盟广告，吆喝同行入伙。多位中介老板提及，成功拉人入伙可获得数万元的现金奖励。

当然，也有中介断然拒绝房车宝的巨大“诱惑”，甚至还有“揭竿起义”的反对者。

陕西渭南的中介老板陈曦（化名）有40多家门店，其与房车宝的谈判终止在了最后一步。在他看来，“恒大核算方式有问题，按上半年疫情期间的财报核算，没有达到我的评估值预期。谈到最后一步就不了了之，我们没有签合同。”

湖北咸宁当地一家加盟房车宝的中介机构——金驰地产，在拉其他中介入伙时遭到抵制。2020年11月，21世纪不动产咸宁区域、咸宁吉家、巅峰置业发表联合声明，公开抵制“金驰地产借助‘某大’的资本野蛮扩张”。

这一幕，似曾相识，像极了当初行业中的“反贝壳联盟”。

动了谁的奶酪？

如果盘点2020年的地产圈大事件，贝壳找房上市可以位列三甲。

去年8月18日，贝壳在纽交所上市，股价从26美元一路上涨最高到79美元。贝壳年交易额GTV2.4万亿，总市值达到800亿美元，5000多亿人民币。

对比下地产三大巨头 ：万科市值3400亿、恒大GTV6019，市值1900亿，宇宙第一房企碧桂园GTV7329亿，市值2200亿。

不经意间，贝壳已然成为庞然大物，给行业带来一阵飓风。

敢为人先的恒大坐不住，因此有了上文“房车宝”的横空出世。在业内看来，恒大搭建房地产交易服务链条的想法，或正源于贝壳找房。

而眼下，恒大大举收购中介公司和门店，搭建房车宝平台，也与贝壳此前的成长路径如出一辙。2015年起，链家在全国各地大肆并购，在重要城市和地区布局门店，疯狂扩张。之后搭建贝壳找房，将链家资源注入并成功上市。

但房车宝是否真的会“杠”上贝壳找房？它又会动谁的奶酪？

首先，贝壳找房和房车宝基因不同。前者是在二手房交易的基因上生长出来；后者是在新房基因中诞生，依靠“短平快”打法。

其次，所布局的区域不同。贝壳找房在一二线城市房子相对好卖的时候，提前扩张布局；房车宝是在三四线城市复制贝壳的逻辑。未来开发商大概率会下沉到三四五线城市，一旦下沉，房子肯定难卖，届时开发商一定会找渠道平台。房车宝就抢占先机了。

房地产和互联网研究院院长相国良分析道，房车宝对21世纪不动产等中介机构威胁较大，因为都在抢同一批客户，即三四线中小微中介。但无法抢贝壳找房的客户，因为贝壳是有品牌成规模，战斗力较强，一旦加入贝壳体系，很快会被同化掉。

但房车宝能否真正对抗市场“正规军”贝壳找房，还存在疑问。这考验的是管控、系统和品牌统一等多方面能力。

加盟房车宝的中介经营者透露，虽然加盟了房车宝，但品牌、“门头”均维持原样，房车宝并不要求统一。系统可沿用中介门店自己的，但房车宝系统也必须同时使用。

换言之，房车宝要想在市场与其他中介品牌抗衡，能否真正转变基因、建立像贝壳一样的人才体系架构和统一系统是关键。恒大和房车宝面临的挑战还有很多。

责任编辑：刘万里 SF014