“蚊型”物企宋都服务将上市 能否绕过破发僵局？

本文来自微信公众号“中国房地产报”

文｜梁笑梅

宋都服务还是拿到了港交所的入场券。

这已经是宋都服务二度递表了。上一次是去年1月24日，第二次是去年9月3日，宋都服务终于在12月28日通过聆讯，等来了它的好消息。不出意外 ，宋都服务会在2021年1月18日登陆港股。

它是继绿城服务、滨江服务、南都物业、佳源服务后，第五家上市的浙江省物业公司。

“和前四家企业相比，宋都服务算是“蚊型”物企，在成长性方面也相对欠缺。”一位业内人士直言。

资料显示，宋都服务在全球发售8亿股，预计每股发售价格0.21港元～0.29港元。其在资本市场的走向值得外界关注。

{image=1}“蚊型”规模想象空间不大

在体量上，宋都服务算是“蚊型”规模梯队中的一员了。

按照招股书上显示，截至今年6月30日，宋都服务在14个城市设有9家附属公司及15家分公司，为33项物业提供物业管理服务，其中住宅物业16项，非住宅物业17项，在管总建筑面积约为640万平方米。

中指研究院数据显示，2020中国物业服务百强企业的平均管理面积为4279万平方米。宋都服务规模明显低于行业均值。

不过，和第一次递表时候相比，宋都服务在体量上有了明显进步，新增物业项目6项、新增在管面积240万平方米。

值得注意的是，宋都服务也有意识地在增加外拓面积。2017年，深耕于杭州的宋都服务把步子终于迈向了除杭州以外的浙江省其它市区。2017年～2020年6月30日，宋都服务在杭州的管理规模所占比重从91.4%下降到68.5%，杭州省（不包括杭州）其他市区管理规模比重从0%上升到16.6%，管理面积从增加到105.6万平方米，长三角地区（不包括浙江省）管理规模比重从8.6%上升到14.9%。管理规模从27.1万平方米增加到94.6万平方米。

可以看出，宋都服务在杭州市的管理规模占比依旧很高，长三角地区（不包括浙江省）管理规模增长缓慢。

宋都服务方面表示，上市所募集资金将用于进一步在长三角地区通过多渠道扩充业务规模、提高市场份额及扩大地理分布，以及利用先进技术创建智慧社区并优化业务模式，以提高成本效益等。

受限于规模，宋都服务的营收不太亮眼。数据显示，2017～2019年宋都服务的总收益分别为0.84亿元、1.33亿元、2.22亿元。2020年前6个月，总收益为1.16亿元。2017～2019年宋都服务的净利润分别为0.14亿元，0.20亿元、0.35亿元。2020年前6个月，净利润为0.16亿元。

同属于浙江省物企，在营收和净利润上，宋都服务和绿城服务相差甚远，和盈利能力偏弱的佳源服务相比，也还存在差距。数据显示，2020年前6个月，绿城服务总收益、净利润分别为44亿元、3.74亿元，滨江服务总收益、净利润分别为4.16亿元、1.03亿元，南都物业总收益、净利润分别为6.6亿元、0.68亿元，佳源服务总收益、净利润分别为2.8亿元、0.36亿元。

{image=2}成长性偏弱

在安恒泰物业常务副总经理王帅看来，“宋都服务对母公司的依存度较高，无论是管理面积还是业务收入与母公司开发的楼盘项目均有较高比例的关联度。近期，为了实现亮眼的数据以实现上市和较高的估值，有意识地增加了独立第三方项目的接管和收入。”

根据第一次递表的财报显示，2017～2018年及2019年前9个月，宋都服务由宋都股份提供的在管建筑面积占比分别为98.4%、95.5%及86.9%。可以看出，宋都服务依赖母公司，外拓能力欠缺。

第二次递表吸收了前一次的经验教训。从招股书的数据上看，第三方物业占比从2017年底的1.6%已上升至今年上半年的41.1%。

宋都服务深知，要想赢得港股的好感，不能仅仅依赖母公司背书，提高自身的拓展能力十分重要。

对宋都服务而言，其母公司宋都股份也不太好靠。2019年年报显示，宋都股份经营现金流净额为-5.19亿元，同比下降114.51%。按照此现金流，宋都股份的经营活动现金流入是无法支撑其大范围土储扩充的。这样一来，宋都服务的管理面积定会受到掣肘。

此外，宋都服务也在寻找新的成长空间。跨界涉足长租公寓业务，便是宋都服务区别于其他物管企业的方面，2020年上半年，长租公寓收入占比0.7%。其次，还涉足了酒店业务，收入占比4.4%。总之，跨界的酒店业务与长租公寓业务，营收比重加起来也仅为5.1%。

值得一提的是，去年以来，长租公寓各种负面信息频发。因此，发力长租公寓业务前景待考验。此外，受疫情影响，酒店业市场也面临大考。

{image=3}能否绕过破发僵局？

一个不容忽视的现实情况是，从2020年年初至年底，在股票市场，股价跌幅最大的三家物业公司均是蚊型物业公司，甚至有的物企一上市便遭遇破发。

尽管大环境不尽如人意，加上其上市的各项数据也不亮眼，但并未阻止宋都服务上市的步伐。

“宋都服务会尽快先上车，后买票，然后再寻求新的发展机遇。这是道必选项。”物业行业资深专家金永宏告诉中国房地产报记者。

时间不等人。港交所新规将在2021年7月1日落地，众多中小物业公司或将再难上市。与此同时，对于大部分拟在港交所上市的其他行业中小企业而言，上市也将变得更为艰难。

新规对主板盈利提高了要求。咨询函指出，新申请人需要具备不少于3个会计年度的营业记录。而在该段期间，新申请人最近一年的股东应占盈利不得低于5000 万港元/6000 万港元，及其前两年累计的股东应占盈利亦不得低于7500 万港元/9000 万港元。上述盈利应扣除日常业务以外的业务所产生的收入或亏损。

“宋都服务发行股本数量比较多，每股单价比较低，是发行市场的一只仙股，从这个发行价来看，自己定位相对比较低调，他们还是想把自己定位为一个立足长远发展的公司，然后未来谋求长期发展。”金永宏表示。

在金永宏看来，并不是规模大的企业在股市上的表现就一定好，一套成熟的市值管理能力，还要包括扎实的运营能力和讲成功品牌故事的能力。

宋都服务在资本市场的走向会如何？

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