商业地产的世道变了|观潮

新浪财经 王茜

对于商业地产而言，这世道真的变了。

新年伊始，商业地产版块有两条新闻值得关注：饱受退租、欠费之苦的SOHO中国终于有了点好消息——华为租下了丽泽SOHO北塔作为其中国区总部，成为前者的最大租户；恒大被传推出商铺“0元购”的10年返租促销活动，官方随后紧急解释称系对极少数楼盘进行“清尾处理”。

相较于近来刮起“北风”的楼市，商业地产这厢早已是“寒冬腊月”。第三方机构的数据显示，无论是国内主要城市的写字楼还是购物中心空置率，都在去年创下了历史新高，与此同时，租金水平则是一落再落。

回顾这些年商业地产的表现，过度供给导致的市场严重失衡，P2P泡沫破裂后的“退租潮”以及新冠疫情引发的大规模萧条，都是这一领域由盛转衰的主要拐点。业内人士感叹道，“运作商业物业项目不是谁都能做的。”如今寒冬未过，市场仍在，但是洗牌不可避免。

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写字楼市场萎靡的罪魁祸首：过度供应、疫情以及P2P

根据戴德梁行近日发布的全球和城市市场报告，截至2020年四季度，中国北上广深四个一线城市写字楼的空置率再创新高，分别是17.0%、21.9%、8.1%、25.1%。

在考虑到项目有可能延期的背景下，戴德梁行预测大中华区写字楼市场平均空置率将从当前的21%，于2021年末攀升至最高点26%。同时，大中华区甲级写字楼2020年末的租金水平将比2019年末下降8.0%，2021年将继续下调5.2%，跌至最低点。

于一线城市中，深圳的写字楼空置率居首，第一太平戴维斯甚至预测，深圳写字楼空置率将在2025年超过46%，接近一半。在房价“热火朝天”的同时，许多深圳写字楼业主们都不约而同地减租“揽客”。据戴德梁行数据，在四个一线城市中，2020年深圳甲级写字楼以12.8%的年度租金降幅排在首位，租金已降至2014年的水平。

以位于深圳福田区CBD的卓越时代中心为例，中原地产网站1月11日的最新报价显示，该楼中层一处299.46平米的办公单元租金报168 元/平/月，较2019年年初类似房源的租赁成交价格下滑了22%左右。一家在该楼中高层办公的媒体公司也向新浪财经证实，今年公司签下的租金价格较往年有所降低。

即便在空置率不算突出的广州，一位本地开发商的商业地产负责人也对新浪财经表示，“写字楼空置率上升肉眼可见”。

疫情带来的冲击是写字楼市当前场萎靡不振的直接原因。以商业地产巨头SOHO中国为例，2020年上半年该公司遭遇业绩“滑铁卢”——期内净利润仅2.045亿元，同比下降63.96%。据潘石屹介绍，疫情期间公司为租户补贴超过1亿元，受疫情影响最大的北京前门大街SOHO项目超过半年未能营业。

但是，“冰冻三尺非一日之寒”。在疫情爆发前，国内主要城市写字楼的空置率普遍上升的问题已经为市场所注意。2019年5月，中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的一份蓝皮书就指出，写字楼空置率上升的根本原因在于新增供应持续充沛和经济增速放缓导致需求下滑。

这份报告显示，当年全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%，而同一年这17个城市的写字楼新增需求总量小幅下滑至约530万平方米——实际需求只有供应量的一半。

除了供需失衡，某些行业的生死也在影响着写字楼市场。一位长期接触一线市场的地产人士就对新浪财经表示，近年主要城市写字楼空置率上升与P2P专项整治密切相关，他总结为“大量小微公司的退场，以及互联网金融企业的退出”。

在2016年专项整治开展之前，P2P全盛时期，国内同时运营的P2P网贷平台高达5000家，年交易规模约3万亿元，这些P2P公司曾是各大城市甲级写字楼的“常客”。

年租金动则几百万的5A甲级写字楼对于大中型P2P公司而言，是彰显资金实力的必需品，有时甚至可以作为一种伪装。这其中的典型代表就是中晋案，中晋基金曾在上海外滩最显赫位置租下三栋大楼，包括三菱洋行大楼和日清大楼这两座百年历史建筑。

而随着监管层连续四年推动网络借贷风险专项整治，P2P公司的虚假繁荣被瓦解殆尽。根据官方数据，到2020年11月中旬，国内实际运营的P2P网贷机构已全部归零。

P2P王朝的覆灭也殃及高端写字楼市场。从2016年下半年开始，就有市场机构报告指出，P2P类金融公司办公需求退潮，导致全国优质写字楼需求承压。这一情况到了次年，已经直接变为了P2P跑路潮。SOHO中国的老板潘石屹近日就表示，过去几年间，P2P公司租户批量跑路，给公司造成了较大损失。

不得不提的是，作为国内商业地产尤其是写字楼领域的标杆企业，SOHO中国近些年踏上了资产甩卖之路，去年索性决定“卖身”黑石集团。然而，双方40亿美金的私有化方案最终夭折，原因不明。新的谈判方高瓴资本据传只愿意出比黑石少一半的价钱。

好在华为中国总部的入驻，让SOHO中国的2020年不至于惨淡收场。经历这一年的风风雨雨，潘石屹说他明白了人的渺小，学会了要谦卑。

开发商放弃万达模式：从“一铺养三代”到“一铺坑三代”

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前述恒大商铺“0元购”的新闻揭开了商业地产的另一处伤疤——在大型商场严重过剩、同业过度竞争、电商冲击等因素的叠加下，商铺以及商场物业都不再是市场的“香饽饽”。坊间“一铺养三代”的俗语，逐渐演变出了“一铺坑三代”、“三代养一铺”这样的段子。

据赢商大数据，2020上半年，全国19大城市购物中心平均空置率为8.88%，环比涨幅46.3%，经营持续承压。其中，广州、杭州、重庆、长沙、苏州、厦门、昆明、福州等8个城市购物中心平均空置率超过10%。

另一份来自中指研究院的数据显示，2020年上半年全国百街、百MALL商铺租金指数环比下跌。由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.8元/平方米天，环比下跌1.09%。

以底商、商业街为代表的商业配套项目，曾经备受住宅开发商的青睐。过往，商铺不仅能提供较高的单价利润，也能提升住宅价值，商业配套比例在住宅类项目开发总量中不断提高。但近年来，这类项目对住宅开发商而言似乎有些“鸡肋”。

恒大在2014年曾提出打造“万达广场升级版”，商业资产整体规模要达千亿级。然而，如今对恒大而言，商业项目可能只剩下快速回笼资金这一种价值。2020年7月，恒大曾大批量出售属非核心业务的商业地产项目，包括全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等资产，出售项目超过200个，被媒体称为“集中大甩卖”。

曾经被恒大视作榜样的万达广场，也早已经跌落神坛。不过，相较于万达广场这样的头部企业，更多的中下游商场、购物中心则是直接陷入了倒闭潮。国内三至五线城市商场、购物中心过剩的问题在此不做赘述。

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而造成这一景象的原因，电商行业的蓬勃发展是其一，疫情的冲击是其二，更深层次的问题依然来自供给。

房地产专家韩世同指出，近些年大中型开发商在商业地产领域，尤其是写字和商铺方面的投资的确在减弱。投资减弱的原因是多方面的，首先是前些年政府推出了大量的商办用地，开发商不得不承接，然后政府又不太支持此类项目转为商务公寓等住宅产品，过量、盲目的开发造成商办物业项目过多；

商场物业的承租和经营本来就比较困难，而扎堆的商业综合体和集中式办公的写字楼在大量的三四线城市缺乏市场基础，最终造成商办物业的经营、销售困难重重。

他进一步指出，这种势态与经济周期也有密切关系。经济周期处于上行过程中时，商办物业市场也处于上行通道；反之则是颓势，甚至出现项目烂尾。例如万达早期的扩张模式就是借助了地价、房价高速增值的周期红利，但是在当前的经济环境下就举步维艰。“这也是李嘉诚和潘石屹会在市场下行之初就抛售大型商业物业的原因”。

从运作模式上看，内地开发商面临的根本困境，主要是自持商业物业带来了较大的资金压力。因为开发商的资金来源主要是借贷或高息借贷，而住宅开发需要实现资金的快速周转，建成后就要开始销售，往往此时商业物业还没有实现价值最大化，甚至还未能实现招商，销售难度大，溢价程度低；

如果要将商业物业运行到资产增值、租金上升的阶段再销售或出租，又需要开发商投入大量资金，尤其是文旅、写字楼等项目，开发商需要承受长期的资金回笼风险。“反观港资企业，大多是运用自有资金投资商业物业，这可能才是最好一个解决路径”。

商业地产能否等到春天：让专业的人做专业的事

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商业地产并非完全没有生机。

在知名地产公司负责一线城市商业项目销售的雅文告诉新浪财经，“现在（一线城市）商铺的售价虽然还达不到以前住宅售价2倍的标准，但是起码已经不至于低于住宅。”

据她观察，一线城市商铺“回血”，一方面是因为土地价格依然在走高，另一方面是开发商变聪明了，会按照整个社区的规模合理控制总量，保证产品稀缺性。此外，开发商投入了更多的促销措施，例如更低的分期优惠和返租政策。

就她的客户而言，“享受过以前商铺红利的那帮投资客现在还依旧是商铺的死忠粉，依然会带动新的客户购买商铺。之前卖的商铺就是越买越火爆，供不应求，都已经卖完1年了还会一直有客户打电话来想买商铺。”

一线城市的写字楼市场方面，据戴德梁行的最新报告，尽管空置率处于历史高位，租金水平仍处于下行水平，但是北上广深都有不同程度的回暖迹象，空置率增幅已趋缓，北京和上海两地的商办物业资产大宗交易也较为活跃。

以北京为例，戴德梁行指出，长期来看，随着北京写字楼整体市场供应的放缓，在服务业扩大开放和北京自贸区政策的逐步实施下，预计与其相关的金融和高科技等行业租赁需求将得到进一步释放，届时将有望迎来租金和出租率的双提升。

这些信号是否意味着商业地产的春天将近呢？

知名地产分析师严跃进对新浪财经指出，就当前而言，商业地产市场本来由于新零售的崛起有望获得新的市场空间，却突然遭疫情打断，眼下市场顾虑依然很大，未来商铺空置率还是会承压。写字楼市场方面，他认为需要出台一些企业扶持政策，“如果不扶持，哪怕是租金很便宜，（写字楼）空置率压力也是很大的”。

不过，他指出，尽管住宅开发商对商业地产的投资在减弱，但是恒隆地产等商业地产企业近来却在加码投资国内项目，说明这类企业仍具备资金实力。以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新机制会给商业地产带来新的机会，因而他看好市场的后续发展。

市场仍在，但是洗牌不可避免。

前述商业地产负责人表示，在商业地产领域，“以（住宅）地产为主的企业战略思维变化不大，以商业（地产）为主的企业都在不断创新探索。行业前景依然广阔，但不尊重商业规律的企业会快速淘汰。”

韩世同也对商业物业的长期前景持乐观态度，但是他呼吁要避免过度开发造成市场过剩。他认为，应该顺应经济周期适当地控制开发，保持市场的均衡性。针对商业物业，可采取股权融资或Reits的方式，通过投资组合或者是私募基金组合，又或者是大型机构间的合作组合进行开发，长期持有并运作，周期至少要在十年以上。

他同时指出，针对一些投资失败的早期项目，如果要重新盘活，过程将会比较艰辛，最好由有经验的专业机构接手，例如凯德、恒隆这类有实力的商业地产开发商，后两者都是采用自有资金运作项目，即使在经济下行期也不会有过高的资金风险。

“运作商业物业项目不是谁都能做的，投资和运营能力都非常重要，无论开发商还是投资者都应当量力而为。”

（注：雅文为化名。）

责任编辑：李思阳