物企圈地战：66次，96.3亿元

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文/乐居财经研究院邓鑫妮

2020年画上了句号，新的一页已经翻开，物管行业的竞争依然激烈。

新一轮的较量悄然开始。1月15日，荣万家将跨过港交所的大门，成为今年第一支在港上市的物企。

回望2020年，共有18家物企顺利登陆港交所，2021年至少有16家明显流露出上市打算，还有更多企业摩拳擦掌正在酝酿。

而对已上市的42只物企身处资本市场，“跑马圈地”的规模竞争从未停止。除了少数第三方物企，其他从房企分拆出来的物业公司，一定程度上患有“母公司依赖症”。

“对母依赖症的轻重”是行业对物企的主要观察因素，独立开拓能力才是真实力的体现。上市之后的物企在通过自身的努力，减弱从母公司的面积输送，积极进行收并购。

并购金额近百亿，头部物企贡献一半

上市物企的并购，在2020年驶入快车道。

去年一年，上市物企完成66起并购，同比增长175%；并购金额达到96.3亿元，同比增长60%。反观2019年，并购24宗，相比2018年增加2宗；金额方面，2019年为60.2亿，同比增长50%。

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2018年-2020年并购数量及金额不断攀升，不同交易价格区间的并购数量都有所上涨。其中，涨幅最明显的是金额在5000万元以下的交易。2018年该区间共有8笔交易，2019年13笔，而到了2020年并购量猛增，达到33笔，同比增长154%。

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随着加入资本局的物企越来越多，超1亿金额（包括5亿以上）的并购案出现频次变高。2018年超过1亿的并购为3起，2019年为11起，2020年16起，其中2019年增势最猛，同比增长267%。

物管行业的集中度不高，但营收分化较为严重。TOP100企业收入均值为27.53亿元，TOP10企业收入均值为90.09亿元，是百强企业均值的3.27倍。

除了将营收作为收并购资本，物企在上市前也会预留一部分募集的资金用作收并购，比例20%-80%不等。受企业本身规模和运营能力，资本偏好不一。目前上市的物企中，仅13家企业市值过百亿，中小规模物企占多数。

营收两极分化，中小规模物企大量涌入资本市场，这些从一定程度上挤压了收购金额。2018年-2020年，5000万以下的交易是主旋律，分别占62%、43%和61%。1亿元以上（包括5亿以上）的并购，2019年达到高地，占比37%，2020年迅速回落，只有26%，主要因为中小物企的并购增多。

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但对于头部物企而言，用于收并购的资金在逐步加厚。雅生活招股书中披露，计划65%的募集资金用于拓规模，2019年8月15日这一比例调整为85%。

2020年，行业“马太效应”愈发明显。66起并购，过半的金额是由头部物企贡献。其中，碧桂园服务6次并购共花费44亿，成为去年的“并购王”。

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截至2020年6月30日，碧桂园服务合约管理面积7.46亿平方米，为上市物企规模之最。在收购事项上，大多是为增值服务做准备，如收购传媒业的城市纵横和保险业的文津国际。

蓝光嘉宝服务虽然以15次并购摘得数量“桂冠”，但和碧桂园服务比起来，收购面积和资金花费上整体较“温和”。

根据蓝光嘉宝服务上市募集用途显示，募集资金中的77%将用来扩大物业管理服务规模，今年的15笔签约刚刚用去6.9亿。截至11月13日，这部分资金余额为4.69亿。根据此前预定的2020年增长目标，蓝光嘉宝全年通过收并购获取规模不低于4200万平方米，据此今年目标完成率约60%。

并购集中于四大区域，四川变“热土”

物企早期萌芽过程中，多借势房企来满足自身发展，于是随着房企盘踞于某一区域。但是物业签订的服务合同一般为1-3年，“预定”式的营收方式，让不少物企不再拘于自己的地盘，纷纷向外扩张。

乐居财经统计发现，物企收并购的区域，主要分布于中国三大城市群——京津冀、长三角和大湾区以及四川区域。

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中国三大城市群，是大多数全国性房企的战略布局重心。但是三大城市群中，并购的重点并非核心区域。

上市物企中，以北京为中心的华北地区今年共有9起收购，仅3起在核心城市北京，另外6起在周边城市；华东地区19起收购，4起在核心城市上海，其余15起都在周边城市；华南地区13起收购中，有7起在周边城市。

也就是说，在三大城市群中，分布于核心城市的收并购仅有13宗，占比31.7%；其余28宗均分布于三大城市群中的二三四线城市，占比高达68.3%。

“北上广”并购密度降低，一部分物企将目光锁定在辐射区域，还有一部分物企将目标放在三大城市群之外。物企下行，让四川成为收并购的“热土”

今年年内，已上市的新大正、新城悦服务、和泓服务，分别在四川完成一次收购。下半年上市的融创服务，上市前夜突袭四川，拿下成都环球世纪95%股份。

发源于四川的蓝光嘉宝服务，在加速布局四川以外地区的同时，也不忘巩固其本土物企的优势。15起收购中，有5起来自本土，另外10起分别来自上海、江苏、广东和宁夏。

多元业态发展，城市服务新蓝海

翻开2021年的篇章，物管行业或许又要面对新一轮的挑战。

去年年底，丁祖昱在分析时提到，2021年物管收并购可能迈入“高峰期”。同时，他还表示，物企要借由大量横向和纵向的并购，丰富管理业态和服务内容；还要开展相关多元化业务，如智能化改造、业主增值服务、教育、医疗、美容，企业行政等，摆脱单一基础物业费收入，不断提升非基础物业服务收入占比。

如果规模是物企的主战场，那么医疗、酒店、商业和城市服务等细分业态就是次级战场。开辟其他赛道，已经成为上市物企心照不宣的事情。

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在上市物企中，宝龙商业和华润万象生活是商业物业的代表。虽然已经是赛道上的佼佼者，但宝龙商业吸纳规模的脚步一点也没放慢。去年，以4100万收购星汇商业60%股权。同时表示，未来5年，要新增100个商业项目。

前几日，相关机构发布公告称，受到全国住宅销售面积高位回落的影响，住宅物业管理规模增速将逐步放缓。建议关注住宅物业管理行业的多元化探索，城市服务或是新蓝海。

万科物业、龙湖物业、碧桂园服务等头部物企，都是城市服务领域的一把好手。碧桂园服务2015年开始探索城市服务，2020斥资24.5亿将满国康洁收入囊中。总裁李长江曾表示，公司2020年上半年合约收入30亿，城市服务的合约收入达到15亿。新蓝海的角逐，已经拉开序幕。

一浪赶着一浪前进。5年前，物管行业的营收规模刚过5000亿，短短五年激增153%，达到1.2万亿。市场蛋糕不断做大，会吸引更多企业进入。但同时，“强者愈强”的行业规律，让市场集中度更上一个层次。话语权不断收拢，推着物企进入新的赛道，特色物企“占山为王”也未可知。

责任编辑：刘万里 SF014