穆迪将华夏幸福的评级降级 环京大限购后地产开发收入迅速萎缩

三年之期已满

来源：壹地产

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前几天，一个在北京庄胜广场上班的公司职员被确诊了新冠肺炎。她的行动轨迹，引起了大家的兴趣。

这个姑娘家住固安孔雀城开发的英国宫。每天早上6点40从家出发，坐50公里的车到四号线的新宫站，然后再坐半小时的地铁到达庄胜百货。每天18点40下班，坐地铁到达新宫站，再坐50公里的车回家。

每天，她上下班的路程是140公里，花在路上的时间，是四个小时。这种生活，也是几十万住在固安乃至环京北漂的日常。

每天早上五点多起床，排着队跨过进京检查站，进入北京，开始一天工作。傍晚，再顺着人流回到河北。

她被确诊后，廊坊宣布了封城。“禁止进京”四个字，让着几十万北漂的这种生活都难以维系。很多人又开始重新评估要不要在环京买房这件事了。

前天，评级机构穆迪将“环京大地主”华夏幸福的评级降级了：

从Ba3下降到B2。

这也不怪穆迪。到去年年中，华夏幸福有数百亿有息负债将在一年内到期，账面现金只够覆盖三分之二，近期有多支华夏幸福的债下跌。王文学和中国平安的三年对赌，也正迎来结局。

克尔瑞数据显示，2020年华夏幸福的销售额大约为963亿，排在第47名。

三年前，为引入平安作为战投，王文学和平安有个利润对赌，前两年华夏都将将完成对赌，到了2020年，据说华夏并没有完成利润对赌。两方目前正就此进行谈判。

今天，有消息说，河北省政府承诺为华夏幸福提供最高95亿元的有条件财务援助。是真是假子姨不知道，但这段时间王文学确实在为引援而努力。

王文学之前有过几个方案。12月份他试图引入华润担任公司大股东；这个月初，他又尝试引入河北城投。不过这两个方案都没能成。

2020年华夏幸福三季度会上，王文学还告诉过在座高管，他正同平安谈判，内容是产业新城和南方总部分家，自己操盘产业新城，吴向东还是执掌南方总部。

这件方案也没能成。

华夏幸福内部近期还提过一份优化方案。产业新城下属的60多个区域，关停金安、文安、邯郸、泾阳等30个没有业绩的区域。公司聚焦固安、南京、中山等18个优质产业新城项目。

王文学现在还是想做产业新城。这些年，他一次次在内部讲话、发文件，想诚意正心干好产业新城这件事，他笃信产业新城能给中国广袤的地市级城市带来巨大帮助。

只是现实还是很残酷。上个月，有一篇自媒体文章刷屏，说中国GDP十强城市中，只剩北京一个北方城市了。华夏幸福重仓的，是北方城市，尤其是限购之后的房价重灾区环京。

今年，本来华夏幸福有希望爬出坑了。结果，河北疫情又来了。

2016年是王老板的人生巅峰。那年环京楼市价格暴涨，华夏幸福凭借手中大量低价土地，销售额破千亿。朋友回忆说，那几年，产业新城只有十几个区域，主要分布在环京：

投进去一块钱，能赚回来五块。

2017年开始，王文学将固安产城模式向全国铺开，区域总数迅速发展到七十个左右。大跨步迈进的他，马上遇到雄安新区推出，环京大限购，地产开发收入迅速萎缩。

达到巅峰后的第二年，华夏幸福资金链就紧张了。

然后就是王文学向外寻求融资。2018年7月，中国平安137亿入股华夏幸福，成为公司二股东。半年后，原华润置地首席财务官俞健、华润置地执行董事吴向东先后加盟了华夏幸福。

朋友说，俞健接管公司财务后，编制了一些指标：

不符合签约额、利润等财务指标要求的区域，很难再拿到钱。

华夏幸福的产业新城从签约到投产，需要两到三年的时间。地方政府会在项目签约后，提供给华夏幸福一份确认签约的红头文件。财务拿到文件后，就能将业绩写入报表。但只有在企业真正投产后，政府才会回款。

所以产业新城的业绩很好看，现金流却很紧张，有大量的应收账款。去年华夏幸福的年中报，他们有468亿的应收账款，这比账面现金还要多。

现在，三年对赌之约到期了。华夏幸福又走到了一个十字路口。

不管谈判结果如何，早早套现的王文学还是胡润榜上身家490亿的富豪。除了华夏幸福，他还实控着一两家上市公司。

只是，再没有人会认真做产业新城这件事了。有的，可能也是诚意正心用产业勾地的人。

就像上个月发改委点名的那几家车企。

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责任编辑：张玫