洗牌中的长租行业：世联红璞易主 集中式公寓成并购“香饽饽”

原标题：洗牌中的长租行业，洗掉了什么，又留下什么？|市相

来源：地产杂志

文|柳瑶

编辑|高雅

“做长租公寓的主要有两类人：一类是‘骗子’，一类是‘傻子’。” 1月8日，潘石屹的这番言论不仅冲上热搜，还抢下多家新闻APP的短消息推送。

从租售比上看，现在国内长租确实是一门赔本的生意。特别是在2020年，行业爆雷、跑路的消息接连出现后，行业一步步滑向至暗时刻。这些消息犹如一条又一条麻绳绕在长租人心上，每多一条消息出来，麻绳就绕得越乱一分。

面对越缠越乱的麻绳，做长租企业的初心不同，解麻绳的方法也不同。有少数企业成为潘石屹口中的“骗子”用一走了之的方式直接剪断麻绳，也有企业选择较为负责任的方式尝试松解麻绳。

12月31日，世联行发布公告，宣布旗下长租业务世联红璞将卖给世联行大股东珠海大横琴集团有限公司和魔方生活服务集团等。

这笔在年底公布的行业大型交易，它既有自己的特点也有一些去年行业并购共性，在业内人士眼中这笔交易也在反映行业未来的走向。

世联红璞易主

2015年1月，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，呼吁政府培育住房租赁经营机构，鼓励开发商将房源向社会出租。随后围绕“租”的相关内容，又多次出现在国务院和中央经济会议中，其中就包括重点支持“长租公寓”的提法。

长租公寓的风口就这样来了。各种长租公寓品牌如雨后春笋般率先出现在一二线城市。这其中就有世联行旗下的长租公寓品牌世联红璞。

2015年，世联行正式发布“世联集”，而后正式推出“世联红璞”长租公寓项目，当年8月公司首个集中式项目落地广州，而后世联行的业务不断发展壮大。截止2018年底，公司共运营公寓间数达2.91万间，覆盖城市30个，运营半年以上项目实现出租率90%以上。

然而，在快速增长的规模背后，一起人事变动将公司的一些问题暴露出来。

2019年初，供职世联行18年，任世联红璞CEO的甘伟离开世联红璞加入建方租赁继续从事长租工作。

一位长租行业的从业者对新地产财经表示，甘伟的离开与世联红璞一直处于亏损或有一定关系。

2016年-2018年，虽然世联红璞的收入连年增加，分别为4268万元、2.08亿元、4.06亿元，但毛利却持续下滑，分别为4043万元，-1.84亿元和-4.18亿元。

业务亏损的原因和许多处在发展阶段的长租公寓一样，是由于公寓管理规模持续扩大，前期运营成本相应增加，以及前期分摊的租赁成本比合同实际支付的租金高，进一步拉低毛利。

亏损下，2019年世联行资产管理板块的战略重心开始向世联空间和商业办公转移。这些与长租公寓有着相同商业模式的办公业务，免不了有着和长租公寓相同的表现。

进入2020年，因为疫情原因，世联行主营业务——传统代理业务加速显示出颓势，包括长租在内的一些新业务又迟迟续不上力，因此世联行引入珠海大横琴集团有限公司成为公司大股东。

在公司更换实控人后，世联行陆续剥离了房地产经纪平台上海更赢、小贷公司世联小贷以及此次的长租公寓项目。

2020年最后一天，世联行发布公告称，公司拟与全资子公司世联集房、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业签署《关于转让深圳世联集房资产管理有限公司股权之股权转让协议》，世联行拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100%的股权及对应的所有权益，交易价格为5.3亿元。

景晖智库首席经济学家胡景晖对新地产财经表示，世联行现在的大股东珠海大横琴曾经谋求上市但没成功，去年它正式入主世联行更像是一种借壳上市行为。这样从资本角度看，大横琴就得让它的壳资产更好看，所以作为上市公司的母公司大横琴参与其中把世联行长租买走，让基本面更好看。

此外，公告显示，世联行控股股东的全资子公司珠海大横琴创新发展有限公司拟与华燕智辉及其他有限合伙人共同设立珠海横琴华琴实业投资合伙企业，作为承接华燕智辉在《股权转让协议》项下全部权利、义务的主体。企查查显示，华琴实业的合伙人中有南京魔方佳弘公寓管理有限公司，而南京魔方的投资资金主要来源于其母公司魔方（中国）投资有限公司。所以说，这笔交易中还有长租公寓魔方的身影。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，世联行剥离旗下相应的长租业务，应该是对公司业务的优化。而资产购买方出现了魔方公寓，可能是魔方也有为了做大规模冲上市的意图。两者属于各取所需。

的确，世联行在公告中写道，此次交易将进一步优化公司业务结构，打造公司的核心竞争力，全面提升公司持续发展能力和盈利能力。

而对于魔方为何会参与到此次交易中以及其未来是否有上市的想法，魔方内部人士对新地产财经表示，当下他们所掌握的消息与世联行公告中的信息一致，一切以公告信息为准。

意欲向轻资产转型

如果仅仅看到公告中显示的出售世联集房100%股权。大家的反应可能是世联行仅仅将长租业务剥离上市平台。但是公告还显示：“上述《股权转让协议》签署日起七个工作日内，公司拟与世联集房就其控制下的43家子公司签署若干份《股权转让协议》，根据43家子公司股权转让协议，公司将以合计人民币2.19亿元的对价受让前述43家子公司的相关股权。”即世联行在出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权。

对此，深交所在1月5日向世联行发出问询函，要求世联行就上述做法以及其他交易问题给予合理性解释与说明。1月12日本周二，世联行对此做出了回复。

世联行解释道，公司长租公寓项目主要以中资产运营模式为主，在经营业绩不理想，同时公司引入国有法人股东的契机下，他们重新明确了构建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系发展战略。其中，“大资管”业务重新回到轻资产专业服务能力上。即公寓管理业务将从中资产模式转为发展轻资产模式。

截至2020年底，在世联红璞约140个在管公寓项目中，中资产模式占比达到82%，剩余部分除了几个项目为重资产模式外，其他均为轻资产模式。

中资产模式虽然为公司实现了快速的规模化扩张，让公司有了专业的服务团队，完整的运营管理系统平台等。但正如前文所介绍的，以中资产为主的经营模式，因为前期投入成本大，回本周期慢，让公寓业务长期处于亏损中。截至2020年9月底，长租业务收入为4.44亿元，净亏损2.09亿元。

事实上，相比于中资产模式，即“租赁-运营”模式，轻资产的“委托-运营”模式对资金投入要求较低，抗风险能力比中资产模式高，即使是在市场环境不佳的状态下，它也有基础的管理费收入。但因为轻资产模式对运营商的服务能力要求高，且收入不及中资产模式，所以，很多企业在进入这个行业的时候还是选择中资产模式。

在胡景晖看来，世联行的转型轻资产是适应长租行业发展趋势的。他说：“在当下，做中、重资产模式的长租企业需要背负较大的资金压力和风险，而轻资产运营模式背负的压力相对较小，所以转型轻资产运营是行业未来重要的转型方向。”

但他认为，也不是市面上所有做中、重资产的企业都适合转型轻资产运营。相对而言，他更看好类似于世联行等中介系的长租公寓企业转型轻资产的未来，反而对创业系长租公寓，特别是对于一些讲上市故事的创业系长租公寓转型轻资产运营的未来不是很看好。

柏文喜亦指出，轻资产、中资产和重资产运营模式各有优劣，只有适合当前企业发展阶段和企业具体情况的模式才是好模式。世联红璞能转型轻资产运营与公司发展到较大规模有关。未来在它现金流充沛的情况下，还可以适度购置部分重资产，以此来提升公司运营的稳健性。

集中式公寓成并购“香饽饽”

2020年，当资本褪去，加之疫情和监管升级，长租行业跑马圈地的景象不复存在，取而代之的是行业的自我革新与升级，收并购就是其中一种方式。

随着疫情得到有效控制，2020年下半年长租行业的并购案例开始增多，据新地产财经不完全统计，2020年长租行业除了一些小型企业之间的并购，还有几起被公开报道的涉及大型企业的并购。

7月初，安歆集团宣布战略并购易企租，11月中下旬，安歆集团宣布完成与新起点公寓的战略合并；11月30日，自如正式宣布并购贝客青年精品公寓。

在上述并购中，安歆集团、自如和魔方分别是蓝领公寓、分散式与集中式公寓规模排名前三的企业。此时他们出现在并购市场中，在胡景晖看来，这既与这些企业的资金和运营优势有关，也和当下市场环境是抄底时机有关。

中原地产分析师卢文曦亦认同几家企业带有一定的抄底原因在其中。因为这些房源不需要改造，接过来可以直接运营，所以放出来就会被收走。此外，几家企业收购集中式房源，也有抢占市场的需求。

值得注意的是，上述的并购标的都指向集中式公寓。我们发现，相较于安歆集团和魔方公寓所收购的项目都是与公司主营业务相一致的集中式公寓项目，自如的并购略有不同，作为以经营分散式公寓为主的自如，其此次将收购目标也转向集中式公寓。

对此，自如对外的解释是，此次并购是为城市提供更多集中式房源供给，与目前分散式房源供给形成更好的互补。

其实，2020年自如不仅通过并购的方式发展集中式公寓，它还将集中式公寓的赛道扩展到少有非房企长租企业进入的租赁社区领域。今年7月，自如的首个租赁社区项目在广州问世，首期供应1500套房源。

“自如的做法其实是在抢夺市场中的优质资源。”胡景晖认为，集中式房源是当下长租市场的优质资源，即使这些资源有的也需要面对日后租期满重新续约的问题，但它依然是市场中的优质资源，所以这几家企业并购标的都向集中式房源这种优质的物业资源靠拢。

“集中式的管理成本相较于分散式的管理成本低，所以企业开始有意收购集中式房源。”卢文曦指出，尽管现在供地端有集中式租赁用地等政策出台，但并不意味着国家倡导集中式租赁住房。近期出台的相关政策，有帮助企业做好风险管控的考虑在其中。

进入2021年，虽然我们手中的日历又从1重新开始，但长租公寓过去留下的问题没有从1重新开始。潘石屹那段表述，代表一部分人对长租行业的印象与态度。但世联红璞转型轻资产运营，业内企业开始收购集中式房源，反映出在行业“洗牌”这段时间，已经有企业向理性化迈进，寻求适合自身发展的方向，而不再因政策鼓励而盲目进入市场，不考虑风险承受能力。

在理性状态下，长租行业走出至暗时刻将不再遥远。

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责任编辑：张亚楠