千亿上新|龙光集团增速下滑 加码城市更新寻增长点

出品：大眼楼管

作者：小飞鼠

年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时，规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬，疫后销售强劲反弹，最终全年的销售目标并未受到太大影响，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家，有进有出，排名也较此前发生了较大变化。数据显示，2020年1-12月，43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元，较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

2020年首进千亿，销售增速减半。1月8日，龙光集团发布了12月未经审核经营数据，首次进入千亿行列，公司全年实现归属股东权益合约销售额1206.9亿元，同比增长31.9%，完成全年权益销售额目标1100亿元的109.72%。根据克而瑞数据，公司在43家千亿房企中排名第23位。

龙光集团战略定位“城市综合服务商”，奉行“住宅开发+城市更新+商业运营+产业运营”四大主营业务。近年来，公司的合约销售额持续上涨，在2017年和2018年增速高达51.29%和65.37%，2019年和2020年增速几乎减半，但依然有27.43%和31.9%。

深耕大湾区拿地力度放缓，土地储备可供5年开发。龙光集团于1996年成立于汕头，随后深耕深圳、广州、佛山、惠州、珠海等广东区域，2010年开始向省外扩张，并重点布局西南城市群。随着全国化战略的实施，粤港澳大湾区的销售额占比有所下降，但依然是公司迈进千亿行列的关键所在。2020年上半年，大湾区销售占比为60.1%，西南城市群占比为22.3%。

从拿地来看，2017年，公司的拿地力度最大，按照面积计算的投销比为2.35，随后拿地力度一路下滑，在2019年和2020年上半年的投销比下降至0.83和0.97。

2020年上半年，公司在布局区域上继续强化了大湾区和西南城市群，拿地面积分别占新增面积的35.11%和42.97%。截至2020年6月30日，公司的土地储备为3920.02万平方米，可供开发5年，土地储备较为充裕。

加码城市更新考验资金实力，踩中一条红线。在市场土地成本攀高之际，龙光集团将目光转向了城市更新领域，2016年下半年开始集中通过城市更新拿地。目前城市更新是公司土储的重要来源，占集团总土储的近一半。截至2020年6月30日，公司城市更新业务已经布局了11个城市，货值超过4500亿元，其中94%位于大湾区，公司可自主改造的区域内拥有的城市更新项目可售货值2903亿元。大湾区的城市更新项目适合做利润，是公司业绩增长的重要推动力。

虽然城市更新项目的利润率较高，但是开发周期较长，资金占用较大，并且对经验要求也较高。公司进入城市更新领域的时间并不长，目前许多房企盯上了城市更新这块肥肉，行业内又有佳兆业、富力这些旧改龙头，未来龙光集团将城市更新业务作为支柱，或许也将面临激烈的竞争。

此外，以“三道红线”作为标准，截至2020年6月30日，公司扣除预收账款后的资产负债率为74.96%，净资产负债率为45.58%，现金短债比为2.18，公司踩中一条红线。而且随着公司在城市更新业务的增长，将考验公司的融资能力。

龙光集团近年来的经营活动产生的现金流量净额均为净流入，持续的造血能力可以为业务扩张提供支撑。根据2020年半年报，公司的新增借贷成本为5.45%，低于同行业可比公司。

责任编辑：公司观察