杭州调控剑指“打新热” 5年限售能否为楼市降温？

新京报2021-01-27 16:22:190阅

继上海、广州、深圳一线城市调控升级之后，以杭州代表的二线城市也开始进一步加强调控。1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。从限购、限售、税收和无房家庭认定及高层次人才购房政策等方面加强楼市调控。

“摇号”“打新”是此轮楼市火热的主要标志。杭州此次新政提出，摇号中签率小于或等于10%的项目，5年内不得转让。对此，业内人士认为，杭州是一二线城市中，第一个针对“打新”房源进行限售的城市。那么，杭州此次调控升级能否为市场降温？是否会有更多的城市加入调控升级队列？

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首次针对“打新房源”实行限售

与开年以来其他城市调控升级内容不同的是，杭州在住房限售方面做出规定，要求在杭州市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，5年内不得转让；购房人以优先购买方式取得的商品住房，5年内不得转让。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，杭州是一二线城市中，第一个针对“打新”房源限售的城市，这可能成为市场的示范。摇号、打新是这一轮热点城市的主要标志，降低打新房源的投资属性最能影响当下市场。

众所周知，杭州楼市已经持续火爆多年，刚刚过去的2020年，杭州房地产市场表现依旧亮眼。全年推盘860余次，近12.8万套新房源入市，萧山、余杭为供应主力，67万人次登记，平均中签率19%。从项目中签表现来看，共16个项目中签率低于3%，融创城以0.5%中签率创下杭州历史摇号最低纪录，西溪公馆两次开盘合计近6万登记人次创造历史。

据悉，杭州最早是在2017年3月提出限售要求的，但仅限于企业购房限售，该政策为“企业购买本市限购区域的住房，需满3年方可上市交易”。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，本次政策从内容上看，限售房源范围主要在于热点项目，并未涉及到所有项目。杭州采取差别化限售政策，在保障市场活跃度的同时，又保障市场稳定性。

对于杭州限售管理升级，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，过去有购房者钻了限价的漏洞，进行房源炒作。今后，一些“买到就是赚到”的“网红盘”，后续也不能随意倒腾。同时，对于优先购买的需更加规范，在限售的过程中，防范变相炒房者。

落户年限及赠与均纳入限购范围

除了上述限售规定外，杭州此次还升级了限购政策，规定落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房；此外，在限购范围内赠与他人住房，赠与人须满3年方可购买住房，受赠人须符合限购政策（不含遗赠）。

对此，严跃进表示，这是对现有限购政策“打补丁”，从而成为现行最全面的限购政策，减少炒房空间，其中针对新落户人员的限购，是防范通过落户来进行炒房。而过去房屋赠与是绕过限购的一种常规做法，现在也给予管控。

潘浩也称，查缺补漏是本次政策的重要特点，加强了购房资格的认定标准，提升了此前没有的赠与限购。事实上，2020年东莞、宁波均有提出类似要求，最早可追溯到2017年郑州调控政策，杭州此条政策基本与郑州调控条款一致。

值得注意的是，杭州无房家庭有着优先购房的保障。此次杭州对“无房家庭”的认定标准进行了调整，其中，2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在杭州市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。此次杭州还明确高层次人才在杭州市限购范围内，无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。

严跃进表示，如果部分购房者先转让房产然后申报无房家庭，这在今后将不再可行。这让一些“看似无房、实则有房”的家庭则难以享受优先购房政策。对于人才优先购房的规定，同样是为了杜绝“假人才真炒房”的乱象。

此外，杭州明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。据不完全统计，目前全国至少有6个城市升级了增值税政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。其中，1月21日上海发布的“沪十条”中，就包括增值税征免年限从2年提高至5年。

在张大伟看来，增值税“2改5”很可能成为这一轮调控的标准动作。严跃进也认为，增值税是一个非常强的信号，后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。但是需要防范的是，房东把税费成本转嫁给购房者。

新一轮调控升级或有更多城市跟进

杭州调控预期效果如何？诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，杭州主要是加强限购、限售政策，增值税“2改5”，对无房家庭及高层次人才的定义更加严格。整体来说政策力度较为温和，也并未涉及打击假离婚、加强限贷政策等，内容创新力度不大。短期城市交易量将会有所下降，但对价格冲击不大，价格短期转稳。

在潘浩看来，杭州政府在市场热度持续上升时加强管理，目标是堵住炒房渠道、稳定房地产市场。

据悉，今年开年以来，包括上海、广州、深圳、杭州，合肥在内，7天5个城市调控加码。对此，王小嫱认为，这并不是代表着今年调控以收紧态势为主，更多的是落实中央“房住不炒”政策定位。

“本轮多城市升级调控，有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控。”张大伟认为，后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。

值得关注的是，据新华社1月26日消息，住建部副部长倪虹近日带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。报道援引倪虹说法称，将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。

为此，张大伟表示，住建部主导的调控也可能继续扩大城市数量，有望有超过10个城市在最近出台“打补丁”的楼市政策，掀起地方调控的新一轮升级。