祥生控股疑现高债务危局：“三条红线”全踩 陷“30%裁员”传闻

原标题：地产 | “三条红线”全踩，开年即陷“30%裁员”传闻，祥生控股疑现“高债务”危局

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文：陈淑文朱耘

登陆资本市场两个月后，千亿祥生开始“内部调整”了？

祥生控股（集团）有限公司（以下简称“祥生控股”02599.HK）2020年11月18日登陆香港资本市场之后，关于公司内部大裁员、组织框架调整、多位高管离职的消息不断。

2014年，祥生控股的销售规模仅为90亿元。总部迁到杭州后，四年时间祥生控股迎来了“爆发期”，销售额迅速由百亿元冲破千亿元。祥生控股的飞速发展得益于其高周转运营模式。

高周转的确使公司得到快速增长，但同时也让祥生控股背负高额债务。

根据祥生控股的招股说明书，截至2020年4月30日，公司的净负债率高达426%，资产负债比率为90%，现金与短期借款比率为0.5，全踩融资新规“三条红线”之后，祥生控股面临降负债与融资压力。

而裁员、离职、架构调整传闻，是否意味着祥生地产在面临高负债、高融资成本的同时，公司内部管理也出现了较大的问题？

高层更换，人事变动，组织架构调整

近日，有消息称，祥生控股在全集团范围内下达了“裁员30%”的硬指标，各部门平均分摊。

祥生控股的招股说明书显示，截至2020年4月底，祥生控股共有3561名员工，这也意味着，按照上述“裁员30%”的说法，公司须裁掉1068名员工。

《商学院》记者就“大裁员”一事联系祥生控股，对方表示，“年末的个别人事变动，属于公司业务发展过程中存在的正常变化，与行业其他公司的情况一致，目前公司各项业务仍在有序进行中，裁员30%的传闻不属实。”

在否认裁员之外，祥生控股表示公司目前正在进行区域重组及架构升级，但强调祥生地产始终坚持“1+1+X”战略，重新划分大区有助于公司进一步推进全国化布局。

以苏宁皖区域为例，日前祥生控股对该区域进行了一轮优化调整，将原来的苏宁皖大区全新规划形成连宿、苏南、宣城、合肥 4 个事业部。

事实上，祥生控股在2020年下半年已经进行了区域微调，将原华中区域重组为南昌、抚州、仙桃3个事业部。

在上市前后，祥生控股的架构一直在调整，近年来祥生控股的管控模式逐渐形成为“总部-区域公司-事业部”，只不过祥生将原本的浙东、浙南、浙北、苏南四大区域演变为浙东、浙南、浙北、环沪、苏皖、安徽、华中、山东、内蒙古九大区域公司。

在外界看来，祥生控股区域构架的重组显示了其深耕下沉市场的意愿强烈。祥生控股方面称：“此次重组举措亦是为了实现针对布局城市不同量级，不同发展阶段的更精准、灵活的管理。”

从祥生官网公布的项目分布来看，截至目前，其业务遍布浙江、安徽、江苏、湖北、山东、江西、湖南、福建、上海和内蒙等20余省区市50余城。

而在组织架构调整之前，祥生控股进行了一场从上到下的人事大调整。

据悉，自从2017年下半年起，祥生地产中高管就开始调整，包括副总裁级的杨万全离职；副总裁俞国勤离职加盟奥克斯地产任总裁；原分管成本招采的赵磊义不再分管，改任集团重难点工作组组长；业绩贡献突出的杭嘉城市公司副总经理董宜确认离职。

同时加入祥生地产的职业经理人包括来自绿地的周琦嘉任营销客服副总裁，来自正荣的陈建熙任设计成本副总裁，来自融创的韩波任工程副总裁，来自正荣地产的刘翔任副总裁，来中南置地的白皓任副总裁，多个职能中心的负责人也有变化。

祥生控股能快速实现扩张，很大程度上和“高杠杆、高周转”的经营模式有关，而将该模式发挥到极致的是周琦嘉。

周琦嘉是个明星经理人，有着鲜明的个性，在其就职于旭辉地产时，提出“只要干不死，就往死里干”的营销口号，一时间在业内广为传播。

2018年4月，周琦嘉出任祥生集团副总裁、营销中心总经理一职，全面负责祥生营销工作。在2017年销售额只有619.6亿元基础上，2018年祥生的销售额就突破了千亿，但到2020年4月，周琦嘉提出了离开了祥生，留下的除了快速增长的规模以外，还有高居不下的负债以及融资成本。

周琦嘉从祥生离职后，由创始人陈国祥的儿子陈弘倪主管祥生的营销业务。陈弘倪2012年进入祥生，负责集团的酒店管理业务，到2019年成为祥生地产集团总裁，开始主管地产业务。

随后祥生控股总部迁往上海，赴港上市以及这一系列的人事变动都与地产二代陈弘倪走到台前有很大关系。

在中国企业家发展联盟副理事长柏文喜看来，人事变动和组织调整从另一个侧面说明了房地产行业格局变化与竞争压力，企业以组织变动来践行战略调整的焦虑，以及企业寻求自我发展与业绩增长的内部压力。

柏文喜认为，2021年房地产行业竞争加剧，发展环境更为严峻，比如“三条红线”监管新规落地、涉房贷款分级分档管理措施开始实施等都会影响房企的融资与市场环境。

负债高垒，全踩红线，高筑融资成本

祥生控股只用了四年时间销售额就破千亿元，2017-2019年复合增长率137.6%的增速，比起在黄金时代的高增速，现阶段实现起来自然更难一些。因而，祥生控股被称作“黑马”。

祥生控股之所以能在短时间内实现销售猛增，与其一直以来坚持的高周转策略有关。

时间回溯至2016年，彼时，祥生首次提出了“36781”快周转模式，即“3个月动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正”的模式。

2017年，祥生控股进一步提高周转速度，提出“25710”策略，即“2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正”的模式。

随后，祥生控股销售开始提速，2017-2019年销售金额分别为620亿元和1029亿元、1225亿元。

高周转使公司规模快速增长，同时也让祥生控股背负高额债务。

祥生控股的招股说明披露，2017-2019 年，其净资产负债率比分别为1380%、740%及360%。截至2020年4月30日，公司的净负债率高达426%，资产负债比率为90%，现金与短期借款比率为0.5，按照标准，“三条红线”祥生控股全踩。

截至2019年底，祥生控股的现金及现金等价物为24.12亿元，较2018年和2017年分别减少了6.98亿元和8.14亿元。对比2019年流动负债107.4亿、非流动负债172.6亿的数据而言，祥生控股的流动性资金并不宽裕。

值得注意的是，公司上市之前融资渠道多半依赖信托融资。在祥生控股2019年底的285.27亿元借款中，有180.07亿元来自信托融资，占比达63.1%。这51笔信托中，只有少数几笔的年利率低于10%，其余都在10%以上，最高的一笔超过了16%。

在资金压力之下，祥生控股在2020年发行了三次美元优先票据，然而美元利率同样也不低，其中2020年1月的美元优先票据利率为12.5%，而据中原地产研究中心统计，2020年上半年美元债平均利率只有6%左右。上市融资，似乎成了祥生控股当下的最优选择。

在“三条红线”政策下，房企进入管理红利时代。祥生控股表示将坚持“长期主义”，积极借助资本市场平台，继续加强产品及服务品质，持续推进“1+1+X”战略，通过精准区域战略助力全国化进程，同时将积极探索多元化融资渠道获取更低的融资成本，加强现金流管控，多管齐下促进各项指标实现进一步优化。

事实上，历史遗留融资成本高问题，存在多年的高负债也使得祥生控股上市两个月股价仍“波澜不惊”。截至1月26日收盘报4.58元/股，下跌1.26%。

知名地产分析师严跃进表示，祥生控股上市后股价表现，说明资本市场对企业的规模扩张、经营战略能不能可持续等是有顾虑的，所以会影响公司市值和投资价值。

“以前祥生控股通过高周转抓住了三四线市场这波红利，也有助于这几年其在此类领域积极运转。”严跃进表示，随着三四线城市红利消退，加上疫情的影响，祥生控股风险递增，抗风险能力也会受到考验。

柏文喜表示重创三四线城市这样的战略布局和企业成长历程以及当时的行业状况有关，却未必能够适应未来的市场格局变化与发展趋势。因此，如何顺应市场形势来调整投资布局与竞争战略，是祥生控股未来不可回避的问题。

上世纪90年代时，身为诸暨金鸡坞村支书的陈国祥，因承担村子拆迁改造工作而涉足地产，祥生控股由此诞生。在诸暨，董事长陈国祥更是被称为“陈半城”，同时有十几个项目在开发，诸暨楼市的三四成份额都属于祥生。

在早前国内房地产市场快速增长时，祥生控股曾依靠布局以绍兴诸暨为代表的浙江三四线城市，成功抢收了一波利好，快速实现了规模化，也积累了大量的成功经验。

祥生控股向《商学院》记者表示，“三四线城市土储占比80%”为公司早前阶段情况。目前，公司从区域房企向全国房企蜕变 的过程中，面对市场格局的变化，正策略性地从三四线向一二线主动换档。随着土储结构的优化，一二线城市占比已逐年稳定增加。

在成功上市后，祥生控股认为公司在资源获取、融资渠道上迎来巨大的提升，未来的盈利空间仍然可期，公司品牌效应和企业业绩将进一步释放，迎来新一轮的估值提升。祥生控股将在不断优化组织运营与区域布局的同时，积极沟通资本市场，强化品牌形象，并吸纳更多优秀的行业人才，助力“规模与品质双优”发展目标的实现。

柏文喜指出，判断一家房企的投资价值，需要从企业的战略管理能力、企业运营能力和品牌溢价能力、产品创新能力以及企业成长性方面综合判断，而不仅仅是基于企业销售规模这一个指标。因此祥生控股上市后的市值增长与投资价值走势如何，还需要看其未来在这几个方面的综合表现。

克而瑞数据显示，2020年祥生实现全口径销售额1306亿元、位列销售规模第30名。其全年权益金额以922.8亿元排名第31位，权益占比70.66%，相比2019年的76%减少超过5个百分点。

截至2020年7月底，祥生控股的权益土储货值为2761.9亿元，而在克而瑞的统计中，行业20强至30强房企当期的土储货值平均数为3278.2亿元，祥生控股的表现低于行业均值。

因此，对于2020年11月18日刚刚登陆资本市场的祥生控股而言，规模和效益、投资布局与竞争战略如何突破，《商学院》亦持续关注。

责任编辑：蒋晓桐